life2018 wrote:
PMT=1.41410...(恕刪)
好的，謝謝您不厭其煩的回覆，感恩
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真的耶
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findlife wrote:
假設我住了十年（也就是貸款繳了十年）
在房價到600萬時賣掉，跟原本買入的400萬比起來我賺了200萬
但是我多付的利息，還有因為是自住屋，如果賣掉，我是不是要買低於400萬的房型，這樣我才有賺呢？
請問要如何計算我的淨利呢？...(恕刪)
如果沒有設立原點。以上的計算就有盲點。
以下計算忽略雜費：
如果原點在還沒房子時，120萬頭期款。賣掉回到原點，現金變成320萬確實賺了200萬。
如果原點在已經有了房子，一間房子+280萬負債。賣掉換同等房子之後回到原點，一間房子+420萬負債+140萬現金。
或是沒賣掉，還是一間房子+280萬負債。以上兩點看是沒賺賠。
如果換成更貴或更便宜的房子，立基點不一樣難比較。或許可以想成先賺再投資。
分成兩段獨立計算。總賺賠要等第二間賣掉後才能計算。
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happywork01 wrote:
如果沒有設立原點。以上的計算就有盲點。
以下計算忽略雜費：
如果原點在還沒房子時，120萬頭期款。賣掉回到原點，現金變成320萬確實賺了200萬。
如果原點在已經買了房子，一間房子+280萬負債。賣掉換同等房子之後回到原點，一間房子+420萬負債+140萬現金。
或是沒賣掉，還是一間房子+280萬負債。以上兩點看是沒賺賠。(恕刪)
原點設在還沒房子時，那賣掉後，還能把先前存的120萬頭期拿回，等於是買房存錢，房租也沒付到。
假設以房換房，是賣掉大的，再買小的，那應該是穩賺到現金的，比如本來30坪400萬賣600萬，換到買更小間更鄉下的200萬
這樣不就有現金120萬+自住房1間
這樣的想法會太簡單嗎？如只看現金
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findlife wrote:
原點設在還沒房子時，那賣掉後，還能把先前存的120萬頭期拿回，等於是買房存錢，房租也沒付到。
假設以房換房，是賣掉大的，再買小的，那應該是穩賺到現金的，比如本來30坪400萬賣600萬，換到買更小間更鄉下的200萬
這樣的想法會太簡單嗎？如只看現金...(恕刪)
本來投資就要先由最簡單處架構。才有層次。何況你問這麼簡單，當然簡單回答。
房租先假設與貸款利息是互抵的。
如果不能每筆投資獨立化，連著買賣數十間房的就更難算了，因為房價沒公定價，且隨時在波動。
要精算的話會一大篇。我本就是需要精算的投機客，但還是要由簡入繁。
換房要分兩筆計算，不能因為大換小就認為賺到。不然買第一間時不就先大虧了。
真正有賺到的是0到0，然後現金增加。或是1到1，等值(非等價)的房子因為你的眼光好，賣到高價又買回低價，現金有增加，這才是賺的。
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