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銀行是以附近相同案件的實價登錄去抓~~
中古屋現在能貸款的成數都很低~銀行的說法是[政府在打房,防止投資客炒房]
卻苦了我們小老百姓真正有購屋需求,唉~~~~
那些有錢的大爺自備款可以談到1%~~~見鬼了~~
銀行也是去抓實價登錄~~然後是鑑價的7成左右~想貸到7成以上必須看你房子的地點,屋齡等等~~尤其地點很重要~
地點不好的也有6成或是更低~~
最好的方式就是如果有朋友有在銀行上班的就找他幫忙~~一來利率可以低,二來貸款成數也會比較高~
不過會幫忙的除非是很好的朋友~~像一些3分熟的平常講的好聽,真需要幫忙又理由一堆~~
小弟身邊就沒人在銀行上班.....
樓主你可以先去實價登錄去看行情,然後打7折大約就是你可以貸款的成數了~~
你有說到搭配信貸~~如果銀行想做你生意的話,如此大約可以做到鑑價的9成(其中7成房貸,2成信貸)
信貸一般是做7年~~
注意喔~~是銀行的鑑價,不是你的成交價~~一般銀行的鑑價都是比你成交價低的,除非銀行你熟~~就可以把價格拉高~~所以有朋友在銀行做內應的話~~哈哈真是太好了^^
樓主的案例,小弟覺得頭期款還是不足~~最好還是找親友看是否能先借你用用~~如此進可攻,退可守,如果銀行可以談到你想貸的價格就沒問題~如果貸不到你想貸的價格就可跟親友借來付頭期款~~如此也不會到時貸不下來造成違約~~~
至於房價~~小弟是覺得不用理它未來是漲還是跌~既然有需求就好好的看房,買房管它未來是怎樣,又不是要投資~~
提外話~~小弟的一位朋友是基隆人他卻是想搬出基隆也~~樓主也可以考慮桃園~~桃園到台北,與基隆到台北其實也沒差多少~~
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話雖如此, 柴米油鹽還是得考慮一下. 以目前租屋的價格與版主心中的標的價格, 我建議是可以下手買.自住的話考量重點是可否穩定得將貸款付清. 以版主26P*16W/P=416W, 這是標的物的目標價格. 假設實際成交價在17W/P的話, 總價會在442W. 若以貸款6成來計, 房貸為265W, 自備款為177W. 這不是房貸繳不起, 會出現在自備款的問題.
所以一定要找出一家銀行願意貸你8成,那貸款在353W,自備款為89W. 如果加計仲介費及一些其他費用, 我想利用小額信貸40W,應該是可以買得下來.至於一些新居的變動就得看手邊剩下多少再決定了.
接下來是償還的問題. 房貸353W以每個月還2W是可以忍受到利率2.5%. 以台灣的利率來看, 應該問題不大. 即使數年後來到3%我想本金攤還所減少的利息, 再來車貸如果還完,那應該又更有餘裕了.
現在問題在信貸部分, 一是額度多少, 另一個是幾年可以償還. 如果把房代設定25年寬限期3年, 頭3年就專供信貸部分. 如果房貸在2%, 月息約在6000左右, 信貸30W利率20%, 月息6700.如此每個月應該可以還1W信貸的本金.那信貸繳清應該在3年左右(看下面附件),因為信貸利息隨著本金的攤還會迅速減少, 還在房貸的寬限期內. 如果有任何錢就趕快先還信貸, 信貸還完就開始還房貸,看起來是有些緊,做不做自己評估了.
月份 貸款餘額 利息 本金攤還 每月繳款
0 400000
1 391667 6667 8333 15000
2 383194 6528 8472 15000
3 374581 6387 8613 15000
4 365824 6243 8757 15000
5 356921 6097 8903 15000
6 347870 5949 9051 15000
7 338668 5798 9202 15000
8 329312 5644 9356 15000
9 319801 5489 9511 15000
10 310131 5330 9670 15000
11 300299 5169 9831 15000
12 290304 5005 9995 15000
13 280143 4838 10162 15000
14 269812 4669 10331 15000
15 259309 4497 10503 15000
16 248631 4322 10678 15000
17 237774 4144 10856 15000
18 226737 3963 11037 15000
19 215516 3779 11221 15000
20 204108 3592 11408 15000
21 192510 3402 11598 15000
22 180719 3209 11791 15000
23 168731 3012 11988 15000
24 156543 2812 12188 15000
25 144152 2609 12391 15000
26 131554 2403 12597 15000
27 118747 2193 12807 15000
28 105726 1979 13021 15000
29 92488 1762 13238 15000
30 79030 1541 13459 15000
31 65347 1317 13683 15000
32 51436 1089 13911 15000
33 37293 857 14143 15000
34 22915 622 14378 15000
35 8297 382 14618 15000
36 0 138 8297 8434.78543
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這兩天會在和其他親友討論討論
其實目前心中有個底
大概就是讓自己放慢腳步、別太急
今天和太太有個小結論
或許是這個物件的屋況自己蠻心動的
加上價格好像就在那頭期款缺的說多不多說少不少的差距上
才會弄得自己心癢難耐.........
不過，老實說，我們不是那麼擔心買了之後房價的波動
畢竟，房子是買來住而不是投資
所以完全不考慮脫手的問題^^
相對的，只剩下買不買的起這麼單純而已^^
總之，只要付的出頭期款，我想其他的問題理論上相對小
只是，就慢慢看吧^^
放慢速度，或許可以找到更好的物件
或者找出更高的貸款比例，或是更合宜的價格
否則，只能說繼續努力吧，這房子和我們無緣囉^^
再次感謝大家的分享
謝謝^^
