請問各位先進：
在年前透過仲介買了一間中古屋(首次購屋)，屋主已收斡旋，並約定將在近日內簽約。
但因屋主需要時間找新房，因此收斡前有提出需要延遲四個月交屋的要求，我們也應允交屋日可定在6月1日。
但回家作功課後發現，交屋日期通常是在簽約日後30-45日，請問我們這樣答應他，會有什麼風險嗎？
(主要是擔心貸款一旦在交屋日前就下來，不就得開始繳房貸了嗎？)
(當時仲介是說代書那邊可配合讓房貸晚點下來，不會有交屋前就繳房貸這個問題)
請問這樣真的不會有問題嗎？或是我們該在簽約時注意哪些事項，或提出哪些要求嗎？
另外，因為看屋時有發現，牆壁有兩處有漏水過的痕跡，屋主說已處理過，
而且說若有問題，他大可重新油漆我們就看不到了，再三保證說沒問題。
但我們畢竟還是會擔心，請問我們可以在簽約時提出漏水保固的要求嗎？
首次購屋，心情還真是忐忑不安啊......
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漏水都是屬於民法規定的「重大瑕疵」
也就是說，房仲業習慣說的「現況交屋」是不包含漏水問題的
只要不是看屋時已經看到水流嘩啦啦的現況，前屋主都要要負擔修繕，因為很多漏水是看屋時的現況看不到的
（前屋主請工人修繕、或是新屋主修繕之後向前屋主請款、或是新屋主修繕後打官司向前屋主求償）
物之瑕疵擔保的要件如下：
（一）需物之瑕疵於危險移轉時已存在：即該瑕疵須於房屋過戶前已存在。（民法三百五十四條）
（二）需買受人為善意並無重大過失：即該瑕疵需購屋人於購屋前非因故意或重大過失而不知（民法三百五十五條）
（三）買受人須於除斥期間內主張：原則上，買受人受領買賣標的物後，應按物之性質，依通常程序儘速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應立即通知出賣人（民法三百五十六條）
房屋漏水瑕疵，購屋人通常於交屋後不易發現其瑕疵，一般需居住一段時間後始能得知。但為避免買賣雙方法律關係久懸未決，故依民法第三百六十五條之規定，購屋人應於得知瑕疵後六個月或自房屋之交屋時起五年，向出賣人主張權利，否則將因時效經過而喪失權利。
若符合以上之要件，則購屋人自得依民法第三百五十九條、第三百六十條之規定解除契約，或請求屋主減少價金，甚至請求損害賠償。
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但比較好的方法是,過戶流程先走,不過這種方式你會先付到貸款,一般來說都會在20個工作天左內就完成過戶,你們在用租賃合約的方式處理,這樣對你是比較有保障的,不然遇到屋主住了兩個月房價漲了一仟萬忽然不想賣了想要跟你解約,或到期限到了都找不到房子又耍賴要再跟你延兩個月,這樣真的比較麻煩,當然解約還是會拿到解約金的,不過從事房地產多年這樣的事件很少發生,一般人不太會這麼沒品
一般如果這種件的話,代書是不會先送件的(頂多先報契稅),當然您也不會有撥款繳貸款的問題,一般會等到契稅報完,貸款送過房子要過戶成你的名子後,才會撥款去清償前屋主的貸款,拿清償證明,不過還是要先跟代書說好,看要怎麼處理才對你比較有利
履約保證也是一種保障的方式,一般雙方多付個3000~3400左右(一人出一半),但是他只是保障你在拿到房子之前,對方不會拿到款項,簡單來說就是一手交錢一手交屋
上面的大大已經寫的非常清楚,中古屋漏水的部份民法上有半年的暇疵擔保責任,一般信義與永慶也有另外開一個漏水保固書,有漏水就請仲介處理協調,畢竟你也付了不少仲介費給對方
還是恭喜您買到喜歡的房子,如果還沒簽約都可以在簽約桌上在討論的,記得重點項目就記在合約書上,對雙方都有保障
旅行是為了找回最真實的自己
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chuckgg wrote:
1.使用履約保證...
2.錢付少點.不超過3成(沒過戶付1成)
3.延遲四個月,不尋常..通常2個月
1.沒錯, 要用履約保證專戶, 匯錢到專戶比較安心
2.前面三成, 有分三個階段~ 簽約、用印、完稅。 後面七成是交屋才要付, 也就是貸款的部份. 由於他要拖比較久, 你可以先簽約, 先付(簽約)一成就好, 最多最多再付(用印)一成，其它(完稅)一成和七成貸款可以到交屋前的一個半月再處理, 貸款可以在交屋前一個星期再下來就好了. 不要傻傻的把3成的錢都匯出去, 如果是300萬放個半年定存, 也是有不少利息的咧~ 由於要拖這麼久, 我是覺得最多付100萬就是極限了啦~把錢放進專戶裡面又不會生利息。
3.四個月沒什麼不尋常, 如果房子還沒找到, 至少也要找2個月, 之後還要小裝潢+打掃+搬家, 四個月已經是保守估計了, 我買房的時候,屋主也住在裡面, 說新房子正在裝潢, 說好2個月半後交屋, 屋主是到交屋當天早上才搬完.
我是覺得要加一個條款, 每再延一個月, 要罰房屋租金至少2倍的延遲金, 不要只要求1個月租金, 只要求一個月的話, 人家好像租房子一樣, 沒在怕的, 就給你慢慢來, 到時候你會等到天荒地老.
漏水的部份, 房仲是說, 民法本身就有規定, 交屋半年內, 原屋主要負責漏水維修費用, 但是你最好在搬進去之前要處理好, 交屋後, 請人來看看有沒有漏水, 如果有相關的費用, 要馬上跟屋主請款, 不要拖太久~
~以上是一點小建議~
