奢侈稅昨天雖然確定6月1號上路,但是各位觀眾,到底有沒有看出奢侈稅的破綻阿?
其中一個重點是,奢侈稅對於出售時間的定義是以(簽訂銷售契約時間)為準,而不是以過戶時間為準.
開玩笑,投資客之所以貸款成數能達到100%甚至120%,還不是因為假合約的問題.
以(簽訂銷售契約時間)為準,也就是說只要在訂定合約時把簽約日定在今年6月1日之前,
然後延後交屋,即使今年12月成交,都不用繳奢侈稅.
比較小心一點的人,現在就可以找代書訂買賣契約了,等到真的有人要買房子時,再用變更登記名義人的方式,那不就完全合法跳脫奢侈稅的限制了.
另外一點(自住房產先買後賣,並於換新屋後1年內出售),投資客只要找名下沒有登記自住房產的人頭戶,親戚,甚至是流浪漢,其實問題不難解決,人頭戶市場行情也才1%,相對成本比15%的奢侈稅省多了,況且哪個投資客那麼遜,投資的房子要長達1年才賣的掉.
以近年仲介成交比例計算,仲介業成交的案子中,有50%的房子是在一年之內買到再賣掉,或許不能說這50%都是投資客,但是絕大多數投資客的確是都有能力在一年內把投資案處理掉.
你說仲介業不敢打假合約嗎?個人認為,不敢打假合約的仲介會慢慢退出市場,沒聽過劣幣驅逐良幣嗎?
情勢已經很明顯了,你知道要賣哪家的股票了嗎?
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俗稱奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」，在房地產部分，設有11項豁免條款，其中包括夫妻及未成年子女名下僅有一戶自用住宅、銷售因遺贈而取得的房地，均排除適用。也就是這些房子即使在一年內買進賣出，也不用課奢侈稅。
人頭一買一賣 課不到稅
在自用住宅部分，投機客現傳出的「對策」是，只要找幾個單身、沒有房子的可靠人頭，透過買進一間就賣出一間的方式，永遠保持名下只有一間房子，就可避掉10~15%的重稅。
依照今天通過的草案，投機客如果採取這種方式，確實課不到奢侈稅，只要讓人頭確實申報不動產交易所得，也不怕查稅，而不動產交易所得申報是以公告現值計算，稅額並不高，本來投機客就把這部分計入成本，也不會逃漏。
假贈與真買賣 稅變少了
銷售遺贈房地是另一漏洞，繼承方面較無法作假，但贈與則未必要有親屬關係。如果買賣雙方同意以贈與名義進行買賣交易，依草案規定，兩年內出售也不用課稅。
當然採贈與方式，會有贈與稅的問題，但和奢侈稅比起來，贈與稅只有奢侈稅的「零頭」。
譬如一間1000萬元的房子，如果買進賣出在一年內，得課奢侈稅150萬元。但如果是用贈與方式交易，同樣誠實申報，1000萬的房子公告現值大約只有三分之一市價，大約300萬元，再扣除220萬元免稅額，報稅金額只剩80萬元，現行遺贈稅已調降至10%，換句話說，只要繳交8萬元的稅額。
不過戶交信託 可避風頭
市場上還有一種盛傳的對策是，買賣方交易後，並不立刻過戶，把房子交給公証第三人，如信託公司作信託，並指定買方為受益人，等度過奢侈稅兩年年限後，再由信託公司交給受益人，也就是買方。如此賣方實質上已賣掉房子，買方也有保障，把奢侈稅分一些給信託人，大家皆大歡喜。
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為了平息民怨,我個人相信奢侈稅政府是玩真的,但是,是否能達到預期的效果,
恐怕會令很多人失望的.
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有關持有時間
持有時間計算方式是以賣方取得產權日(就是俗稱過戶完成日)起計到出售訂約日(就是和買方簽約日)
納稅義務人是賣方 所以出售時打假合約並不能逃掉奢侈稅 時間往前簽訂反而讓賣方持有時間變短
時間往後簽訂 就要問買方肯付了錢卻得不到保障嗎(每一個買方通常都是買了之後 用最短的時間趕快過戶到自己名下 才不會有風險)
所以簽訂日期造假並不能讓你佔到任何便宜
講到信託 賣方一定是委託人 銀行是受託人
問題是委託人能不能隨時取消委託 中止委託勒 這樣買方有何保障 有那一個買方願意把錢給賣方 然後得到一個不穩定的信託合約勒(委託人可以隨時中止委託)
請把法律搞清楚 不要信口開河誤導大眾
另外 買方不過就是規規矩矩買個房子 為何要跟賣方大玩法律風險的遊戲
被捉到不是更得不償失
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