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以日本來說, 1980~1990是房價漲最兇的10年, 然後從1990年開始反轉向下,
在1980的時候, 東京都人口是1170萬人左右, 到了1990年, 人口增加到1236萬, 增加人數66萬人
接下來房價走跌, 如果是因為人口因素, 那東京應該人口越來越少?
但是事實呢, 在房價下跌這段時間, 東京都人口從1236萬到2014年的1339萬, 增加人數則為103萬
如果以影響房價, 蔡明彰講的三大利空, 其實只有經濟長期衰退才是主要原因, 其他所謂少子化, 人口老化, 對國家財政會有影響, 但是在現在這種人口往都市集中的經濟運作和生活方式, 其實這兩個因素對於房價的影響非常小
我換個方式解釋一下, 你住在某個叫做唬爛部落的區域裡面, 大家很會生, 家家戶戶都生10個, 老人死很快, 所以這個部落, 既沒有人口老化問題, 也沒有少子化問題, 但是如果經濟長期衰退, 沒有工作機會, 就算大家再會生, 也寧願30口人擠在一個房子裡面, 沒錢買房, 但是如果有一天, 這個部落變成觀光區, 或者台積電搬到這邊來, 就算大家都不生了, 老人也不死, 人口老化和少子化都出現了, 但是因為有工作機會, 所以還是有外面的人一直搬進來, 搬進來的人原本是沒有居所的, 所以他們勢必要購屋, 所以造成這個部落的房價和土地上漲
另一個很明顯的例子就是菲律賓, 這個國家既沒有少子化, 也沒有人口老化的問題, 但是在他經濟發展不振那幾十年, 房屋價格從來沒有漲過, 但是當他開始經濟起飛, 馬尼拉的房價卻可以漲了數倍
we543543 wrote:
蔡明彰的確不是地產...(恕刪)
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以東京為例, 每個膠囊只有不到200公分長、150公分寬，而且是上下鋪，根本無法站立。月租約為6萬日圓到8萬日圓(看地點)，並非人人住得起，失業族還得有些存款或打零工才能在此棲身, 更便宜的還有網咖, 每個小時100~200日圓, 包過夜1500日圓(臥區)
如果是租房呢? 東京是全球房租最貴的城市, 在東京租個小小的單人房，第一個月的房租加上三個月的押金，以及一個月的禮金（送給房東當見面禮），第一個月最少也要付到50萬日圓左右，每年換契約時還要多付相當於一個月房租的「更新費」
we543543 wrote:
這東西首次出場年代...(恕刪)
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