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文章編號：29980827
1.是嗎? 不過當議價空間再也沒有太多可以迴旋的時候, 仲介服務費的買2賣4將遭受到嚴重的打擊, 因為當議價空間普遍只有6%~10%時候, 仲介業就不用玩了, 若你是仲介人員, 你應該知道我在說甚麼的
基本上我所接觸到的買方大部分在下決定前都會自己跑回去問左右鄰居之前這裡"成交"多少，現在資訊跟網路透明很多都查的到，但又如何?我碰到的大部分買方都希望"便宜可以再便宜"，若以您所說的"當議價空間普遍只有6%~10%時候, 仲介業就不用玩了"依照台灣人的民情就是偏偏會出價出在10%以上，我曾經帶著買方(買來自住並非投資客)的斡旋單被屋主擋在門外(不開門隔著紗門跟我對談因他認為價格太低)，我站在門外將近一個小時後才讓我進門(因為再委託的這一個月內屋主有看到我幫他做的包含網路、報紙、傳單、看板的大量廣告認為我很用心所以後來才開門讓我進去談)請問您願意被擋在門外將近一個小時並且一直叫你走不用談嗎?仲介業真的不用玩了?我是仲介人員我知道你在說什麼，而我的答案是"不專業"的仲介才不用玩了!!!
2.但房屋網站不同, 他們賺的是平台資訊費, 有無成交他們都賺錢, 如同證券交易所一般, 只要量能擴增大於整個營運成本就可以了, 實價登記制度落實, 對此營運模式是大大有利, 這個現象在加拿大是現在進行式, 不動產經紀人被打的潰不成軍, 過去加國超過9成以上成交是透過共同資訊平台在進行, 不過在不動產相關商會的壟斷下, 便要求所有賣屋屋主要透過此管道銷售一律都必須透過合格的不動產經紀人來登錄, 換言之, 就代表近9成多的交易都是透過仲介來成交, 後來這個壟斷被裁決打破了, 任何賣方都能夠登錄在此平台之上, 導致房屋網站的營收暴衝, 畢竟服務費與通路登錄費用比較起來落差太大了, 何必讓仲介服務呢? 這是人之常情的
您說到一個重點是"人之常情"，"貪婪"是人之常情，房屋網站現在也不少包含打很大廣告的591、奇集集..等等之類(太多抱歉我沒辦法一一舉例)能夠成交的價格絕對是"市場行情價"，但卻許多屋主要賣比"市場行情價"還要高，結果?我本身碰過兩年前我接觸一個屋主他要賣250萬(底價)後來我有買方出200萬經過一個禮拜的說服加到230萬而屋主不願意賣，過了一個月屋主跟我說他要自己賣賣看而我跟他建議如有見200萬請認真考慮我建議要賣了，之後屋主自行在房子掛出售看板及報指刊登跟網路，兩年後在我在拜訪客戶走在路上時遇到他就問他房子賣掉了嗎?他說還沒賣掉但是當初應該聽我的建議才對(已經兩年)，他說他自行刊登廣告時有人最高出到205萬他沒賣而之後的出價就越來越低，也叫我繼續幫他賣過了五天我接到他的電話說在某家仲介公司見面談對方出到165萬加不上去問我覺得要不要賣?我說我建議您賣，後來成交價多少?165萬!後來隔了兩個月他打電話說要請我吃飯，原因是他同條街同樣條件的另一間房子(屋主不同人但認識)賣了一年終於賣掉了但成交價格是140萬!(那間房子我也有去接洽過但屋主是老伯伯外省腔太重我實在聽不太懂他說什麼所以就放棄銷售他的房子，當時我建議他180萬就要認真考慮要賣了)我不是在大台北地區當房仲如同上面有大大所舉的例子很多地區的房價其實都不是漲而是隨著屋齡越來越舊而往下跌!買賣房地產很多時候價格拉鋸差個幾十萬要加或要減是"奇摩子"的問題，房屋網站一樣是由買賣雙方直接談究竟有無像您說的如此簡單?當然不可否認確實有賣方自行刊登廣告而與買方直接談也順利成交的，但有沒有遇到金光黨或被騙錢跟土地或權狀的?我的客戶就有碰過!付了一百萬的訂金後賣方消失不見而權狀是偽造的!那或許您會問"那房仲有分辨權狀真偽的能力嗎?"我的答案是有!但專業技巧跟知識是我花時間跟精神學來的我沒必要說明真想知道的請找相關書籍或是去上課就能了解!是"不專業"的房仲才不知道!!!
3.此外, 台灣仲介人員普遍不具備撰寫合約與設定或移除條件的書寫與談判能力, 一問三不知, 通通推給代書業者, 在加國這些都屬於不動產經紀人的業務範圍內, 買賣雙方各自的公證人(律師)只是依買賣合約內容相互照會確認進行政府機關法令所要求的相關事宜,稅款則是會計師進行 , 不同專業分層負責明確, 當然也可以自己進行, 不過沒有人會想要自己處理的, 主要是稅法與過程不熟悉萬一導致違約風險不是鬧著玩的, 大多乖乖付一點費用請專業人員負責, 費用對整筆交易價來說, 其實也不是太昂貴的, 仲介會負責有關履保帳戶的相關費用, 這些都含在傭金內的
基本上我所成交的物件所簽訂的買賣合約書都由我跟代書及買賣雙方討論需要加註什麼(如付款方式、貸款條件、屋況及有無附送家具電及裝潢說明、增值稅與契稅及其他相關如印花稅之類的政府稅金慨估價格)而過戶流程相關設定與移除我也了解作業方式，但那是代書的工作我了解但我不必執行!您所說的"不同專業分層負責明確"這句話很正確沒錯，所以代書不用開發、銷售、議價、拉價等等之類因為那"不是他的工作"更不是他的"專業"，台灣的買賣雙方也可找公證人(律師)並非不行只是要付費但我想請問"加國的買賣雙方各自的公證人(律師)"不用付費嗎?而您說稅款由會計師進行在台灣則是由代書統一進行，您如果對於過戶流程了解也可以辦理自行過戶不需要透過代書但如您所說"不過沒有人會想要自己處理的, 主要是稅法與過程不熟悉萬一導致違約風險不是鬧著玩的, 大多乖乖付一點費用請專業人員負責, 費用對整筆交易價來說, 其實也不是太昂貴的"，代書費用基本上也並不昂貴，對比下來我認為您的邏輯有相互矛盾!另外"仲介會負責有關履保帳戶的相關費用, 這些都含在傭金內的"，這點就確實有所不同，目前的"成屋履約保證"是由買賣雙方自行負擔費用，但基本上費用也不多大約幾千塊(依總價及銀行制定千分比而有所不同)，但我想請問加國的不動產經紀人的收取費用如何算?依成交總價幾%算?還是成交總價不同有制定不同的收費?您一直強調台灣的房仲人員"6%的服務費"基本上能收取到6%的機會微乎其微，所以希望您能告訴我加國確實的不動產經紀人的收取費用如何算才能了解確實的差異性，而您所說的"談判能力"，議價跟拉價不是談判?確實有房仲人員是用"哭、騙、威脅、利誘...等等"之類手段對於買賣雙方，或許您會問我具備怎樣的談判能力或我會談判嗎?我還是回答您我的答案是會!但專業技巧是我花時間跟精神與一次次敗陣的經驗學來的我沒必要說明真想知道的請找相關書籍多看點書或是去上課並實際操作就能了解!是"不專業"的房仲才會如您所說的合約及談判等等之類的問題，另外並非有"不動產經紀人"才專業而"營業員"就不專業!如同證照一樣拿甲、乙級就很專業?我遇過很多只"嘴"很厲害而"做"卻一竅不通!我是營業員我認為只有"專業"跟"不專業"的房仲!!!
4.話說回台灣, 很抱歉, 代書費買賣雙方自己付款, 要改合約也要自己付款, 履保費用也要自己付, 因此很多人都會覺得奇怪, 仲介到底做了哪些服務呢? 甚至還要傷腦筋提防仲介業的惡習惡狀, 但因為交易價格不透明, 導致很多買賣雙方被迫接受這麼奇怪的服務模式, 也因此引發出非常多的糾紛, 這是制度面問題
代書費買賣雙方自己付款(如同會計師自行付費一樣)，要改合約也要自己付款(所以請問您加國在簽訂買賣後流程已跑到一半如要更改合約內容不用另外付費嗎?)，履保費用也要自己付(這我已回答也請您回答我的疑問)，仲介到底做了哪些服務呢?(如同我上述所說的內容外其他基本的網路行銷、報紙稿、傳單及產權調查等等之類)，還要傷腦筋提防仲介業的惡習惡狀(這我認同但不多說因為這是惡質房仲人員但並不代表所有房仲人員)，交易價格不透明, 導致很多買賣雙方被迫接受這麼奇怪的服務模式, 也因此引發出非常多的糾紛, 這是制度面問題(目前交易價格並非完全透明但"有心人"會上網路查在內政部http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/property.asp?cid=830#這個網站能查到成交價格或直接到左右鄰居及附近詢問之前成交價格，如連這都不願意做那麼就真的會去查實價登記嗎?如您所提到這是制度面的問題另還有"人"的問題而並非全都是房仲人員的問題!我說了我贊成實價登記這能讓買賣雙方認清價格，但"認清價格"跟"接受價格"是兩回事!我曾接過一棟大樓的物件而3樓跟4樓都是由我賣的，當7樓屋主要賣時主動打給我叫我幫他銷售但價格卻比3樓跟4樓每坪多了"4萬"，坪數一樣、屋況沒比較好、一樣都有車位、沒景觀因為前面有大樓所以基本上條件一樣，我拿之前我成交的買賣契約書因我都會留一份存檔給他看建議他這樣可能買方會無法接受您所要賣的價格，他只回我一句話"我認為我的房子有這價值他們賣多少是他們的問題"我只能回答"那我先幫你銷售看看市場反應在跟你回報買方狀況，經過一年賣掉了只比我成交3樓跟4樓每坪多3千!40坪*3000=12萬他當時房貸250萬每月約繳1萬5所以1萬5*12個月=18萬!多繳了6萬!一年前我拿買賣合約書給他看又如何?他就願意降價?如果"認清價格"又能"接受價格"他就不用多繳這6萬!我還是贊成實價登記我認為只有好處沒有壞處，對我而言我只要找願意"認清價格"又能"接受價格"的賣方就好反而輕鬆的多，而不願意"認清價格"又不能"接受價格"的賣方對我而言無所謂!反正貸款不是我在繳!當然對於沒貸款沒金錢壓力的賣方更無所謂!
5.若實價登錄制度一旦落實, 合約起草與履保都已經有現行的民營機構了, 通路有房屋網路, 交易價是透明的, 那麼仲介除了幫忙聯絡與開門倒開水外, 還能提供甚麼服務呢? 這個只要找工讀生就可以了
這段我前面幾乎都說明過了不再另外一一說明，我只對這句回應"那麼仲介除了幫忙聯絡與開門倒開水外, 還能提供甚麼服務呢? 這個只要找工讀生就可以了"，確實這樣的工作找工讀生就可以了我認同!但那是"不專業"的仲介才只能提供這樣的服務!!!
6.不過現在執政當局為了當選, 為了爭取選票, 通過機率已經大幅增加, 一旦通過, 一年後仲介業將會發生崩潰現象, 尤其是現在市場交易量如此低迷, 無疑是雪上加霜
我說了我贊成實價登記也希望通過，而我也認同仲介業會受大幅影響，但我認為是好事!因為或許能淘汰那些"不專業"的房仲人員!但我不認同會"崩潰"因"專業"的房仲人員並不會因而受太多影響，短暫業績不理想無法避免但不至於到崩潰甚至被淘汰!現在市場交易量真的很低迷嗎?我是花蓮的房仲我們公司才10個左右的業務員，從奢侈稅6月正式實施到7月底我們公司總業績4百多萬等於一個月200多萬業績，或許跟大台北地區比起來這不算什麼，但在花蓮市場房價不高及能收取服務費不多的情況下這樣的成交量所出現的業績並不算少，我說了6%是上限但能收到6%則是少之又少，有託過仲介買賣過房屋的人多數人幾乎都會砍仲介費!所以您一在強調"6%服務費"與實際狀況有所不同很抱歉我無法認同您的論點!當然不否認有不良仲介有賺差價或是其他種種惡劣行為，但並非所有"房仲人員"都如此請您別以偏概全!
我重申我贊成實價登記，但"認清價格"跟"接受價格"是兩回事!這不是您跟我能夠決定跟討論的範圍!您一在舉加國的例子我也來舉我朋友的例子，我朋友10年前移民到美國時他說他很不習慣"美國人"都不太殺價害他殺價都殺到不好意思，10年後他回來處理家裡的土地他說台灣人真的很愛殺價!便宜都還想更便宜!愛不愛殺價沒有對與錯!想買便宜這也是人之常情!這是民情跟習慣的問題，所以我想請問您在加國那裡的人愛不愛殺價?跟台灣的民情及習慣是否相似?請別回答我差不多之類的因為這沒有說服力且不合邏輯如同台灣人較重視家庭倫理而許多歐美地區則較重視自身獨立而有所不同，依據您在加國的經驗應該能相當了解。
個人積分：12分
文章編號：29982873
道格吐司 wrote:
謝謝你的配合
你配合的第一點 : 很多時候大家見面談
原來仲介的議價談判技巧是打電話給雙方請他們親自跑一趟, 雙方見面自己談? 然後仲介在旁邊哭笑演戲? 嗯, 這叫專業
你配合的第二點 : 買方出價還低於底價甚至行情超過10-15%以上~~
表價高於底價或行情價, 你沒意見吧, 若依你的仲介經驗是表價即是底價, 建議你就不要出來講, 所以這不是問題, 相信你不會這麼無知
也就是說買方普遍開低於賣方表價的15%以下, 沒意見吧, 買2賣4要不要加進去? 賣方不想付, 買方也不想付, 所以買賣雙方都會很自然的自動扣掉, 此是常態亦合人性, 因此, 表價15%~20%做為買賣雙方的議價空間在台灣很普遍的, 相信應該沒有太超過或太離譜
那麼甚麼叫合理底價? 即然論及合理, 必然有一個相對比較值, 否則又如何指認出那個叫合理? 那麼那個相對比較基礎在哪裡呀, 仲介拿幾個數字在那裡講?
仲介是神所以神講的話具有神話上的公信力?
還是仲介就是政府所以講的話具有公權力?
何為因何為果, 不知因不知果, 倒果為因豈不愚蠢?
實價登錄制度就在是基礎上加強真實性, 當合理的邏輯被強化了, 買賣雙方議價空間普遍相對於過往要小是合理的推測, 這從其他海外銷售議價交易環境可做為佐證, 當買賣雙方的那個行情價都不再是個秘密, 房子的特色與相關細節就被突顯了, 一分錢一分貨, 唯一最不值錢的貨色就是6%仲介服務費
請一位工讀生負責 : 接電話, 聯絡雙方, 開門倒開水
請問你費用多少?
你真的知道一位不動產經紀人應具備的專業能力嗎? 營業員在我眼中如同工讀生, 若你連牌都沒有, 你不懂不怪你, 謙虛點對你比較有益處, 各行各業都適用
一般來講, 我個人在台灣或是在海外只與具格且實務經驗超過10年以上的人才會論及較為深入點的東西, 至於此處, 由於層次不同, 程度落差也頗大, 最多就只是輕鬆點聊些簡單事, 所以輕鬆點, 多空沒有這麼需要看重的, 那只會顯其自身的幼稚
你懂什麼叫見面談??
我回文明明說買方出價會落在底價以下15%喔!!你曲解成表價以下15%??
出價在表價以下15%那差不多就成交了不用見面談~~
我重申一次~~現在是因為買賣方認知落差很大~~仲介人員是從價差跟表價30%見面談開始拉~~你以為是買方都出很高~~仲介很多空間可以操控喔??你以為實價登錄買賣方價格的認知就會小了??不要凡事都用理論ok?
你有現實操作??我內文並沒有談多空ok?如果你不幼稚應該知道理論不等同實務面
換句話說你那些在外國的不動產界朋友不就在你眼裡都是倒茶端水小弟??實價登錄他們死了嗎?
專業是啥小??我只知道喔耶~~
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文章編號：29983972
簡單日子 wrote:
我是營業員我認為只有"專業"跟"不專業"的房仲!!!
知識層面是專業之一, 名不正言不順, 你敢給密醫開刀先試看看他的技術嗎?
簡單日子 wrote:
我重申我贊成實價登記，但"認清價格"跟"接受價格"是兩回事!
接受就是認清, 認清卻未必接受, 此與選擇數量有關, 這樣子的有比較幫你釐正思維的模糊嗎?
你寫很多, 卻沒有重點, 只看到你描述自己很努力的跑來跑去的, 是想要我對你說你很努力嗎? 嗯, 很努力, 不過很可惜, 實價登錄制度, 拉近議價空間, 等同壓縮了買2賣4的可能性與買賣委託量, 餅縮了, 目前仲介數量就要崩盤了, 這樣子很難理解嗎?
另一點是關於加國仲介業的服務內容與情況, 你是想要我跟你討論甚麼還是要我向你解釋清楚好讓你瞭解? 是向我請教, 是嗎? 乖, 先叫一聲老師, 我再考慮看看
個人積分：2分
文章編號：29984355
板橋一介小仲介 wrote:
你懂什麼叫見面談??
我回文明明說買方出價會落在底價以下15%喔!!你曲解成表價以下15%??
出價在表價以下15%那差不多就成交了不用見面談~~
我重申一次~~現在是因為買賣方認知落差很大~~仲介人員是從價差跟表價30%見面談開始拉~~你以為是買方都出很高~~仲介很多空間可以操控喔??你以為實價登錄買賣方價格的認知就會小了??不要凡事都用理論ok?
你有現實操作??我內文並沒有談多空ok?如果你不幼稚應該知道理論不等同實務面
換句話說你那些在外國的不動產界朋友不就在你眼裡都是倒茶端水小弟??實價登錄他們死了嗎?
哦, 惱羞成怒?
所幸此開題主不是你, 否則也應該跟那個先知或是那隻貓虎類差不多的, 先別怒火攻心, 不然你的內容都要鬧笑話了
你說我曲解你講的話, 這實在可笑, 我是以對你論點有利的那一邊去讓步, 換言之, 如果買方出價是底價以下的15%, 那是多少呀, 30%? 35%?
這種狀況是買賣雙方所樂見? 買賣雙方都不累? 事出有因的, 這不就更突顯了我的論點嗎?
房屋登錄制度將大幅度壓縮了議價空間, 那是因為政府的公信力被大幅肯定了, 信評是具有關鍵性影響力, 這世界這麼多投資標的, 依據甚麼標準? 你以為那個標準不具有重大影響力? 沒差? 癡人說夢話!
關於加國環境, 已經講的很清楚了, 整體交易過程屋主賣方是很舒服的, 成交價是開價的96%, 議價空間4.5%, 因為買賣雙方都有各自仲介, 資訊優勢是對等的, 買方條件設立與賣方同意與否, 仲介經驗價值就被突顯出來, 台灣的仲介制度大多買賣方是同一位仲介, 會建議買方多設立條件? 不想成交?
世界很大, 人很渺小, 對於別人講的內容與意思若不瞭解要多請教, 懂就要說懂, 不懂就要說不懂, 歪七扭八鬧笑話, 同跳樑小丑, 自欺欺人罷了
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文章編號：29984693
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文章編號：29985021
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文章編號：29985184
板橋一介小仲介 wrote:
事實上是賣方會開一千二百萬~~買方會出八百萬~~誰管你實不實價登錄啊~~誰理你??
老子就是要賣這價格~~老子就是要買這價格
行情歸行情對啊~~行情~~誰買賣在行情價上??
事實上只證明你只會講理論~~不切實際
就實價登錄這點來看，台灣實價登錄尚未實施，為何這位仲介朋友會說"事實上"BALA BALA等等假設性言詞????
如果要說的話，永慶、信義等網站採"買賣真實價格"登錄，
但事實上這些數據是選擇性登錄，因此目前所謂的房仲網上的"實價登錄"，根本不受民眾所信賴。
所謂的"事實上"云云，不過是仲介朋友自行帶入&預設立場。
反到吐司大，將加國"已實施"實價登錄之後的"現況"分享給台灣的M01上討論區朋友們，見識到國外的制度如何實施，增廣見聞。
假設性的言詞與實際的狀況轉述，我想大家都知道哪一種比較具參考價值。
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文章編號：29985393
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