認真過日子 wrote:
基本上我有錢還是放銀行,了不起我會在黃金1公克在1450美金時買一些放著,不是投資,只是轉換貨幣的種類而已...(恕刪)
看各位大大討論得津津有味～但不好意思挑個小毛病，黃金1g=台幣1450還差不多，美金就可怕哩
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不過即便是抵押貸款，也不是說你可以把增值的部分花掉，我前面也提問過了，房價增值了200萬，可以換輛賓士來開嗎？我也很想這樣做，不過答案是否定的，因為你最終仍是要還給銀行，那為什麼還要這樣做呢？對我個人來說，當然是為了套利，不過對一般人來說，就是一種整付零存的分期付款。
分期付款是現代一種常見的消費行為，不過決定權不在買方，而是在賣方，也就是賣方決定要不要給你分期跟分幾期，而使用房貸來做分期付款，則是任何消費都變成可分期，而且至少是240期，你繳個幾期有錢了，就一次還一大筆，利息也會跟著降低，反正掌控權在自己。
我不是在鼓勵用這種方式去消費，而是說假如原本就有較大金額的其他貸款或分期付款需求時，很多人都會忘記了其實用房貸來支付更划算，尤其現在很多銀行的房貸都有所謂的理財型房貸，你已經還掉的本金，會轉成可透支的額度，可隨時動用隨時還，利率4％上下，以日計息。
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cazando wrote:
做生意要賺錢不外乎以下幾個基本手法
合法避稅逃漏稅>>>利潤從稅金裡面摳出來(滿街不開發票的攤販都在做這件事)
欺騙顧客>>>>100塊成本的東西標個1000塊的價格,然後再用打折大拍賣的方式打個三折四折,實際上還是大賺(滿街的服飾店或百貨公司都在做這件事),利潤來自於顧客
壓榨員工>>>>>百分之九十的資方都在做的事,從員工身上把利潤摳出來
如果你還沒有學會以上這些手法的話,那你做生意就不容易賺到錢
投資房地產的人真的比起做生意的那些奸商來說算是良心事業了
不開發票的攤商除了有申請過免用統一發票, 其餘應該都是不合法的吧!? 合法避稅, 說白點, 好歹合法...
至於欺騙顧客的例子, 根本是詭辯, 把所有商人合理的利潤都當成欺騙了, 合理與否? 看品牌價值囉...
不合理的暴利在市場競爭及技術成熟下會慢慢回歸到品牌價值的位置, 消費者願意買單, 也是合法
壓榨員工, 雖然讓員工很不爽, 但只要所有規定及文件合法, 查不出什麼問題, 還會是合法
以上合法的例子, 都是有可能照足規定給足文件還是合法的, 那也只能是道德層面與玩法的問題...
投資房地產的, 不管以前還是現在, 用個人的名義去炒房並繳交所有相關的稅金規費, 只要下一手願意買單, 都是合法的, 但現在台灣的房市, 如果不是"有些人"違法的用人頭購買及貸款, 基本上也不可能炒作到如此程度, 這應該不需要我來證明吧(如果不是泛濫了,不然政府需要抓嘛?)!? 要把這種違法的事情拿來跟合法的事情(做比較, 還厚顏無恥的說這是良心事業的話, 那無怪乎台灣會是現在這種亂象, 雖然很無奈也很不爽政府對這種事沒去嚴格管制, 但違法還是違法, 放爛呆帳還是放爛呆帳, 並沒有改變, 現在有人學聰明了不敢承認自己之前吹噓半天的"高超"避險手法, 就跳出來說自己是做良心事業了嗎? 這算什麼? 有人能回答嗎?
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ejan1969 wrote:
就資金的利用來說，租當然是一定比買要好的，因為不用一次投入一大筆錢，保留資金運用的彈性。租的房子壞了房東修，稅金房東繳，住的不爽就拍拍屁股走人，
其實我的論點不是永遠買不如租, 只是這幾年到現階段的狀況而已....房價若下跌, 還是有可能租不如買,
而且每個人的划算點不盡相同, 我只是就很容易找到的報酬率2%去比較, 現在買房都不划算...
ejan1969 wrote:
一間台北市的破公寓，要買可能要2000萬，租金大約2、3萬，差不多就是貸款1500萬的利息錢，不過房東有一筆自備款500萬的資金成本，以非投資概念族群來說，大概就是放定存了，以現在利率來說，一年大約是6、7萬，這樣算起來房東有很不划算嗎？
現階段雙北市兩千萬的房子租金可能稍低於一千五百萬的貸款利息, 不過就算如您所言, 以相等論, 那買房族的成本="實際付出的一千五百萬的貸款利息+沒拿到的五百萬定存利息", 而非您說的一年六七萬, 而且這五百萬(以您的假設)還是貸不出來的部分, 另外又損失了"五百萬+已償還本金"的流動性(若房價未跌,已償還本金可再增貸, 但亦須增加費用及利息), 若有誤請指正
ejan1969 wrote:
591上看到一間"中山國中捷運站~全新百萬裝潢~稀有釋出"，要價45000。
到591上看過該物件, 到現在仍未出租, 而細看附近成功出租的行情, 這間價格似乎是太高租不出去,
資料是參考該物件內容之"成交行情", 非我杜撰;
另查591上最鄰近及條件可能相近該物件之出售物件來比較, "興安國宅大兩房"找到以下物件資料:
售金：2,066 萬元
單價：66.65萬元
格局：2房2廳1衛1陽台
坪數：31坪
樓層：3F/14F
屋齡：27年
型態：電梯大樓
用途：住宅
車位：無
社區：興安國宅
地址：台北市中山區興安街
(附近還有更貴但就以此討論)假設可依比例計算, 您提出之物件, 售價約略等於 2066*35/31 = 2332.58萬, 裝潢等及似乎還差您提供之物件一些, 再加上兩百萬就達兩千五百萬之譜, 先別說租不租得出去, 即便租出去, 最高假設報酬率= 四萬五*12 /兩千五百萬 = 2.16%(尚未扣除任何成本), 若扣除成本, 甚至報稅之後, 應該只在1%~1.5% 附近, 跟定存所差無幾...
除了就您所提供的物件查到的現實資料, 其實您自己也說了, 四萬五不容易租出去, 所以房東很少願意這樣做, 所以明明買房出租並不划算怎麼會有買房子比較划算的對價關係呢?, 似乎有點矛盾, 能稍微說明一下嗎?
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samcentaur wrote:
1.你設定跟銀行借錢再放定存一定會有損失利息,那租房的也用相同的手法一定損失更多吧!
2.假設你每月的房租2萬,我的房子從1000萬增值到1400萬,我跟銀行借400萬20年期每月本利約2萬(當作也在繳房租),400萬約可付房租16.6年(定存的利息先省略),16.6年我每月可多存你2萬,這樣的算法你覺得如何? 直覺的想法有錯請勿見怪.
1. 租屋族無買房, 雖賺不到增值但亦賠不到貶值, 而沒花掉的錢一定賺得到定存以上的利息
, 且沒買房就不可能貸款出來再放定存, 不太可能還有損失
2. 您一樣忘記討論若貶值的狀況所衍生出來比租屋族吃虧的情形, 若貶值四百萬, 租屋族除了資金自由外,
還少賠了四百萬, 也根本不必付利息, 是吧!?
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