信義房屋2011年6月營收大衰退

信義房屋2011年6月營收衰退，是否表示房價開始下跌？
答案恐怕不是很確定。
信義去年及今年上半年的營收如下：
2011/01 850m 2010/01 638m
2011/02 637m 2010/02 371m
2011/03 663m 2010/03 777m
2011/04 568m 2010/04 844m
2011/05 832m 2011/05 788m
2011/06 615m 2011/06 666m
由營收來看，今年1月的8.50億元是高點，奢侈稅出來後營收走低到4月的低點5.68億元。5月屋主躲奢侈稅急著出售，5月的營收來到了今年次高的8.32億元。6月奢侈稅正式徵收，所以營收下跌至6.15億元。這樣的營收當然不好，比前一個月衰退26.1%，比去年同期衰退7.7%。
依照Credit Suisse的報告，信義營收下降的原因在於賣方出價堅定，使得出售天數拉長，造成交易量大幅減少，而非交易價格的下降。Credit Suisse指出，房屋出售量在5月下降了10-30%，房屋租賃市場則增加了10-15%。由於供給減少加上低利，屋主的議價能力較高，而且沒有降價的誘因，導致交易量的下滑。從這點來看，房仲業營收的下降是交易量的下降，而不是價格的下降，所以買方期待的房價下跌在目前還不容易看得到。
有意思的是，房價沒有下跌，房仲業的壓力卻越來越大。
房屋仲介這種沒有資本支出的公司，毛利率比製造業要高是合理的，像信義2011/1Q就達29.2%，比電子的的茅山道士要好很多。不過，信義的營收在成長，但是毛利率卻一直在下降，從2009年的36.4%一路下降至2011/1Q的29.2%。理由何在？可能的原因是員工的不斷增加。2009年信義的員工人數有2,680人，2010年3,429人，2011/1Q則再增加至4,789人。2011/1Q的員工數較2010年成長了39.7%，但是營業額卻在下降，每名員工的營業額由2010年的2.96百萬元下降至2011/1Q的1.93百萬元(1Q年化)，可以看得出房仲業的壓力不斷的在增加。
2011/2Q信義的營收比2011/1Q衰退6.3%，可以想見2011/2Q的獲利情況不會更好只會更壞。接下來的3Q本來就是淡季(鬼月)，加上仍受奢侈稅的影響，所以應該是每況愈下，不會太好。依Credit Suisse的預估，信義2011年稅後淨益14.24億元，EPS3.24元，除非2011/4Q大好，否則恐怕不易達到。

合併/百萬元 2011/1Q 2010 2009
營收 2,311 10,151 7,677
毛利 675 3,481 2,793
毛利率 29.2% 34.3% 36.4%
稅後淨益 326 1,979 1,482
EPS 0.89 5.40 4.87

再來看股價。信義在6/30除權息，6/29股價沖高至72.6元，由3/15的低點50.3元起算漲幅達44.3%，所以之前顯然投資人認為奢侈稅對信義的影響不大，股價才能如此回升。不過，6/30除權息當日最高價58.5元，到7/11收盤價52.1元，信義除權後股價反而下降10.9%。信義股價回檔和同期間營建股的上漲格格不入，有可能是在反應信義營收的衰退。不過這種推測應該要再觀察一陣子的月營收比較妥當。
近期投行對信義的評價普遍不好，3/11 Macquarie評為落後市場，目標價36.67元，4/21 JP Morgan評為中立，目標價51.67元。這兩個預估顯然會被罵死，因為股價後來一路上漲至72.6元。最近一次評價是6/21 Credit Suisse，評為中立，目標價52.55元。其實投行的評價也反應在外資的進出上。2011/1/3外資持有信義44,081張，佔股本12.05%，到了2011/7/8，持股數下降至34,399張，佔股本9.4%。外資持股在半年來減少了9,682張。融資則是從2011/1/3的3,426張增加到2011/7/8的3,823張，增加幅度不大。