個人積分：36分
文章編號：59753113
個人積分：164分
文章編號：59754199
個人積分：766分
文章編號：59754489
個人積分：6268分
文章編號：59754717
個人積分：6分
文章編號：59756110
wchang86 wrote:
也請樓主解惑一下，...(恕刪)
置產客與投機客最大的不同是在於置產客看的不是短期的投報率或是買賣價差，而是十幾、二十年後房產的價值。中南部確實有些投報率較高的標的，但其原因不見得是因為租金高，反而是因為房價較低。而房價之所以較低，則是因為其保值性遠不如台北市精華區。
設想二十年後貸款還完，是中南部還是台北市精華區的房子值錢？三、四十年後，是哪裡的房產比較有機會都更或改建？再說在少子化下，人口應該會進一步向都會區集中，所以當然是以台北市精華地段為首選。
2%的獲利率確實不高，但是也不見得是太糟的投資。網友曾問說誰會願意做只有2%獲利的生意。其實房貸銀行就是做這門生意，而且利潤還不到2%。銀行現在加碼的部分連1%都不到，而且還沒算其他營運成本。台灣現在所剩無幾的幾檔REITs投報率也不怎麼樣，大概也在3%左右。REITs雖然交易便利，持有者只能每年等著配息。但是如果是直接持有房產，則可完全自己做主，再加上還有房貸的槓桿效應。
置產客長期當然是認為所置的房產長期會升值。如何做到這一點？就是看租金的投報率。地點當然必須在市區精華地段及捷運附近，房子要容易出租，而且投報率至少要達2%以上。如此一來可透過價格篩選房客，降低房屋出租的風險。在通貨緩步膨脹的情況下，精華區的租金勢必緩步上揚，如此則會增加房產的價值。十幾、二十年還完房貸後，置產客可選擇繼續出租做包租公、獲利了結、或者是改建後自住或出售。這樣的投資比起定存要好的多，也適度分散了其他證券基金債券的投資風險。
個人積分：58分
文章編號：59756367
有專業.... 沒錯，買房置產客，重點在看十幾年後的價值... 會跌的脫手，會漲的(未來發展性好)就進貨....
個人積分：49分
文章編號：59756560
個人積分：6分
文章編號：59756814
個人積分：58分
文章編號：59756821
samuelhuang2222 wrote:
很認真的分析。但，...(恕刪)
1.會做置產客的都很會算，例如：店面不用維護成本、套房維護成本最高！所以 出租率高的店面 投報事實上只要高於定存(1.2%)，並且未來有發展可能性都是首選，但是套房就是要加入代租代管與維護成本，雙北沒有到3%以上，都似乎不太划算。置產客賺的，並不是定存利息，而是房屋增值空間....PS.政府政策要發展甚麼是重點。
2.所謂的成本高，是對一般收入的人而言。置產客，更多是錢丟在銀行不知道做甚麼的！我認識一個朋友，現在手上還房子十幾間在雙北，都是因為錢一直賺進來，不知道放哪好，只好彼此朋友交換意見，看哪裡以後會發展，就丟過去，他已經丟十幾年了，所以快二十間了。全部都是直接買斷，根本沒貸款！後來，還是另一個朋友看不過去閒置率那麼高，幫他找相信的朋友代租代管，要不然他還嫌他怕有人自殺，以及管理麻煩....
另外做一些補充：
其實對於很多未來有發展的地方，投資報酬率並不是重點！
例如：過去的林口、內湖...一開始根本就是雜草，生活機能差，要租店面租不出去，要租給住戶，只能超便宜租，甚至於不租了....
這些置產客另外各自有自己的判斷與解讀，主要判斷的是─未來是否好出租，以及能租多少當基準，然後進去投資....反正雜草有雜草價。而還有一些就是熱衷投資土地的(以建商股東派為主)....那就更不是看投報率了！
個人積分：541分
文章編號：59756989
