samcentaur wrote:
哇西阿翰 wrote...(恕刪)
大大你好
我無法預測漲跌
但不管漲或跌不是都有影響嗎
自住難保以後想法還是一樣
那漲代表將來資金更充裕
跌代表可能要辛苦點
所以我的標題是問自住沒差嗎
因為不管漲跌對自住都有差不是嗎
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30歲型男買賣中古屋 5天賺200萬
Thu Aug 14, 2008
民國92年以後國內房地產市場自谷底反彈，造就了一群投資新貴。他們運用精準的眼光、異於世俗的思維，借錢，快速累積財富，六年級中班的徐嶔煌就是典型的例子。
若不借款是名片上的借貸銜，戴著黑框眼鏡、稚氣未脫的徐嶔煌，看不出來已是人力兼差外包銀行的總經理。票貼雖然年紀只有30出頭，聊起房地產行情，支票貼現卻是如數家珍。
大學念外交、從事人力資源工作的他說，會投資房地產，完全是興趣。 支票借款從大安區中古大樓下融資手 徐嶔煌說，每一間房子都有生命，從預售到完工、新成屋到中古屋，觀察、研究這些貸款過程與變化，銀行二胎貸款趣味無窮。談起投資經驗，徐嶔煌回憶汽車借款，第汽車貸款一次投資房地產是在94年，標的是羅斯福路二段的「狀元及第」，儘管當時屋齡已超過車貸10年，他以每坪38萬買下，兩個月後仍以一坪45萬元賣出，獲汽車借貸利2成。
由於創下當時區域新高價，連當舖仲介也覺得不可思議。 國內房市自4年多前翻多，不少個案都歷經一當舖融資波上漲行情，「狀元及第」大樓也從每坪30萬漲到38萬。徐當舖借款嶔煌說，當時大安區屋齡10幾年、當舖借貸有管理的大樓不多，加上位於21樓，二胎視野開闊、兩分鐘可到捷民間二胎運等優勢，現在每坪成交價已達55-58萬元。有了第一次的成功投資經驗，同年他又房屋二胎選中位於敦化南路的某華廈。
徐嶔煌說，這間位於房貸4樓、32坪的中古屋間間有窗，採光、通風良好，還可以看到101煙火，更有仁愛國房屋貸款中、大安國小雙學區。但二胎貸款美中不足的是，格局不正民間二胎借貸不便，起初屋主開價1480萬，他認為房汽車當舖價太高，沒有下手，等了兩個月後，他以1200多萬買入，5天後脫手賣了150當鋪0萬，獲利率在2成以上。
徐嶔煌表示，憑藉著學區、地段、通風、採光等優勢，當舖免留車，儘管格局不方正，也難掩投資價網站設計值。尤其當他得知下一手投資客以1720萬脫手時，也不禁大嘆脫手太早。 提醒投資要熟悉在地需求 除了台北市個案，徐嶔煌也投資南部房地網頁設計產業，一次南下遊玩的機會，無意中看到設計公司位於成大周邊的透天厝網路行銷預售案。他說，南部人喜愛透天厝，但當seo時新案稀少；加上預售案只有8戶，更具稀有性，等到完工後出售，獲利率在1成以上。
徐嶔煌說，投資房地產需熟悉當地人的需求，即使是同一區塊的產品，強弱勢也有分別，要有判斷能力。例如台南很多地方地勢低窪，就要留意淹水的問題。此外，南部民眾喜歡住透天厝、重視學區，如果能投其所好，獲利的機會自然較高。 不過，徐嶔煌也有「失敗」的投資經驗，民國95年，他曾經買下位於永吉路、屋齡9年的大樓。由於位於陸橋下，附近有變電所，加上是老社區，也沒有學區加持，賣了8、9個月才脫手，成為他賣得最久的個案。好在當時房市仍在多頭，賣出時沒有賠錢。 考量投報率自己租屋而居 相較多數投資客都擁有自己的房子，徐嶔煌現在仍是租房子住。他說，由於近年來房價漲幅已大，加上利率調升、銀行緊縮房貸，投資報酬率已不高，同樣的資金，與其買房子，不如拿來投資，更為划算。 他說，現在住在公司附近的知名社區54坪華廈，一個月租金3.6萬，目前行情至少在2500萬元以上。用此租金來推算貸款金額，如是用買的，以自備款3成、貸款600萬元計算，只能買到約900萬的房子，這樣的價位想在台北市置產，根本是天方夜譚。
三通題材對豪宅、商辦有利 國內房市走了4年多頭，隨著房價走高、銀行緊縮房貸政策、利率走升，徐嶔煌認為投資房市風險也同步升高。他說，很多投資客朋友都收手不玩了，頂多只留信義區、大安區、中正區等精華地段的房子，以免房市反轉受到損失。
兩岸三通題材為房市增添話題，但徐嶔煌認為，總統當選人馬英九雖主張開放外資、陸資投資國內房地產，投資標的包括一般住宅；但為防止炒作，有轉手的相關限制。
他認為，大陸有錢人投資台灣不動產就是為了套利，一旦無法自由轉手，這些有錢人對一般住宅興趣將降低，會將焦點轉向豪宅及商辦。 徐嶔煌說，目前市場混沌不明，台灣雖有三通利多，但全球經濟利空頻傳，歐美經濟疲軟，亞洲也難逃影響，三通能為台灣帶來多大的價值，仍待觀察。 他說，國內房市漲了4年多，隨著供給量越來越多、利率走揚，接下來有可能像股市一樣是末升段，投資的難度升高，想投資、置產的民眾，需觀察市場供需狀況，絕對不能人云亦云、衝動購買。 【2008/05/01聯合晚報】
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連房地產投資新貴徐嶔煌都看走眼2008之後，2008年之後的主升段看成未升段,徐嶔煌現在一定是早知道就在放個五年出售更不得了
真的覺得地段不錯價位負擔的起就買吧,你永遠不會知道什麼是高點什麼是低點,也沒有人會跟你保證未來十年,你一直揪結在這個點上除了早知道之外永遠不會有答案永遠買不下手的,除非你比實際操作房地產的投資客兼廉政委員會的徐嶔煌還厲害
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