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swabber wrote:
地段很重要好地段可以...(恕刪)
除了大體環境的因素外
個別房價的因素確實也受大大所說的因子影響
上網查了一下,有相關論文可供參考
http://cc.shu.edu.tw/~haoyen/paper_2.pdf
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論文主要探討
1.住宅特徵
(1)路寬
(2)屋齡
(3)建物總樓層和所在樓層
2.行政區
3.住宅類別：公寓、華廈與住宅大樓
4.土地使用分區:住宅區與商業區
5.建物的構造種類：加強磚造、鋼筋混凝土造與鋼骨鋼筋混凝土造三種
6.臨街關係
(1)臨街地：指自臨街線算起18 公尺範圍內之土地。
(2)路角地：指縱裡地線、橫理地線(以臨接線算起18 公尺)與臨街線中間範圍。
(3)裡地：指位於自臨街線算起18 公尺以外之土地。
7.時間變數
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我覺得裡面比較有趣的是一段文字是
「房價一開始是呈現遞減的狀態，可是到達了某一個樓層之後，遞減的狀態停止，房價反而會慢慢開始遞增，然而透過一階微分後，找到了此上凹曲線的最低點，也就是房價停止遞減的樓層大約落在八樓，也就是說八樓以上的移轉樓層，房價才會開始增加。」
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不過由於資料日期是民國95~97年
所以沒有現在的豪宅資料及標榜社區公設的建案也少
但是，提供一個想法參考，我同學嫁到香港，她說，香港的房子
是社區越大越有管理也越值錢，我想這也解釋
當初仁愛路的帝寶開始推出時，大家都批評一點也不像豪宅而像國宅人雜戶數多，現在看來實不無道理
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是的，不代表未來，可能我沒有說明的很清楚，統計是將所得到的資料加以運算整理，其所呈現的是針對手上資料做分析，所以前言已提到「在此先說明，統計資料僅是對過去歷史資料做分析，不代表未來」
To 自由自在的獵人
在模型中加入奢侈稅20年，稅率30%的概念很好
但因此份報告是拿主計處公佈的“已發生的資料”加以分析的
對於模擬演算我們還沒有這個能力
話說，實價登入一段時日後，若實施交易稅其結果不知如何?
To Suchang：
「因房價上漲，物價指數就會上漲」
起初我也是這麼認為，不過我們所抓取的「消費者物價指數(單位:指數)」定義如下：
定義：以與居民生活有關的產品及勞務價格統計出來的物價變動指標。
該指數依項目選取之多寡分成甲類(涵蓋食物類、居住類之水電燃氣及交通類之油料費、乙類(涵蓋甲類與教養娛樂類)及丙類(包含一般家庭每季購買1次以上之基本生活必需品或價格變動較為敏感之項目)等三種。
To lulalla：
我們抓的是台北市的資料「都市計畫公共設施用地計畫面積(單位:公傾)」，政府在資料庫這部份做的不錯http://statis.moi.gov.tw/micst/stmain.jsp?sys=100
To david00：
「政大張金鶚教授研究房市那麼多年,為何一直預估不準?」我想這跟經濟學家對未來經濟估不準，IMF隨時會調整對未來全球景氣的預估是同樣的道理吧
話說，此波房市的低點是SARA時期，房市起漲點約在2005年左右（因為本人早期從事銀行放款，每天脫離不了房價，而我同張金鶚一樣，很了解房市成交價，但看著房價起漲，也不知道買幾間來存，一樣是不能預測未來…最大殘念），除了08年美國政府印鈔票外，遺贈稅下調台資回流才是最大的幫凶，可惜此種金融事件很難量化啊～
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emilywu3771 wrote:
To lulalla：
我們抓的是台北市的資料「都市計畫公共設施用地計畫面積(單位:公傾)」，政府在資料庫這部份做的不錯http://statis.moi.gov.tw/micst/stmain.jsp?sys=100
這個資料並沒有房價資料啊？
這只是每個都市計畫區之中公共設施土地面積而已。
重點是每個都市計畫區都要有充足的房價資料，
才有辦法讓房價與公設面積下去跑迴歸，
你資料庫跑起來才有意義。
據你的說法，你是只用台北市去跑，那只能跑時間軸吧？台北市只有一個都市計畫區，只有一個數字。你要跑只能用不同年的增減下去跑。這樣房價只能用台北市平均房價下去跟它跑，那樣有任何意義嗎？而且，台北市的公設面積已經有10年沒什麼增減了，換言之跟常數沒兩樣，根本看不出什麼相關性吧？
而且，只有10個數字也不夠多，至少要30個才能跑統計迴歸吧？
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