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jimmmy
2013-09-28 02:10 #9
青康藏 wrote:
用內政部的房貸試算，...(恕刪)
假設某人自備300萬且每個月有能力付5萬元貸款買房子
而此時每個月付5萬能買到兩房的產品
當利率2%升到4%時房價下跌後
也許每個月付3萬就能買到原本的兩房
但這時有兩種狀況
第一種是每個月付3萬買兩房
第二種是每個月依然付5萬買三房(或選更好地段買2房)
我想大部分的人會做第二種
也就是不管房價高低
大部分的人都是以每個月有多少錢繳房貸來看能買怎樣的房子
當買了房子後房價變成財產的一部分
如果買了房子過了20年房價沒變(對房價保持中立的立場)
--->你別亂了，現在的題目是房價跌30%，明明跌30%後，貸款金額就會大幅減少，
如果過了20年後房價沒變，那不是更好~~~現在可以貸款金額大減，20年後又賺了30%。
我實在不懂你的輯邏在那~~~
利率2%時,自備300萬每月付5萬,20年後財產有一間1288萬的房子
利率4%時,自備300萬每月付5萬,20年後財產有一間1125萬的房子
--->房價減30%了，如果每個月還是付5萬，那肯定會買到更大的房子
對我來說,管他兩房三房,價格高就是好房
20年後我寧願有一間價值1288萬的兩房,也不要有一間1125萬的三房
--->你這個說法擺明就是把人當白痴嘛~~~如果照你的輯邏我可以誇張一點拿個例子說:
我請屋主賣我貴一點的房子，貴個30%也沒關係~~
所以要買房,利率當然是越低越好
---> 買房當然是利率越低越好，但是你根本就把這個房價跌30%忽略了~~
20年前一間台北市的公禺500萬 利率9%
現在一間台北市的公禺1000萬 利率1%
請問對老百姓來說那時候容易買房?
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dk0968 wrote:
台灣哪裡比日本貴？基隆？高雄？
如果說台北比日本貴？有沒有數據資料可以看？是單一個案還是全部？
• 日本買房 投資東京都心就夠了 台北房價比東京貴？！
作者：劉軒彤 文章出處：先探雜誌 1720期 出刊區間：2013/4/4-2013/4/12
日本房市信心回升，吸引許多台灣投資人目光。要不要買？該怎麼買？聽聽信義房屋不動產株式會社社長林彥宏的解析。
到海外投資，最重要的考量就是location、location、location，除了地點還是地點。日本很大，但是我覺得從台灣人角度，投資東京就夠了，東京首都圈就好比我們的台北市與新北市。
東京都心唯一選擇
常常有台灣客戶問我意見，是否要去大阪、名古屋…買房，但我認為，東京人口三千七百萬，將近日本人口三分之一，這樣就夠多了。另外，台灣ＧＤＰ四千六百億美金，東京就有一兆二千億美金。真的東京就夠了，不用去其他地方。
其實東京很大，首都圈包括神奈川縣(我們熟知的城市是橫濱)、埼玉縣(台灣人常去打高爾夫之處)、千葉縣(就是成田機場那一塊)。不過，整個東京真正好的區塊是它的都心，其中，山守線經過的是最精華的區塊。
之前棒球經典賽熱哄哄的東京巨蛋在文京區，文京區就類似我們的文教區，比較像羅斯福路、師大那一區。大家比較熟悉的新宿也是都心，但是好壞差很多。新宿亂的地方就像歌舞伎廳，好的地方在西新宿，東京都廳位於此，是日本最大的都市更新區塊，大家熟知的希爾頓飯店都在那一區。
另一塊是澀谷，常常聽到的表參道就在這一區，大家一定熟悉。澀谷去年開始有一個大計畫在走，尤其三月間東急東橫線與副都心線接軌互通，地鐵直接拉到橫濱區，兩條地鐵直通，引爆沿線不動產行情。
東京都心還有一個港區，大家對它可能很陌生，但是講到六本木所在地，我想大家就熟悉了。至於另外的中央區，一般熟知的銀座就位在此區，它也是早期日本商業最興盛的地區。千代田區則是日本政治、經濟中心，最為台灣人所知的就是皇居，也就是日本天皇住在這一區。
分析完日本東京都心的優質地段後，現在我們來談談東京的房價。
日本台灣房價比一比
根據東京公告地價(見附圖)，一九九○年價格最貴，現在只有那時的三分之一，所以說日本不景氣到什麼地步，一看便知。松田聖子住的豪宅當 時創日本新天價，一平方米成交價是日幣一千三百多萬元，若以目前匯率，一平方米是四百萬元，等於一坪一千萬元。後來日本泡沫破掉後，房價一直上不來，直到 二○○一年，那時市場狀況真的很差，很多銀行出狀況，原本日本對購買房地產有很多限制，但是從那時起開放外國人可以買房，房價才算觸底穩住。
回頭看看台灣房地產狀況，我們用保守的平均數據來看，近二○年來，台灣房價漲了六、七倍，若單講這一波，根據信義房屋經研室統計，從○八年金融海嘯到現在最少漲了五○％；相對的，日本這些年來，一塊錢都沒漲。
用數字來比較，目前日本中古屋一坪平均單價大概是一四一萬元，新的房子一坪也不過二二四萬元，而且這還是首都圈的價格，所以從台北都心的角度來看，算是很便宜。
二○○三、○四年日本房地產曾有一點點往上走的味道，但很不幸的遇到○八年雷曼事件又趴下去，之後，大概○九～一○年才慢慢恢復，所以台 灣很多早期進去日本買房的投資人都賺到了。日本三一一地震時，房價又下來，到了安倍政權又開始往上拉。我們公司最近最缺乏的就是適合的案子，本來手上還有 一些案子，但不是只有台灣人買，日本當地人也在買，因此一月到三月間，手上的案子都去化掉了。這是目前日本的現況。
我再用二個案子為例，來比較日本與台灣的房市狀況(見上表)。台北信義計畫區松德路有個知名個案「國家美術館」，屋齡五年，某戶位在五樓一八一•七一坪，售價是二•八五億元，相當於每坪一五六•八萬，若單以主建物來計算，每坪是三六八•九三萬元。
日本房價計算大不同
另一棟位在日本東京都港區六本木一丁目的「仙石山」個案，是很好的地段，旁邊就是大倉飯店，算東京都心中的都心。四七層大樓，為二○一二年新屋，我們客戶買了一戶位在五樓的房子，室內五八•六坪，含陽台六七坪，售價約台幣七二九六萬元，相當於每坪一二四•五萬元。
在這裡跟大家解釋一下，日本買賣房子是純粹用室內面積在算價錢，車位則都是用租的，因為車位屬於大樓的公共設施，所以都由大樓去管理，收到的租金，就成為管理費用及未來的維修費用。台灣投資人最喜歡這方式，因為是外國人，車位買那麼多也沒用。
由於日本買房不算公設，是用室內面積去算，算起來還比台灣便宜。如果以國外角度來看，台北房價整體而言真的很貴。
順帶一提，常有人問我，東京豪宅長什麼樣？我個人覺得，工比台灣細，豪華度與用料或許不像台灣，但基本設計是從一進門到你用的每個櫥子都做好了，天花板的燈做好，空調也都做好，住進去，只要掛窗廉，家具家電搬進去，所以外國人到日本買房子不用頭疼，都幫你想到了。
http://www.investor.com.tw/onlineNews/freeColArticle.asp?articleNo=1680
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乞丐中的狀元依然是乞丐 wrote:
寬限期內是不還本的，跌了，沒實力還是連頭期跟利息都負不出來。
不用寬限期，那數字會有些不一樣，2% 1000 借800 跟4% 900借675 ，
本利攤還還是一樣很接近。依然沒能力。
至於本金差300，這跟本是廢話，一定是700贏，這有需要討論？
所以我最後一段說明，真的跌了，輪不到我們市井小民享受，
有實力不擔心頭期款增加跟不怕利息增加的人會賺走。
台北市跌30%，你準備好了？或者，等了快10年，終於跌了，結果你等到什麼？
原來你是用投資客的觀點來看，跟本沒想要還本金，
那就表示升息真的會打到你這種投資客
我覺得寬限期這玩意跟本就是給投資客的福利，
一開始持有房屋的成本很低，讓他們的槓桿可以玩大一點
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