影響房價的最重要因素

最近剛好在跑一份統計資料
在此先說明,統計資料僅是對過去歷史資料做分析,不代表未來
統計結果會因為抓取時間長度的不同,或抓取成份的不同而呈現不同的結果
如我所做報告是「影響台北市房價指數因子分析」其結果可能不能適用在其他的都會區
或是我所放入變數還不夠多,例如利率,貨幣供給額,空屋率..等這次未納入,其應該也是影響房價的重要因素
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根據相關文獻,影響房價因子主要有經濟,社會,區域等因素
經濟因素:消費者物價指數,大盤指數,可支配所得
社會因素:人口數,人口增加率,結婚率千分比
區域因素:都市計畫公共設施用地計畫面積,核發建物執照件數
我使用了兩種統計方法做分析,統計的過程及方法就不一一贅述,結果歸納如下
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採用了較簡單的統計方法一,發現「消費者物價指數」影響的成份最大,解釋能力高達八成,若再納入「都市計畫公共設施用地計畫面積」解釋能力高達九成多,如果去除掉前兩項因素,則「大盤指數」解釋能力高達六成
我想大家可以簡單猜想,金融海嘯後,美國政府啟動印鈔機是影響「消費者物價指數」的重要因素;
其次是「都市計畫公共設施用地計畫面積」,這個部份或許可以跟捷運用地相連結,曾經聽過一位建築業的老闆這樣說,十幾年前捷運只是一條線,跟現在是一個網絡,效益有很大的不同,捷運又開通,只會造成原來買在捷運站附近的屋主更便利,而不是排擠其房價;
再來是「大盤指數」,由於我抓取的年限是近十年的資料,就景氣循環的cycle解釋能力還不夠強,但或許可以看出這十年來經過股價的上上下下,但每次因為系統性風險或經濟下滑造成股市下跌後,房價都會出現短期回跌,但緊接著政府推出的種種救市政策後,最後導致房價一波比一波高
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採用了較複雜的統計方法二,發現依序影響的因素為:「經濟因素」「社會因素」「區域因素」
前面有提到「經濟因素」主要是體現總體經濟,雖然我未放入利率及貨幣供給額,但可發現「消費者物價指數」依然是影響權重最重的因素
而常常聽到有人在探討的「人口數」(「社會因素」)對房價的影響,其影響權重雖然也大,但在過去這十年,其影響權重仍小於「經濟因素」,不知道在未來十年,其影響權重是否大於經濟因素,就留給後人去探討了
最後一直以為「核發建物執照件數」(「區域因素」)即建商推出新屋抄作的這一部份,很訝異居然影響權重很小,我想這應該可以解釋為建商或投機客應該是被動因素,而不是影響房價最重要的因素
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=>結論:消費者物價指數才是影響房價的最重要因素

以上,雖然過去不代表未來(我想每一時代影響房價最重要的權重應該都不同)
但見到板上多有達人對房價提出多空的看法,故將此一結論提供給大家參考