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thomaslcc wrote:
"我想當全民都在瘋這...(恕刪)
關於次級房貸我不是經濟學者 所以我真的不敢批評別人懂或是不懂
不過下面是我一些初淺的認知 當然這也是別人的文章 不是我的
提供給一些想要了解次級房貸和造成金融危機的原因的人
當然台灣現在還不到引起次級房貸危機的程度 但是當一個國家的人民不事生產只專注於無益於經濟的遊戲時
實在不是國家之福
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對於這次的金融危機來說，因為也很多人在問，是次貸造成的??還是景氣的原因??
這次的對金融危機最普遍的官方解釋是由次貸問題引起的，然而次貸總共不過幾千億，而美國政府救市資金早已到了兆元以上，為什麼危機還是看不到頭？
也有一些文章指出危機的根源是金融機構採用“槓桿”交易；另一些專家指出金融危機的背後是62兆的信用違約交換Credit Default Swap, CDS）。
１、槓桿
目前，許多投資銀行為了賺取暴利，採用20到30倍槓槓操作，假設一個銀行A自身資產為30億，30倍槓桿就是900億。
就是說這個銀行A以 30億資產為抵押去借900億的資金用於投資，假如借貸利率和投資報酬盈利5％，那麼A就獲得45億的盈利，相對於A自身資產而言，這是150％的暴利。反過來，假如投資虧損5％，那麼銀行A賠光了自己的全部資產還欠15億。
也就是銀行借貸低利率的大筆款項，再轉借貸給像次貸買房者投資者或高報酬的投資標的。
2、CDS合同。
由於摃桿操作高風險，所以按照正常的規定，銀行不會做這樣的冒險操作。
所以就有人想出一個辦法，把槓桿投資拿去做"保險"這種保險就叫CDS。
比如，銀行A為了逃避槓桿風險就找到了機構B。
機構B可能是另一家銀行，也可能是保險公司。
A對B說，你幫我的貸款做違約保險怎麼樣，我每年付你保險費5千萬，連續10年，總共5億，假如我的投資沒有違約，那麼這筆保險費你就可以拿了，假如有遇到違約，你要為我賠償。
以A來說，如果不違約，我可以賺45億，這裏面拿出5億用來做保險，我還能淨賺40億。如果有違約，反正有保險來賠。所以對A而言這是一筆只賺不賠的生意。
B是一個精明的人，沒有立即答應A的邀請，而是回去做了一個統計分析，發現違約的情況不到1％。
如果做一百家的生意，總計可以拿到500億的保險金，如果其中一家違約，賠償額最多不過50億，即使兩家違約，還能賺400億。
A,B雙方都認為這筆買賣對自己有利，因此立即拍板成交，皆大歡喜。
3、CDS市場。
B做了這筆保險生意之後，C在旁邊眼紅了。
C就跑到B那邊說，你把這100個CDS賣給我怎麼樣，每個合同給你2億，總共200億。B想，我的400億要10年才能拿到，現在一轉手就有200億，而且沒有風險，何樂而不為，因此B和C馬上就成交了。
這樣一來，CDS就像股票一樣流到了金融市場之上，可以交易和買賣。實際上C拿到這批CDS之後，並不想等上10年再收取200億，而是把它掛牌出售，標價220億；
D看到這個產品，算了一下，400億減去220億，還有180億可賺，這是“原始股”，不算貴，立即買了下來。一轉手，C賺了20 億。
從此以後，這些CDS就在市場上反復的抄，現在CDS的市場總值已經抄到了62兆美元。
四、次貸。
上面 A,B,C,D,E,F....都在賺大錢，那麼這些錢到底從那裏冒出來的呢？從根本上說，這些錢來自A以及同A相仿的投資人的盈利。
而他們的盈利大半來自美國的次級貸款。人們說次貸危機是由於把錢借給了窮人，正確來說應該是借給普通的房地產投資人，或是信用較差一點的購屋者。
這些人的經濟實力本來只夠買自己的一棟住房，但是看到房價快速上漲，動起了房產投機的主意。他們把自己的房子抵押出去，貸款買投資房(就是二胎房貸)。這類貸款利息要在8％~9％以上，憑他們自己的收入很難對付，不過他們可以繼續把房子抵押給銀行，借錢付利息，空手套白狼。
此時A很高興，他的投資在為他賺錢；B也很高興，市場違約率很低，保險生意可以繼續做；後面的C,D,E,F等等都跟著賺錢。
五。次貸危機。
房價漲到一定的程度就漲不上去了，後面沒人接盤。此時房產投機人急得像熱鍋上的螞蟻。房子賣不出去，高額利息要不停的付，終於到了走頭無路的一天，把房子甩給了銀行。此時違約就發生了。
此時A感到一絲遺憾，大錢賺不著了，不過也虧不到那裏，反正有B做保險。B也不擔心，反正保險已經賣給了C。
那麼現在這份CDS保險在那裏呢，在G手裏。
G剛從F手裏花了300億買下了 100個CDS，還沒來得及轉手，突然接到消息，這批CDS被降級，其中有20個違約，大大超出原先估計的1％到2％的違約率。每個違約要支付50億的保險金，總共支出達1000億。加上300億CDS收購費，G的虧損總計達1300億。
雖然G是全美排行前10名的大機構，也經不起如此巨大的虧損。因此G 瀕臨倒閉。
六。金融危機。
如果G倒閉，那麼A花費5億美元買的保險就泡了湯，更糟糕的是，由於A採用了槓桿原理投資，根據前面的分析，A 賠光全部資產也不夠還債。
因此A立即面臨破產的危險。除了A之外，還有A2，A3,...,A20，統統要準備倒閉。因此G,A,A2,...,A20一起來到美國財政部長面前，一把鼻涕一把眼淚地遊說，G萬萬不能倒閉，它一倒閉大家都完了。
財政部長心一軟，就把G給國有化了，此後A,...,A20的保險金總計1000億美元全部由美國納稅人支付。
七。美元危機。
上面講到的100個CDS的市場價是300億。
而CDS市場總值是62兆，假設其中有10％的違約，那麼就有6兆的違約CDS。
這個數字是300億的200倍。
如果說美國政府收購價值300億的CDS之後要賠出1000 億。
那麼對於剩下的那些違約CDS，美國政府就要賠出20兆。
如果不賠，就要看著A20,A21,A22等等一個接一個倒閉。
//無論採取什麼措施，美元大貶值已經不可避免//<--此話更正聲明，應發生於美國大量印製美元發行還債之時，七千億美元進入稀釋。
目前狀況於匯市，反而由於信貸緊縮資金缺乏的狀況下，金融體系為保現金保証金儲量，迫不得已
將海外資金贖回大量購置美元以保現金儲位，因此目前會有外資不斷由股匯市撤資
台灣撤了3~4000億，而韓國更被撤了兆元以上，而使目前美元不斷走強
以上計算所用的假設和數字同實際情況會有出入，但美國金融危機的嚴重性無法低估。
一旦美國金融體系重傷，美元下跌
亞洲出口國，日本、韓國、台灣、中國等等…
本來要一樣東西要外銷賣10元美金
一來經濟萎縮購買力大幅下滑導致營業額下降
二來匯率損失，美元眨值若無法避免計價物品賣10元，若但相對的美金眨值10%，等於約只賣9元美金
毛利率直接消失10%
因美國的金融重傷，資金的短缺，把投注在亞洲各國的股市資金徹回
使得亞股爆跌，股市爆跌後，人民流動資金及投資金快速減少
加上金融體系連動的受傷，放款保守，造就了房市的冷清
造成房價下跌，導致再一次的爆發銀行違約事件升高
消費停滯，一連串的引爆，看來這一波本質的受傷而不是短期間的利空或消息面
長期的抗戰，回歸生產本質，慢慢的帶動經濟，才能期望經濟的復甦
相對的美元走強，對出口固然是可鬆一口氣，但不景氣之下，雖出口不致於有毛利下降的狀況
但基本仍需看整個消費能力，沒有消費能力，產品毛利因匯率的升高，營業額卻銳減，經濟仍不見好轉
再則依賴進口之產品更會是苦不堪言
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文章編號：14641093
墊高之後，誰也不想當最後一隻老鼠，投資客也一樣，他只是低買高賣的商人，賣不出去遲早必須賠售
以現在的房價而言已經到了一個瓶頸，當然也有人持現在不買以後就買不起的言語，如果房價高是為
人所接受，那又為何北市人口數一直在減少，2622090(1月底時資料)，至今2612605(8月底)，
假使因為投資房產獲利容易，吸引眾人下去玩，真正需求者日漸減少，因為買的起的人皆已購買，剩下
來無法負擔的怎樣都無法負擔，這批人多為受薪階級，薪水卻也沒有增加，是否買賣只剩投客賣投客
聰明的投客能出脫早就出脫，剩下來的投客就是最後一個，這也是供需法則最後的結論，供需會影響價格
價格墊的越高日後就有機會跌的%也就越高，房價軟弱跌的機會也是軟趴沒什麼變化，回歸基本面
必須注意的是惡劣的投客會拋放不實消息，影響個人判斷。
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justin2362 wrote:
因為大台北是台灣的首...(恕刪)
本來大家似乎有點離題了
不想發言
但是看到『首都』就整個火大
就想起海角七號開場白
我覺得首都就更不應該貴，人口集中的很大因素是在於工作機會和資源分配的多寡。
今天繳稅的目的不就是要平衡城鄉差距，照顧弱勢，縮小貧富差距，建設一些平常
資源就比較少的地方。若是我們無法創造非都市區域的就業機會，當然都市就會越
來越多人，因為錢大都先拿去建設所謂的重點項目。
繳錢的時候，說要縮小城鄉差距，要審預算建設的時候，就說這是首都耶，然後要
優先建設，這樣恐怕不太對吧~台北這裡已經是資源很豐富的地方了，這個大家眼
中的首都，一大部分是離鄉背井數十年的人聚集而建設起來的，人口會聚集起來也
是因為你把資源花在這個城市，首都並不是理所當然就應該被優先考量。
另外，您提到要比照各國狀況，讓我們就來『做做功課』
看看所謂的房地產泡沫化
歷史上的三次房地產泡沫化
現在應該要多加一次次級房貸
節錄其中一段好了
『日本房地產泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和
20世紀30年代以後的60年間，世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代後，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。
20世紀80年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9 月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協定”，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。
受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。 』
日本房地產1990年泡沫化，房價連跌15年，跌了70%以上，表示70%的房價都是多出來的
而這東京剛好也是首都~
美國就不用講了，去年才次級房貸，弄到台灣也有很多人失業。
德國就強啦~ 德國為何10年房價不變?
看過這些歷史的教訓還學不乖，好的不學越壞的。
這樣的人不是沉溺於金錢遊戲當中，就是功課做太少吧~
或許台灣不會發生，但是我知道當你不好好維護市場機制，當市場被破壞之後，會有很長一段時間無法收割
成果。像日本就連跌了15年。(台灣大概也容受不了這麼多年一蹶不振)
另外談一個題外話，日本戰後的經濟靠老一輩的人苦幹實幹建立起來
但是房產泡沫化的後遺症加上國內少子化的影響
造成經濟規模無法支持多數人原本的收入
使得政策上開始減少對年老族群的福利
想想看你年輕時代辛辛苦苦栽培的果實
到了老年卻無法享受 我覺得會讓人扼腕~
怎麼想都對不起這一群人~
回頭想台灣呢?! 似乎也看到一些影子 ....
總之不當的將房價炒高
就跟菜蟲做得事情一樣
從中剝削
原本10塊錢一把的菜 變成15塊
就是這麼簡單
這不單只是賺錢賠錢的問題
這個行業是會波及到其他無辜的人的
現在銀行+房仲+投資客都一起去拱那個價錢就叫做炒作
投資客今天如果能賣正常價格都還是賺
那才叫做真本事
不然只是疊泡沫罷了~
打完收工~
