房價漲會讓只有一間房子的換屋族財產增值的迷思

在我們的傳統觀念中常說『有土斯有財』，但是實際上真的如此嗎? 其實對於只有一間房子的自住客的關係其實不大！此話怎講呢?簡單的舉個例子說明：

<假設漲價>
假設你是個自住客，在台灣的某一區域5年前因新婚已經買了個25P的2房1廳，又假設這5年來在你同個區域、同個社區的房價增值了50%(每坪由20萬升值為30萬)，這個時候你們夫婦因為家庭成員增加到四口開始有了想換大房(3房2廳40P)的打算，為了各種生活考量你們只打算買附近同社區的物件或是同等級的社區，而在房貸只付了5年的狀況下，目前房貸還欠銀行下當初總價的6成，換了同社區的大房究竟會發生什麼事情呢? 用簡單的算數來看看就知道了！

當初取得成本是20萬*25P=500萬，而現在貸款還剩下20萬*25P*60%=300萬，當你賣了房子後在付清貸款得到30萬*25P-300萬=450萬，然後在將450萬當成新購同社區大房子的頭款後剩下須繳的貸款為30萬*40P-450萬=750萬

這樣一來一往，房貸由原本剩下總價的60%增加為62.5%，而且貸款金額從以前的500萬以內一舉上升到750萬貸款，在完成買大房的動作後，你的帳戶基本上沒有增加金額，反而是每月房貸更高！ 若是扣掉之前繳房貸的利息，那就付出更多了！

當然這樣並不能代表財產沒增值，不過一來你想長期在這個區域，二來你還沒取得這個新物件的清償證明(銀行有追討權)，在賣掉此物件搬往比較便宜的區域之前，你的房子都不算增值！這跟買股票概念一樣，漲再高沒賣，你都是沒獲利，也都只是紙上富貴！況且，房地產只會漲嗎?到你真的想要賣這間小換大的房子搬到比較偏遠地區時是比當初跌價的時候怎麼辦呢?


<假設跌價>
再反假設你是個自住客，在台灣的某一區域5年前因新婚已經買了個25P的2房1廳，又假設這5年來在你同個區域、同個社區的房價跌了50%(每坪由20萬跌價為10萬)，這個時候你們夫婦因為家庭成員增加到四口開始有了想換大房(3房2廳40P)的打算，為了各種生活考量你們只打算買附近同社區的物件或是同等級的社區，而在房貸只付了5年的狀況下，目前房貸還欠銀行下當初總價的6成，換了同社區的大房究竟會發生什麼事情呢?

當初取得成本是20萬*25P=500萬，而現在貸款還剩下20萬*25P*60%=300萬，當你賣了房子後在付清貸款得到10萬*25P-300萬=-50萬(買在高價，你的房子在下跌時會變負資產)，此時還要還銀行50萬才能買新房子，但是清償後你們可以買的新房子變便宜了10萬*40P=400萬

也就是說在下跌50%的狀況下，你要換屋的成本只需準備450萬(欠銀行的50萬+新房子的400萬)！跟上漲50%的狀況來比，一來一往就少掉300萬，而且每月房貸仍是在500萬以內！所以房價上升對真正自住的換屋族有利嗎??

當然，你若是有第二屋，一定是房價上升對你比較有利，因為你會用投資客思維在想事情，而在房價上漲時賣掉第二間就會馬上獲利！但是你要是只是有能力買一間的自住客，還需要想房價上升對你會有利嗎? 上面的例子給了你最好的解答！

所以自住客們，別在幫投資客抬轎為了房價上漲而瞎起鬨了吧！