政府應該要把人多的地方預算分配少一點，這樣才能平衡城鄉差距呀
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easthero wrote:
我很想不忽視你的重點...(恕刪)
>>我很想不忽視你的重點, 但是一樣東西是不是投資商品, 根本是一個主觀認定,
>>糧食是不是投資商品? 他一樣有人在投資, 各種貴賤金屬是不是投資商品,
>>他也是有人在投資, 還有很多例子我不舉了, 基本上你所謂"被當成投資商品來處理"
>>根本沒有一個客觀標準。
高房價為民怨之首, 這是事實不是什麼主觀客觀..你連這都不知道嗎?
各種政策都是要來管控房價的..其他商品有這樣嗎?
這種民生必需品是不適合拿來炒作的 ..
>>你一千萬買房, 後來換工作要換地方住, 但是房價漲了, 賣了兩千萬,
>>扣去稅款, 你沒有辦法在另一個地方買到當時同樣價值兩千萬的房子了。
1.高額資本利得稅後,房價就不會不合理的炒作了,
沒有什麼特別的事發生是不太可能幾年內從一千萬到二千萬的
2.你也沒有損失啊..你拿回成本了啊...
3.而且能從一千萬變到二千萬不靠炒作的話,那就是公共建商的功勞了,靠稅金造成的繁榮
為何給你獨享呢?
4.你一開始的一千萬買的是鄉下A 後來捷運開來公共建設開來 由鄉下A變成都市A了 房價也漲了
然後你想換到都市B卻不行來抱怨, 你可以換到鄉下C 鄉下D啊..
因為你付的錢 就是鄉下房子的錢啊..不是都市房子的錢.
>>放著爛也是可以租給別人, 租金價錢問題而已, 只要能收回得比較多就好。反正就是不賣=不流動。
放著爛是指空在那裡..才叫放著爛吧!! 出租的話是另一種事業了..出租也沒那麼簡單..
那假設租不出去..或得租的很低你還要租嗎?
>>另外, 買中華電, 可以收股息, 但一旦升息中華電一樣有跌價風險, 而且跌幅更大, 如果你搞不清楚這>>其中的關係, 我誠心建議你千萬不要把養老金拿去投資股票, 也不要聽你的理專亂講, 真的。
呵..你果然是顧左右而言他的高手,我沒有說你一定得買中華電啊..你可以做別的投資啊..
>>第一, 合理的房價為何? 買得起的人都覺得合理, 買不起的人覺得不合理,
>>每人心中一把尺, 以誰的為準?
合理的房價 代表是真正"住"的供需，不是炒作的供需，標準就是租金的高低..
>>第二, 既然居住正義跟擁有自住宅沒有必然關係, 那房價高低跟居住正義又有何關係?
應該說．不管人民要不要買房．．政府應該做好居住正義．．
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newjohnpc wrote:
>>我很...(恕刪)
其實跟你溝通的有點累了, 你一直用主觀認定為事實, 我也改變不了你的看法, 你就慢慢等吧, 不管誰執政, 都不會有你期望的政策出現, 因為事實上你沒認清事實本值。
房價高為民怨之首? 更多人房價上漲他很開心但是不會告訴你。 油電雙漲, 食品價格上漲, 這些東西才比房價上漲更重要, 政府更看重這些東西。(擁有)房子是民生必需品? 你就繼續沉浸在自己的世界裡吧, 我說服不了你了!
你一直認為台灣現在的房子正在不合理的炒作, 你所有的想法都建立在這種主觀認定上, 自己的怨氣很大引申為民怨很大, 對於別人提出來的事實卻不願考慮。
1. 台灣房屋自有率奇高, 你看到了嗎?
2. 台灣租金很低, 你看到了嗎?
3. 台灣房地產投資真得很活絡嗎? 還是只是傳統觀念的束縛造成屯房是一種全民運動?
放著爛不維修, 很低價錢租出去, 這些都是政策管制下會發生的事情, 講了你也不想聽吧, 那就算了。
講到投資的事情, 你說房子不能作為投資商品, 就算房價因為某種神奇力量都可以很合理(你心中的合理), 那你認為可不可以多買房子租給別人呢? 像你所說這也是一種投資活動的話, 那應該禁止囉? 或是租金收入要歸公?
合理的租金房價比是要看社會環境的, 台灣租金低房價高, 完全可以吻合高房屋自有率的情況, 我只能說, 台灣高房價是全民拱出來的, 你執意要認為是炒家炒出來的, 我希望你是對的然後有一天會崩盤讓你用你覺得合理的價格購屋成功, 達成你所謂的居住正義, 雖然討論這麼久我還是搞不清楚你說的居住正義到底是甚麼概念。
祝福你!
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newjohnpc wrote:
這個首先你要先把房地產定位弄清楚．．．你定位成一般商品 當然就不合理..
但你把 房地產 當成社會福利或是居住正義 讓房地產無法 獲利 那就合理..
一般商品會有奢侈稅嗎?? 在德國還有暴利稅．．你膁太多要判刑 捉去關..
在德國 你香雞排 成本 40元 要賣 400元．會因暴利罪捉去關嗎?
我想不會吧!! 那為什麼房地產會．．因為德國把房地產視為社會福利 在處理..
...(恕刪)
德國路邊很多的Kebab mit Pommes土耳奇烤肉配麵包 1-4.5歐元,另外常見的白腸配扭結麵包 (Weisswurst mit Brezel)的路邊攤也很多, 也是差不多3.5-5歐元的價格
法國則是Panini三明治 1.8 - 3.5 歐元的價格
如果是在餐廳, 價格2倍,3倍, 一份10歐元也是合理
如果抬高10倍, 那沒人買
不過, 都一定要標價, 不標價格,或不依照標示的價格收費,都是違法的
德國的刑法Strafrecht (Deutschland)
其中有一個das Wirtschaftsstrafgesetz 1954 (WiStG), 經濟犯罪法1954（WiStrG 1954）
在德國,生活必需品違反標示價格,被認為是在犯罪,例如餐廳門口不標示商品價格,旅館不標價格,或不依照標示的價格收費,都是違法的
這在WiStrG 1954的§3，§4與配合的§16條文都有。
§ 3 Verstöße gegen die Preisregelung§3 違反價格體系
§ 4 Preisüberhöhung in einem Beruf oder Gewerbe抬高貿易或業務的價格
由於地方政府都會定期發佈房屋租金指數,所以租金也是屬於"定價法"的範圍
除此之外,防止昂貴的租金，在刑法§291也有相關條文。
在WiStrG 1954的§5也說明，何謂租金不合理。
在§7至§13 WiStrG 1954包含附加條款，則包括資產追回，即允許,對於非法獲得的差額，可予以沒入。
另外還有"價格監管"（PAngV）德國消費者保護法規--定價法Preisauszeichnungsverordnung
§ 1 PAngG, § 8 Abs. 1 Nr. 9 EichG
價格監管的規定是為了規範市場行為，規範市場參與者的利益。出於這個原因，違反了價格監管，一般的也違反了"反不正當競爭法"（UWG）Das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb ( UWG )
§ 1 PAngG, § 8 Abs. 1 Nr. 9 EichG
Mietwucher是一個法律術語，指的是一個特殊的情況下的"重利"(高利貸)。
無論在刑事法，以及民法領域,均有它的重要性。
由於德國認定房屋的租賃, 等同於金錢的借貸關係
房屋等同於金錢
收取房租等同於收取金錢利息
收取超高房租被認為是"重利罪"
該Mietwuchers界定的事實是，當約定租金超過"租金指數"的50％
（在過去商業判例，經常以100％為"超高"的標準）。
租金明顯不相稱於出租人的利益。
收取昂貴的租金應予監禁3年或以罰鍰處罰，情節特別嚴重的，處分長達10年（§291 刑法典）。
此外，該法令亦適用於經濟犯罪法（WiStG）§5所述之抬高租金。
如果租金超過了當地的"租金指數"的20%，只是輕罪。
根據民法，高利貸是在德國§138款 2 BGB 。該條款規定：
§138 BGB
（1）違反公共政策的法律交易是無效的。
（2）特定法律事務人，通過利用困境，經驗不足，缺乏判斷力，或者另一種意願,或第三方可以被許諾或給予金錢利益的表現的顯著弱點，在一個明顯不相稱，施以權力壓迫的情況下,其行為是無效的。
在這種情況下，協議的租金條款是無效的，如果租客能證明他是在一個困境之下，承租價格過高的公寓。
此外，承租人有權拒絕支付租金給房東，直至有關金額已經調整。多繳的租金，租客也可以得到退款。
退款索賠應在四年後失效。此外，租賃仍然有效。
房地產分成兩種
1.自用住宅,"生活所需" ,不可能出售而獲利, 應該低稅
2.非自用住宅,為商品者,可以拿來炒作, 應課以資本利得稅
房屋自然增值, 應與GDP的成長相符
以德國和瑞士為例,
過去10年，許多國家都把房地產業作為其經濟增長的支柱產業，導致全球房價飛漲最後崩盤。而在這期間,德國房價卻能始終保持較低水準，德國的名義房價每年僅上漲1%,而德國物價水準平均每年漲幅卻達2%,也就是說扣，除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度在縮水。
據德意志聯邦銀行在2007年6月18日公佈的月報中所說，近年來德國經濟增長強勁，德國家庭收入迅速增加，家庭平均凈資產達20萬歐元。自1977年至今的30多年中，德國個人名義收入額已經增長了3倍，但是同期平均房價僅上漲了60%。目前，德國普通住宅每平方米均價在1000到2000歐元之間，可以看出，
德國的房價實際水準不是很高。 (每坪13萬台幣 - 26萬台幣),只有新北市的一半不到
但是德國的國民平均所得, 是台灣的三倍以上
1.德國憲法明確規定，“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育等一樣，"保障居民住房需要"是聯邦政府首要的施政目標。
2.政府的施政，必須滿足每個家庭有一套住房的需要。
德國有著詳盡的建房規劃，房屋建築是依據人口的需求而定。不會有濫發建照, 隨便開放容積率, 造成一堆空屋，房價卻居高不下的情況。
3.德國完善的信貸制度,穩定了房價。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。
這種長期的房貸利率週期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動。
絕不會有錢人以低利率貸款,以總價99%貸款買房,再來炒房的情況
4.德國有完善的房屋租賃市場制度。德國自有住宅率只有42%，低於租賃率的58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。
由於德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，它定期公布房屋租金參考值, 房東無法隨意漲價。
政府還會依據收入, 給予房客"租屋津貼",租屋金額上的現金捕貼
租房的安全感並不亞於買房，數十年居住於同一間出租住宅中的德國家庭,不在少數。
5.德國以嚴厲的稅收政策抑制投機行為。稅收手段遏制建商,仲介商、炒房大戶獲取超額收益。
在德國，自用的住宅和非自用住宅, 稅率是天差地遠
擁有自用的住宅不需要繳納不動產稅，只需要繳納宅基地土地稅。
但是非自用住宅,用於出售的房地產首先要繳納評估價值1.2% - 2.8% 的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。
非自用住宅, 房價1000萬的房子, 每年要繳12-28萬的房屋稅. 買賣先繳35萬的交易稅
如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。
如果之前的購入價格為500萬, 售出價格為1000萬, 差價盈利 500萬,要繳75萬的差價盈利稅, 並納入個人的所得稅
這些嚴厲的稅收制度極大縮小了房產商和炒房者的盈利空間，使得他們投機房地產無利可圖。
6.德國健全的法律為穩定房租提供了法律上的保障。
各個地方政府,都會定期發佈”租金指數”
德國法律規定，如果房東制訂的房租超過“合理房租-租金指數”的20%，即為“超高房租”，構成違法行為。租屋者可以向法院告訴，如果房租沒有降到合理範圍之內，出租者將面臨最高5萬歐元的罰款。
如果房東制訂的房租超過“合理房租”的50%，則為“暴利罪”，這觸犯了《刑法》，構成犯罪，可以判處三年的徒刑。
7. 依據 ”租金指數”, 對比個人收入, 所承租的房屋,若租金 超出”收入”的某一個比例, 其超出的部份, 由政府提供”現金補助” , 補助其差額
8.德國鼓勵自力建屋、合作建屋，打破建商對房屋供應的壟斷。
德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史，目前合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30%。
房價低時, 政府進場買入, 房價高時,就能提供給租屋市場
9德國的房地產評估獨立於政府之外，評估員只對自己負責，並不考慮政府、委託人以及個人的經濟利益。
這就使得德國的房地產價格既不取決於政府，也不取決建商,仲介商或買賣大戶，而是取決於市場，市場上的房地產價格則,取決於獨立的房地產價格評估機構。
國際上本來就是以年收入的3-6 倍為合理房價。
以收入的5倍來計算
台北市的平均家戶所得為 148萬, 5倍合理房價為740萬
還可以看房貸
合理的房貸為收入的1/3(這個標準是國際上認定的水準)
所以148萬的1/3=49萬
49萬房貸付11年(11年為國際上平均的標準)= 542 萬
貸款542萬為總價的7成, 總價為775萬
若不算頭期款, 直接算15年房貸為735萬,也是接近每坪25萬
再由租金來推算
台北市的住宅租金平均每坪每月為1036元
台北市平均購屋坪數只剩24.94坪
租金平均 2萬5千8百 =25837元
一年31萬
20年(因為租屋超過20年可以購買)=620萬
如果是30坪則為 745.9萬
每坪25萬,乘以台北市平均購屋坪數24.94坪= 623.5萬
所以算來算去,25萬才是符合台北市民的購買力的合理房價
10.外國人能不能買房? 可以, 但只限於政府公告的特定"毫宅",不可以買賣一般的平價住宅。這樣既可以吸引外資,也和一般人民的平價住宅無關。
房屋超貸問題
「超貸」,又是房地產市場的一種「專業」
投資客運用「超貸」，擴大財務槓桿，用更少的資金博取更大的利益，控制更大的市場範圍，創造不敗的投資炒作環境。
「超貸」最常見的方式就是做假的買賣契約。將實際1000萬元的交易，製作1500萬的契約，一旦銀行不察或內外勾結，七成房貸就是1,050萬。不僅無需自有資金，還有50萬可做裝潢，再用更高價格賣出獲利。
房價自然被不斷抬高
不公平的市場交易
一旦超貸案爆發, 銀行被擠兌, 政府又再次進場收拾殘局, 又拿納稅人的稅金去補漏洞。
過去的台中商銀,廣三超貸案, 中興銀行超貸, 陽信銀行超貸案,華僑銀行超貸案,中華銀行, 新竹企銀超貸案,
慶豐銀行超過新台幣負70億元資產淨值，逾放比達29.05%, 很大部份虧損都是房地產超貸, 收不回來的錢
太多例子了
行政院金融重建基金（簡稱RTC）對於經營不善金融機構,以公共資金挹注方式，彌補問題機構財務缺口。迄2008年6月30日止，
基金依法賠付計有38家農、漁會信用部 ，金額約495億元佔24%，
9家信用合作社金額約433億元佔21%，
7家銀行（含信託投資公司）金額約1,134億元佔55%。
這樣就 2000億.....錢不見了
還要再重來一次嗎? 我們有多少2000億可以賠
GDP成長和房價成長,不符比例, 明顯炒作
2008到現在,這一次又炒高,又高估了房價, 將來還要賠多少錢進去?
超貸的有錢人都跑光了,錢賺走人跑了,卻債留台灣
讓窮人來收爛攤子
這一代窮人還不起, 只能繼續 債留子孫
台灣年輕人沒有未來,一出生就負債, 只能到國外打工當台傭
銀行有沒有"淺野支店長"和"西大阪鋼鐵"內外勾結的關係
德國銀行有銀行抵押貸款法"Hypothekenbankgesetz (HBG)
超貸可以經濟犯罪,背信, 詐欺來法辦嗎?
稅法不公
對同時擁有三棟以上房屋的25萬人查稅嗎?
對於不動產實價登錄、有查左手賣右手,低價高報嗎?
因為目前的高房價根本不是市場機制,用市場的調控機制是解決不了的
這是一場"龐氏騙局"（Ponzi scheme）,完全是傳銷-老鼠會的做法
決定龐氏騙局(傳銷-老鼠會)的利潤，是必須納入更多的市場玩家，並且生產更多的鈔票。
前一個投資客吹噓房價會一直漲, 加價賣給下一個投資客,
可是這個房價暴增, 並不是因為GDP成長,或是收入增加,所帶動的房價成長
獲利並不是房屋自然增值,而是來自下一個投資客所投入的資金
房屋再繼續加價賣給下下一個投資客
他們真的相信房價永遠不會下跌，而且購屋者永遠不會減少。
投資客經過槓桿操作炒房、必須仰賴資產價格不斷的提升才能存活
這不是傳銷?那什麼是老鼠會?
一旦新加入的投資者減少或停止，龐氏騙局就會崩潰。
囤房大戶有多少?
台北市有多少空屋, 有多少因儲地而存在的小公園, 點燈率又有多少?
同時擁有三棟以上房屋的25萬人是怎麼來的?
其中有多少是政府高官?
對於經濟犯罪, 要採取偵察/防犯的手段
拿出公平交易法第二十三條之四規定
認定目前的房屋銷售就是一種"多層次傳銷"
把房屋買賣納入"多層次傳銷管理辦法"來管理
對於高房價,要「去槓桿化」，把以前那些騙人的把戲逐步拆毀，經濟秩序才能重建。
需求面：
1.加強金融機構風險控管
這不是只有控管, 而是要抓弊, 移送法辦
(有沒有"淺野支店長"和"西大阪鋼鐵"內外勾結的關係)
銀行超貸就是在幫助炒房
2.課稅抑制短期炒作
自用住宅和供轉售的房屋, 稅率一定要分開, 提高非自用住宅的持有成本
會實價徵收房屋稅嗎?
空地會收空地稅嗎? 或實價課土地稅嗎?
用於出售的房地產
會繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅嗎?
房屋買賣會實價繳房屋交易稅嗎?轉手一次就收一次
如果買賣獲得盈利，會徵收房價的差價盈利稅嗎?
如果都沒有, 這個課稅是假的
政府不能幻想只要呼口號, 不必付出代價,就可以整頓炒房?
3.差別貸款利率
購買平價自用住宅,公股銀行提供長期, 固定利率貸款, 利率永遠低於市場利率
用於買賣的房屋,或高於市價的豪宅, 則不能享有自用住宅的貸款優惠
供給面：
興建合宜住宅、
把租屋的保障, 做到和買屋一樣
定期公佈租金指數
根本不必蓋新屋, 政府機關名下,就有一堆空屋,整理就可以出租
私人供出租的房子,這麼多的空屋,輔導管理就可以了
如果不會做, 那就BOT給新加坡建屋發展局或BOT德國住房局代管
推動捷運延伸工程反而助長炒房
交通政策不應該和住房政策混淆
有交通需求才蓋捷運, 否則就會淪為新加坡的大白象
台灣因為捷運路線常被更動,旁邊的土地早就被建商和炒家買光了
捷運往往是炒高房價,而不是將住房分散往郊區, 幫助購買郊區的房子
反而是炒高郊區的房子
制度面：
實施不動產實價登錄、實價課稅(供自住和供商業買賣要分開課稅)
要查弊,否則,左手賣右手,低價高報
對預售屋交易進行管理。
預售屋像期貨，投資客可以僅繳了10%簽約金，就可每坪加價幾萬元轉手，不需要向銀行貸款，也不受特定地區或豪宅，貸款成數限制的約束，卻帶動房價上漲，造成房市假象。
預售屋未牽涉到過戶，因此，價格資訊完全無需揭露，無從得知真實價格，購屋者不僅無法掌握附近推案的成交價格，甚至同一建案其他戶的實際成交價格也無法得知，房價透明度低，可以任意喊價。
預售屋沒有實際銷售戶數資訊，許多建案掛上「完售」的招牌, 營造搶購假象, 再抬高房價
預售屋沒有奢侈稅二年移轉課稅限制，價格在投資客炒作下快速飆漲。
防堵建商將民眾買預售屋的錢，信託給銀行後，再把「信託受益權」轉讓給他人的「變相增貸」
個人積分：16分
文章編號：49699949
個人積分：16分
文章編號：49700126
