realmeat wrote:
為啥中國人不敢去德國...(恕刪)
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eden200.tw wrote:
我有幾個問題想請較一下hertblee兄出於思考角度差異的問題
第一點,
如果這樣是養套接下來是"殺"的過程
那也適用於民國70年代嗎?也適用於民國80年代嗎?民國90年代嗎?
(由歷史證據看來好像不是什麼東西都是養=>套=>殺?)
(每個年代的某一段時間房價都會有高點都會有人說買不起,但是時間軸拉長來看殺都短殺,養都養蠻長的)
那為什麼能肯定現在就是養套接下來就是"殺"呢?
第二點您提到米價當做例子
台灣米價或是小吃攤的價格,從民國60年到現在,是不是一直都是養,也沒有殺過?(牛肉麵8元變成120元)
如果就您說的德國人把房子當房子不當成商品
台灣的房子被當成商品炒
那為什麼在台灣房子不能像牛肉麵一樣不能只上漲不回殺呢?
可不可以請大大幫小弟試試看解釋一下我的盲點在呢?
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PS.小弟也是認為目前台灣房價會跌的,但是還是不懂我上面的思考盲點在哪?
PS.小弟也是認為目前台灣房價會跌的,但是還是不懂我上面的思考盲點在哪?
PS.小弟也是認為目前台灣房價會跌的,但是還是不懂我上面的思考盲點在哪?
因為很重要所以說三次
還有德國那邊的問題我就不想再說了....差太多了不想討論QQ"
...(恕刪)
盲點在於 "紙鈔可以換多少物品" , 是一個變動值, 不是一個固定值
價格本來就是浮動的
當政府和銀行,欠下有龐大債務要清償時, 怎麼辦?如何把債務變小?
新台幣的價值有二種, 一種是黃金本位價值, 另一種是發行的紙幣價值
只要先暫時犧牲紙幣的帳面價值, 讓貨幣貶值, 讓錢變薄, 欠下的債務對比於貨品價格, 就相對變小,利於銀行還款。
如何做? 就是讓貨幣供給額增加, 印鈔票
鈔票變多了,物品/土地並沒有增加,價格相對變貴,所有物價開始起漲
鈔票就不值錢了,紙鈔變薄, 銀行的虧損實際金額也會縮小
操控物價和紙幣的價格比率,讓紙幣貶值(紙幣貶值不過是帳面上的數字),負債就會減少
當政府和銀行,手上有一堆不良資產,怎麼辦?
印鈔票,印鈔票,印鈔票
當鈔票變多,紙鈔變薄,物品/土地相對就變貴, 不良資產也會補漲,變得奇貨可居
會一直漲,卻沒有回檔的,是內線交易(胖達人), 是老鼠會,是龐氏騙局
物價會一直漲, 漲幅隨GDP成長是正常的
房屋自2008年以來的漲幅, 是 "超過GDP成長"數倍的漲幅
這是政府,銀行,建商,代銷,房仲, 投資客,共同努力的成果
2008後,貨幣供給額多了一倍,這是被操控的, 錢太多了, 錢也就變薄了,薪水變少了!游資無處去? 營造良好的炒作房地產的條件
凱因斯曾經說過：「通過連續的通貨膨脹過程，政府可以秘密地、不為人知地沒收公民財富的一部分。用這種辦法可以任意剝奪人民的財富，在多數人貧窮的過程當中，卻使少數人暴富。」
一般的民眾只是棋子, 不是這場賭局的玩家
政府釋出公有土地, 都被以超過底標數倍的價格搶標, 炒高價格
政府以公共利益為名,以農地價格徵收, 再轉賣給建商 , 還能以都更的名義, 幫建商拆房子
建商以建地的價格,再賣給投資客囤房,投資客再加價賣出
這一層層的轉手, 就是老鼠會的手法, 中間有多少手的剝削? 這就是一種多層次傳銷, 是一種"龐氏騙局"
目前的高房價根本不是市場機制,不是因為GDP成長, 不是因為收入增加,購買力上昇,增值並不是房屋自然增值,而是來自下一個投資客所投入的資金
房屋再繼續加價賣給下下一個投資客
他們真的相信房價永遠不會下跌，而且購屋者永遠不會減少。
投資客經過槓桿操作炒房、必須仰賴資產價格不斷的提升才能存活
炒房和傳銷(老鼠會)是類似的手法, 當上一個投資客賣給下一個投資客, 就像上線和下線的關係。
上一個投資客的獲利,並非來自房屋隨著整體GDP或的物價成長的增值,而是來自下一個投資客的資金。
所以當炒房客許諾一個超過"正常漲幅"的"房價",並誘使下一個投資客投入資金購買,以這筆資金讓前一個投資客獲利,這樣的行為在德國被認定為是一種Betrug 欺詐。
這是一場"龐氏騙局"（Ponzi scheme）,完全是傳銷-老鼠會的做法 決定龐氏騙局(傳銷-老鼠會)的利潤，是必須納入更多的市場玩家，並且生產更多的鈔票。
一旦新加入的投資者減少或停止，龐氏騙局就會崩潰。
當賭桌上的真實玩家已經離開, 但虛擬玩家仍然在玩時, 賭局並不會結束
而是是等"印鈔票"的金主, 回收美金賭資時,騙局才會崩潰
所以在上一次,10年前,許多銀行超貸弊案爆發,發生擠兌時,房屋價格就已經被銀行高估了。
這些付不出貸款的"不良資產",其實是這種"投資詐騙"行為下的"賊贓"。
"賊贓"應該是要拍賣, 進入法拍屋市場,經過1拍2拍3拍,特拍之後, 打回原形,價格回到市場現值。
不幸, 行政院金融重建基金,在2000-2008年,投入了2000億了, 買下了這批"贓物",失去讓房地產市場回歸正常的機會
而這種所謂的"投資行為"仍然被繼續複製,高房價被不斷堆積往上, 才形成現在就要泡沫化的現況。
有這麼多的銀行涉入超貸弊案,土地房市價格早就被高估了,
那些超貸的都是有錢人, 都早就跑了, 資產都轉移到國外了, 追不回來
放心,不會追究這些人的責任, 只是打入呆帳
而且,政府又拿納稅人的錢出來撐著,銷化呆帳,拿這2000多億補足了超貸的金額,把房價推升往上拉, 不然房價早就泡沫化了
這些政府拿出來的錢,是全民辛苦納稅的錢
也就是你,我口袋的錢,被拿去墊高了房價,
很荒謬的,就是自己出錢,讓房價越來越高,卻讓自己買不起?
這就是台灣房地產只漲不跌的盲點
除此之外
政府會變魔術, 把農地變建地, 再轉賣給建商, 讓土地價格翻倍
或是機關學校用地, 改變地目轉售給建商, 例子非常多
機關學校用地,只能用來蓋機關或學校,這對地價的影響不大,一旦轉為一般建地,地價又是倍增
在台灣,往往公共建設的路線都會被刻意更動,還未開發之前,土地就被建商和投資客買光了。
一條機場捷運, 不走直線,左繞右拐經過特定區域
空屋多,賣不出去, 放心
政府以公共建設再加持土地開發。某某大橋, 輕軌, 捷運計劃會適時推出
土地和房價只能不斷被炒作往上, 不會泡沫化!
這就是盲點
德國非自用房屋的持有成本很高
物業稅稅率約1.25%
1000萬的房子要繳12.5萬
如果是柏林,那35EUR x8.1=283.5EUR=11340台幣
稅率11340/400000=2.835%
1000萬的房子要繳28.35萬
以台北市平均房價2053萬, 以柏林的稅率
是要每年繳58萬2千元
是會有每年50萬的物業稅(台灣房屋稅只有1/10不到)
持有/囤房成本低,造成全臺灣擁有10棟以上房屋人數突破萬人,達1萬2290人
政府的行政手段非常多, 可是絕對不會拿出來用
這就是盲點
GDP成長和房價成長,不符比例, 明顯炒作
2008到現在,這一次又炒高,又高估了房價, 將來還要賠多少錢進去?
超貸的有錢人都跑光了,錢賺走人跑了,卻債留台灣
讓窮人來收爛攤子
這一代窮人還不起, 只能繼續 債留子孫
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dallasoriginal wrote:
大大說出很多事實~~.
但有一點想再次請教確認 台灣要印錢好像不像美國那麼容易~~黃金儲備要相對增加才能印錢的樣子 ~~
..(恕刪)
央行每日通貨發行數
http://www.cbc.gov.tw/lp.asp?ctNode=410&CtUnit=455&BaseDSD=7&mp=1
新台幣發行量
2001 12/31 6929億
2002 12/31 6984億
2003 12/31 7851億
2004 12/31 8569億
2005 12/31 9229億
2006 12/31 9597億
2007 12/31 9617億
2008 12/31 1兆542億
2009 12/31 1兆1227億
2010 12/31 1兆2048億
2011 12/31 1兆3206億
2012 12/31 1兆4375億
2013 12/31 1兆5559億
2014 06/20 1兆6220億
2006~2013美元發行量上升了58%
但是 新台幣發行量上升了62%
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=3950099&p=16#50723189
央行的黃金準備減少, 但是央行買進很多美金,
由於新台幣是一種閉鎖貨幣(blocked currency )，其貨幣一般並不為外國所接受，故亦難在國際上流通,為了其本身經濟發展上的考量，央行買進大量的外匯存底以資因應。
央行有很多美金, 也發行等量金額的台幣,等同將美金視為黃金準備, 美國印鈔, 台灣只能跟進
