影響房價的最重要因素

ichirohiro

143分

41樓

ichirohiro

個人積分：143分

文章編號：38986032

22f wrote:
M1B年『增』率連四降，而不是年『減』率...(恕刪)

小弟也用長期用 m1b 來當大盤的依據"之一", 結論跟你有點不同, 小弟雖不太相信死亡交叉這種理論, 但是當 m1b 低於5%時, 常是台股走長空的開始, 當然也有例外, 例如這次還逆勢上攻近千點

台灣也沒多少次 m1b是年減的, 當你看到時, 基本上也來不及逃了

還有資金會有逐利的流動性, 例如10幾年前 m1b也是正成長, 但是房價卻一樣一蹶不振, 因為當時電子產業正處於蓬勃階段, 現在呢? 資金氾濫卻又無良好的投資環境, 確實是大量資金流入房地產的好溫床, 但是問題是這些資金已經進場完畢還是還在進場中, 從 m1b是看不出來的

用你的假設來看, 資金在各行業之間的流動已經平衡, 房地產的總資金增長量貼近 m1b增長量,
那可以用水庫來做個簡單的比喻, m1b 年增是每年注入水庫的水量, 水庫面積是房市整體供給量, 被蒸發的水是代銷, 房仲,政府收走的資金, 房價是水位的高度

看到這, 你是覺得注入的水量變小水位就可能降低, 還是要真的等到水被往外抽的時刻呢?

22f

16分

42樓

22f

個人積分：16分

文章編號：39005804

>小弟也用長期用 m1b 來當大盤的依據"之一", 結論跟你有點不同, 小弟雖不太相信死亡交叉這種理論, 但是當 m1b 低於5%時, 常是台股走長空的開始, 當然也有例外, 例如這次還逆勢上攻近千點
>台灣也沒多少次 m1b是年減的, 當你看到時, 基本上也來不及逃了

股市與房市大不同

你我可以不股票而不影響生活品質，但不買房，長期租房，這可會大大影響生活品質

參予股市交易的人99.9%都是投資，而參予房市交易的人只有20~30%是投資

參予房市與股市的人的行為模式大大不同

就算房子不容易脫手，需求永遠都有，只要願意便宜點，很快就有人買走，跌幅很有限(除非地點很糟，需求性幾乎是零)

相對地，股票就不是這樣，股票買進需求不會永遠都在，就算願意用極低的價格賣，也不見得有人願意買(跌停鎖死就是這麼來的)

對很多人來說，房子不單純只是一個資產，往往對他都有深厚的感情，大多數人除非撐不下去，否則怎麼會輕易捨棄房子？ ( 唉，也是這個原因，像被法拍這種最糟糕的收尾方式，只會出現在房地產中，由別人代勞賣，還想賣什麼好價錢？)

就算股市崩盤、經濟崩盤，失業率飆高，就算房市最終撐不住下跌，總能撐上一陣子，跌幅又相對小

失業率10%很可怕，但這也代表90%的人還有工作，還有能力繼續繳房貸，但不會傻到還繼續買股票，因此股市交易量會萎縮到很小且繼續下跌，但房市卻能維持一定的交易量與價格

前面已經講過歷史上前幾波 M1b與房價關係

房價頂多在第一年下跌，但撐得過後，最終還是漲回來！

>還有資金會有逐利的流動性, 例如10幾年前 m1b也是正成長, 但是房價卻一樣一蹶不振, 因為當時電子產業正處於蓬勃階段, 現在呢？

不知道是我理解錯誤，還是我掌握資訊不夠多？

大大講的是那個時期？我沒看到有這種奇妙的現象？

按照永慶購屋趨勢大調查歷年股價與台北市房價趨勢來看，房價只在第一年下跌，隨後都是緩慢上漲，但股市曾出現過數次連跌數年(如果你是指其他區域的房市，確實有可能一蹶不振)

而且，前面講過了，很多人對房子都是有感情的，除非撐不住，不然都不會輕易拋售。電子產業正處於蓬勃階段，為什麼大家反而會撐不住，拋售房子？

大大講的房價一蹶不振是不是指『漲』的幅度比股票少？

麻煩大大開釋，這樣我才有辦法正確回覆！

也許你會說，當有更好的投資出現時，資金會從房市抽離，但這是對20~30%的投資客來說是如此，但其他數量上更多、房市真正的主力--自住客，卻會因為經濟變好，購屋能力提升，導致房價又再往上漲！

這就是為什麼房市總能跌時抗跌，漲時爆衝，讓投資房市的人十之八九都能賺錢!股市卻相反！

>資金氾濫卻又無良好的投資環境, 確實是大量資金流入房地產的好溫床, 但是問題是這些資金已經進場完畢還是還在進場中, 從 m1b是看不出來的

有關於這點，要判斷不難

光只是有許多建商、保險公司不斷用創高價買樓、買地就不難看出來資金已經進場完畢，還是還在進場中

如果現階段是資金正離開房市中，怎麼可能還會有這麼多創高價買樓、買地的交易案？

潤泰以每坪609萬創住3新高價買下黑松微風2期地後(很多參予投標的投標價也有很接近的價格)，第一太平戴維斯總經理高銘頂認為，估計推案開價每坪230~240萬元，但目前那個區域根本沒這種行情，你覺得是潤泰很笨，用過高價格買？還是多年後，那時的市場自然會有這種行情？

金融海嘯時期，蔡鎮宇與元利建設聯手用創新高(每坪400多萬)價格買下信義聯勤土地後，當時也是很多人笑他們傻瓜，但現在誰還笑得出來？

>用你的假設來看, 資金在各行業之間的流動已經平衡, 房地產的總資金增長量貼近 m1b增長量,
>那可以用水庫來做個簡單的比喻, m1b 年增是每年注入水庫的水量, 水庫面積是房市整體供給量, 被蒸發的水是>代銷, 房仲,政府收走的資金, 房價是水位的高度

>看到這, 你是覺得注入的水量變小水位就可能降低, 還是要真的等到水被往外抽的時刻呢?

大大，你這段又寫得太玄奧了

我實在看不出為什麼先有貨幣被產生出來，才會有資金流入房地產中耶

你忘了嗎？只有相對少數人敢借錢買股票，因此買股票的錢通常是用『現有』的錢

但，大多數人卻都是借錢買房子的人，因此買房子的錢通常有一半都不是『現有』的錢(平均貸款比例為50%左右)，而是幾乎與房地產交易同步發生的(辦理過戶後幾天內由銀行撥款而新產生貨幣)

簡單講，影響資金流入房地產的速度其實是央行的房貸政策，而不是M1b年增率

但，央行只是限制投資客沒辦法大部分靠房貸買房，也沒完全限制投資客不得貸款買房

對自住客在合理範圍內貸款買房是完完全全不限制(換屋族會稍微被卡到，但不是限制)

因此，我實在看不懂大大講的水庫理論與房地產有什麼絕對關係

煩請大大再開示吧

ichirohiro

143分

43樓

ichirohiro

個人積分：143分

文章編號：39008399

小弟只關心數字看得到的東西, 個人一向認為數字就反映了所有心理層面的因素,所以有些東西就不回了

22f wrote:
按照永慶購屋趨勢大調查歷年股價與台北市房價趨勢來看，房價只在第一年下跌，隨後都是緩慢上漲(恕刪)

我只看國泰房價指數, 因為研究最久統計最久

http://www.cathay-con.com.tw/property/92%E5%B9%B4%E7%AC%AC4%E5%AD%A3%E5%9C%8B%E6%B3%B0%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%8C%87%E6%95%B8%E5%AD%A3%E5%A0%B1.pdf

22f wrote:
但，大多數人卻都是借錢買房子的人，因此買房子的錢通常有一半都不是『現有』的錢(平均貸款比例為50%左右)，而是幾乎與房地產交易同步發生的(辦理過戶後幾天內由銀行撥款而新產生貨幣)

簡單講，影響資金流入房地產的速度其實是央行的房貸政策，而不是M1b年增率(恕刪)

老實說我有點訝異, 你這樣的說法是在否定自己用 m1b來判斷房價, 你應該用購屋貸款餘額才對

不過你既然選擇了m1b, 代表你對這個數字應該有一定的理解, 小弟讀電子非經濟學的, 所以只能粗淺且不精準的解釋一下

銀行有存款 100萬, 法定存準率10%, 不考慮啥通貨, 超額準備金的情況, 最多可以創造貸款900萬出來, 建商把這900萬存入活存, m1b增加..以上

22f

16分

44樓

22f

個人積分：16分

文章編號：39014302

>小弟只關心數字看得到的東西, 個人一向認為數字就反映了所有心理層面的因素,所以有些東西就不回了

市場數字是人類行為活動的『結果』，因此只看數字，你往往只看得到『現在或過去』，卻看不到趨勢與未來

如果要抓趨勢，你必須要去觀察人類行為

例如買賣雙方討價還價後終於產生出成交價，但現在或過去的成交價為什麼必然會影響趨勢與未來？

要推測趨勢與未來，就必須去觀察當前的可以觀察到的現象：

例如，很多人常常在網路上散佈房價必跌的看法，看起來好像大家都看跌，房價好像必跌，但為什麼沒跌？

因為mobile01只是反映出大多數人利己的言論而己…

但，從『人是利己的動物』的角度思考就明白了

這些看空的人恐怕多數都是想買房但還沒買的人，否則既然沒考慮買房，哪來這麼多時間，去關心別人的房子會不會跌？

就像我們大多數人不會去關心美國房價會不會漲或跌，提美國房價跌，只是用來嚇唬其他人…

要說貴得離譜的房子首推倫敦One Hyde park(一間要1.4億英鎊)，但為什麼大家都在罵台北市房價太貴，不去罵One Hyde park太貴？甚至連帝寶太貴都懶得罵？

簡單，因為這些人不會去罵他自己根本不考慮買，也買不起的房子

那罵貴得離譜是何意？

那當然是希望有機會便宜買！

那既然這麼多人都在罵，那不就代表還有很多人想買而還沒買？

那未來的購屋需求還需擔心沒有嗎？為什麼需要擔心房價會跌？

除非mobile01上大家都很高興地討論他的房子漲了多少錢，沒人再談論房價不合理、跌幾成、打五折，那才真的應該要警惕，趕快出脫

如果現在的房價與土地價格真的是最高峰，那為什麼還有這麼多建商、財團繼續用創高價買樓、買地？

如果建商、財團老闆都比我們笨，為什麼財富大部分都掌握在他們手上？

就算真出什麼事情，政府也不敢放手讓這些帶頭大哥死光光，肯定會賣力救市

只是，政府賣力救市的手段除了狂印鈔票還是狂印鈔票，用通膨來解決債務過高的問題，讓經濟恢復活力！

因此，心理層面的因素不重要嗎？

>我只看國泰房價指數, 因為研究最久統計最久

大大，你貼的這份報告，在時間範圍內還是太短，看不出長線趨勢！

既然你是要探討電子業興盛『時期』房價『趨勢』的變化，怎麼能用幾個季的時間？

國泰房價指數主要是針對新成屋/預售屋，因此他的交易量肯定遠小於中古屋，實在不適合用來探討房價趨勢

再者，新成屋/預售屋價格向來再漲跌上都會比較鈍化，尤其是下跌趨勢上！

對建商來說，明知道房價還會繼續再跌，怎麼可能會笨到持續推案？

頂多想辦法賠錢賣掉餘屋而已，但餘屋賣光後，就不會再推案，而是選擇以最低的成本繼續持有素地(只需繳交土地稅，而不是傻到砸錢開發後，除了土地稅，還要繳付開發的大額利息負擔與銷售成本)，等待房市春天來臨

還有，相對於住展雜誌，國泰房價指數統計時間較短。因此，建議大大若執意要用預售屋房價來看整個房市趨勢，最好引用住展雜誌的數據

如底下新聞所提到的長線走勢來看，我們可以很清楚看出台北市預售行情是震盪走高的。
http://tw.mag.cnyes.com/Content/20071204/116C90C055264BEFAE1E3C26CBB6D359.shtml

如果大大只看其中下修區段，你自然會看到是下跌的

若我夠無聊，故意挑其中上漲區段，那不就成了瞎子摸象，摸到什麼就說是什麼了？

>老實說我有點訝異, 你這樣的說法是在否定自己用 m1b來判斷房價, 你應該用購屋貸款餘額才對

大大，既然貸款餘額增加，M1b也會增加的，但M1b還包含自備款的部分，為什麼只看購屋貸款餘額？

相反地，只看購屋貸款餘額反而看不出趨勢，因為這個數字始終都在增加！

再者，這已經越扯越遠了，我提出M1b與房價之間的關係，主要是講：當貨幣供給量越多，這種貨幣的價值就是會被稀釋，使得資產價格相對上漲。當然，也有可能是：貨幣越多，就有越多錢『有機會』可以拿來買房子，房價就越會上漲！

>銀行有存款 100萬, 法定存準率10%, 不考慮啥通貨, 超額準備金的情況, 最多可以創造貸款900萬出來, 建商把這900萬存入活存, m1b增加

老實說，我看不懂你寫的，所以不知道你要我解釋什麼？

提供從網路上Google到的有關於貨幣乘數效應給你參考：

在貨幣供給過程中，中央銀行的初始貨幣提供量與社會貨幣最終形成量之間客觀存在著數倍擴張（或收縮）的效果或反應

先假設最低准備金率是20%，也就是說當銀行得到100元的存款時它必須留存20元，只能貸出80元.其次假設銀行會放足80元

現在有某君A往銀行裏存了100元，銀行再將其中的80元放貸給B，如果B把貸來的80元又全部存入銀行，銀行再將其中的64原貸給了C，C又把64元存入銀行，銀行再向D貸出51.2元...依此類推，央行最先向市場投放了100元，市場上最後多的貨幣會是100+80+64+51.2+...

也就是說，因為乘數效應關係，以現在的M1b基礎下，可以在很短的時間內暴增上來，但這暴增只是『結果』(因購屋辦貸款而產生的)，他只是代表會有『部分』資金流入房地產

相反地，如果很多人把借來的錢都還掉，或是說去槓桿，貨幣供給M1b就會減少

當貨幣總量變少，貨幣價值增加，我們當然只需相對少的鈔票去換資產：房價下跌！

也就是說，房價下跌時，只是因為貨幣價值增加罷了，房子還是房子，房子本身的價值並未因此改變(周邊的明星國中會因房價大跌，而變成三流國中?? 周邊的捷運站會因為房價大跌而停駛??)

只是，通縮時期，人們會因資產『縮水』(其實沒有真的減少其價值)衝擊信心，導致經濟活動放慢，經濟衰退

歐美人目前就正處於去槓桿時期，導致貨幣供給量會不斷萎縮

因此，在這種情況下，為了對抗貨幣供給量萎縮，各國央行只會拼了老命印鈔票，企圖製造通膨

你說央行會不會成功？

那肯定會，否則美國應該無法從1929年大蕭條走出來，日本也無法從失落十年走出來(事實上，日本目前的通膨率已經遠遠好過過去10年的慘況了，只是真的運氣很差，好不容易復甦，卻又遇上金融海嘯，延後了全面穩定復甦的時間)

因此若用很長的趨勢來看，資產價格都是『上漲』(房子本身的價值並沒改變，有改變的是衡量它價值的鈔票!)

懂了沒，這就是為什麼買房的人十之八九都會『賺』錢！

理論上，通膨影響下，公司獲利應該會直線上升，但公司的競爭力卻有可能改變，該公司的價值會改變(他不像房子這種資產的價值永遠不變)，使得通膨率(貨幣價值稀釋率)無法彌補公司價值衰退的程度，股價當然不見得會長期上漲

Ambroise

22分

45樓

Ambroise

個人積分：22分

文章編號：39014899

22f wrote:
因此若用很長的趨勢來看，資產價格都是『上漲』(房子本身的價值並沒改變，有改變的是衡量它價值的鈔票!)
恕刪)

既然是這麼淺顯的道理
資產價格永遠上漲

不知道台北市的有錢人最近怎麼收手了?
怎麼成交量這麼低迷

不趁窮人沒(錢)買的時候趕快掃貨,居然坐視遍地價值資產不搶進
整天罵政府推動甚麼奢侈稅?

真是吃飽太閒
有價值的資產抱牢都來不及,怎麼可能兩年不到就脫手?傻掉了嗎?

東帝士、宏總、長谷、僑泰、新偕中、擎碧這些不長進的公司,居然滿手有價值資產,還搞到倒閉?

台積電 Morris 更是搞不清楚狀況,到現在還沒成立房地產子公司,人家長紅/華固...一堆都賺一個資本額
tsmc 賺那六七塊不是遜掉了?
下次搭通勤電車,我把您的文章印給他,叫他好好讀一讀,交份報告給您幫不了你

台中好些年前一棟房子跌到一百萬,賣方真是腦殘,資產價格永遠上漲這種道理都不懂
真後悔那時候應該全下才對

sunhm

372分

46樓

sunhm

個人積分：372分

文章編號：39015534

22f wrote:
(房子本身的價值並沒改變，有改變的是衡量它價值的鈔票!)

當要買賣時,
價格(鈔票)就是衡量東西價值的一大因素!
所以,
我就不認同"價值不隨價格而變"!

ichirohiro

143分

47樓

ichirohiro

個人積分：143分

文章編號：39022167

ichirohiro wrote:
如底下新聞所提到的長線走勢來看，我們可以很清楚看出台北市預售行情是震盪走高的。
http://tw.mag.cnyes.com/Content/20071204/116C90C055264BEFAE1E3C26CBB6D359.shtml...(恕刪)

國泰房價指數有超過20 年的資料, 並非短期統計,我喜歡用房價指數不愛用你提供的預售屋房價, 是因為房價指數更能輕易解讀多頭或空頭.
例如你提供的圖, 乍看長期走高, 如果你把成本與折舊算進去, 買在78年高點的人, 到93年之後才有解套的可能, 這還不包含15年間失去的機會成本與貨幣價值減損, 但是如果是91年前後進場的人, 卻可輕易享受到升值果實, 加上房地產的高槓桿特性, 對一般人來說, 獲利很可能輕易超過自己資產的5成以上

沒有任何一種資產進場時機是不重要的

ichirohiro wrote:
>銀行有存款 100萬, 法定存準率10%, 不考慮啥通貨, 超額準備金的情況, 最多可以創造貸款900萬出來, 建商把這900萬存入活存, m1b增加

老實說，我看不懂你寫的，所以不知道你要我解釋什麼？.(恕刪)

你把你查到的公式帶入 n ~= 無限大, 就會得到 100萬基礎貨幣在 10%存準率下, 最大可得到接近900萬的流通貨幣

小弟本想表達的重點只有一個, 就是你強調 m1b 年增還為正, 房價就會持續上漲, 這點歷史並非如此顯示

小弟還是相信數據是統計人心的最好方式, 舉個例子,你看到QE3, OT2...等, 預期資產又要上揚了, 但是小弟相信這些東西會直接反應在 m1b, m2 的統計上, 直接看這數字更能理解預期與實際是否相符

當然這只是觀念的不同, 沒有誰對誰錯

22f

16分

48樓

22f

個人積分：16分

文章編號：39069424

>國泰房價指數有超過20 年的資料, 並非短期統計,我喜歡用房價指數不愛用你提供的預售屋房價, 是因為房價指數更能輕易解讀多頭或空頭.

大大，談論事情最好依據事實，好嗎？

你轉貼報告只有短短幾年，並非20年，但你卻說國泰房價指數有超過20年的資料

感覺上好像答非所問

國泰房價指數最早的房價資訊就是民國86年，但住展雜誌則是從民國74年就開始統計

我們都知道台灣第一次出現房地產崩盤正是民國79年，只看國泰房價指數是看不到這個重要的轉折歷史！

相對地，我貼出來的住展房價資訊就是從77年開始，可以看到那次重要的歷史轉折 rock

還有，國泰房價指數就是針對新成屋/預售屋房價作統計，你又說你不愛用預售屋房價，所以我真的看不懂你所謂的房價指數是指什麼？麻煩明示？

>例如你提供的圖, 乍看長期走高, 如果你把成本與折舊算進去, 買在78年高點的人, 到93年之後才有解套的可能, 這還不包含15年間失去的機會成本與貨幣價值減損

大大，你講這段話看似有理，但我強調的是房地產相對抗跌，漲時力道也不弱

相對地，若是在78年高點買股票的人，就解套的機會都沒有

當年漲到1000的國泰人壽，現在剩多少？後來最高漲到多少？

是我比較愚鈍，大大可否分享一下，除了房地產，還有什麼買在78年高點的人, 能早於93年解套？

我們就從事後諸葛亮的觀點來看，恐怕也很找到比房地產更保值的東西吧

道理就在於：房地產本身的價值只會更好(捷運開通後，周邊住宅在交通便利上提升，價值提升)，不會減少(房價暴跌、經濟崩盤，捷運不會停駛)，會改變的只有衡量他價值的鈔票(別忘了，央行有發鈔權，他偷偷印了多少鈔票，你永遠是最後一個知道；例如為了要對抗台幣升值，央行勢必自己先印了一堆台幣出來後，再去市場上買美元，不然央行哪來的錢不斷地狂買美元?人人都怕央行？)

黃金是從1980年一路走跌至2000年喔，也就是說，當台灣房地產大跌時，黃金是持續下跌的！

黃金持續上漲也是最近10年才發生的事

黃金狂漲，也是因為2000年網通股泡沫化、2001年911事件後，Fed狂降利率，又過分放任通膨，讓很多人被迫買黃金來對抗央行的行動，又造成嚴重的信貸泡沫

現在，Fed又「重操舊業」，而且這次還主動對準房地產，你有什麼應對之策？ orz

>沒有任何一種資產進場時機是不重要的

大大說得很有道理，但你建議現在該買什麼？

在經濟前景不佳時買股票？買10年漲了5~6倍的黃金？或是存在銀行裡賺微薄的利息錢？(大額定存只有0.5%)

就是因為沒得選，大家才會把資金不斷地往房地產裡丟！

>m1b 年增還為正, 房價就會持續上漲, 這點歷史並非如此顯示

我有這樣說嗎？

我只說過：以「長期」趨勢來看，M1b與房價有正向相關性 (前面已經點出幾次房價漲跌與M1b增減的大趨勢)，若你硬要挑某個特定時期，你當然可以說反而下跌

但，這不就是我前面講過的：瞎子摸象，摸到什麼就像什麼？

既然是看趨勢，既然是要探究真相，為什麼要學張教授等人，選擇性拿出數據再說必跌？例如張教授曾說空屋率很高，高達17%，嚇死人，所以房價必跌三成？但，張教授為什麼不再提一下，20年前，當時的空屋率就已經高達13%，至今只增加4個百分點到17%，13%難道就不算高？

若他所謂的空屋率真是有很多餘屋待售，為什麼20年下來，房價還能繼續再漲？

如果你有興趣了解，真正影響房價漲跌的因素、空屋率、人口紅利等，麻煩你翻翻我在台中版分享的經驗與看法，在這裡，就不重新再貼一次

>小弟相信這些東西會直接反應在 m1b, m2 的統計上,直接看這數字更能理解預期與實際是否相符

我沒說它不會反映在數字上，我只說數字只是反映過去與歷史而已，它本身對未來趨勢完全不具指示性，如果你是要研究歷史，看數字是對的，但如果你是要推測未來趨勢，看數字是不夠的！

股票市場是個市場效率極高，導致常常會出現所謂的利多出盡、利空出盡，也就是說，當我們看到營收數字暴增1倍時，嘿，很怪，某些股票反而會開始跌個沒完

為什麼？

因為現在看到的營收數字暴增1倍是歷史而已，他本身對未來趨勢完全不具指示性，真正影響股價的東西絕對是領先性的指標，例如現在的接單狀況

看這數字是能理解預期與實際是否相符，但你也只是知道：糟糕了，半年後營收暴跌1倍，難怪股價從半年前跌個不停，你去看看宏達電就知道我講的了

請問，你我都不是要做經濟學家，去分析研究過去的歷史數據，要做什麼？

影響房價的最重要因素

小惡魔新聞台

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