「房價與奢侈稅無關，只跟銀行有關」

小弟看了那麼多人發言，忍不住也貼一篇自己的看法。

當銀行只用「債權的回收風險」評沽「放款風險」，房價高與低只會影響營收。
銀行見到高房價又不斷配合，以「寬鬆高負債償還比」當手段，美化交易數字。
這是房價的起頭，又稱信用借款的資產運作。

有人拱價，有利可圖為何不是生意。這是銀行。

低成數高自備款的方式，本來就是正確。
高成數低自備款，這不就是銀行作多房價的黑手策略。
我顯少看到或是聽到，高資產的人用借款買房。
這是避免銀行墊高成本。

但是那麼多人不斷湧現並且想要高成數，銀行習慣性同意高成數是不對的。
房價的合理性，在於買方的能力，不是高成數能耐。
很多以前購屋的名人榜，往往核貸金額不列入，只發佈新聞稿誰買了房子，買了幾個千，幾個億。
周董，他應該會是一次買斷不貸款。但是，其他明星就很難說了。

有多少能力，合則買。
不要抱怨房價，要抱怨銀行高成數讓人容易衝動，讓賣方不怕價跌。
賣方只擔心買房沒有能耐從銀行核貸出數字給賣方。
這是房價與銀行的遊戲機。

自住有房就不要想太多，有房住就是幸福，無貸款就是福氣。

銀行，他們只在乎應收帳款。
你有難處，麻煩你自己打自己一拳。
因為，自己沒想清楚負債比與償還能力。
銀行終究還是收錢，不然就是請你自己打包。
你跟誰做生意，麻煩自己搞清楚點。

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如果這幾天的大跌是因美國被調降評比而造成，那麼為何一定要殺那樣慘？
美國經濟數據沒有大變動與滑落，只是數據持平。

美元如果那樣不值錢，就應該看到相對貨幣大漲吧。
可是歐元跟其他大型貨幣卻沒有太多動靜。
http://tw.money.yahoo.com/intlmoney_chart?s=EURUSD%3DX
五日線呈現不動。

就只是「心理層面與獲利了結的投資操作方式」。
剛好藉著全世界政府都有這想法:「世界經濟不能跌的理由」護盤而大量被投機客提款。
台灣散戶太多，不得已還是要硬救。只要穩住散戶的賣壓心態，投機客就沒著力點。
無奈又多了pc以死的謠言，當初ibm賣掉pc事業群也沒那樣喊！
這世界真的投機又投機。

全世界都被上一波的崩跌嚇壞了，所以投機客借此炒作一番。
該去抓誰是這波的「大獲利者」，該去課「金融稅」了。
上一波全世界救了「大到不能倒的大象」卻毀了一年半後的未來。

婦人之仁毀了一個完整經濟週期運作。
經濟學家亂搞一通。
通澎通縮本來就是要有，過度投資形成風險怎麼還要救？！
如果當初不救，現在也許台股剩下4000點。但是總有7000的回復可能吧。
爛蘋果沒有挑走，蟲子吃掉整籃的蘋果。
這就現在的股市感言。

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這波的「大量股市提款」獲利方式，就跟房市一樣，銀行對大量不動產進行提款。
行情好時，建案與銀行高成數。大量藉由話術，對購屋者提款。

此時沒有好的行情了，所以有辦法就落袋為安或是想辦法減少損失。
奢侈稅把原本的獲利空間吃掉，再加上國稅局找上門。

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每年希望逐年5~8%的上揚趨勢與預期心態，被奢侈稅的直接墊高售價壓力而價格壓力到頂了。
一次暴漲15~20%，你說誰買！？ 除了找辦法找人頭之外，沒有第二招可以避開。
你想的到，就貼你的想法吧。
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房價跟股價的差異，只是操作週期長短。
房市而不像股市那樣好找白老鼠提款。

彭先生說：奢侈稅很有用。其實真的是很有用，直接把價格壓力上漲到所有人都難以接受的壓力區。
我想說：眾數偏移量的快速搬移，導致類似「不動產通澎」，奢侈稅只不過是加速通澎而減少消費，拉長交易週期而已。

目前政府壓抑房價的策略還很有效，只是大家需要時間去觀察。
最差只不過，大家的的房子變成「不動的負數存款」。


＊引用經濟學的基本圖形，作者認為這有侵權，我會刪除連結。

當所有的原始價格（眾數＝平均售價）每年上揚的趨勢，應該有脈絡：
1.需求應該是人口的相對比例。（大台北有增加兩倍的居住人口嗎？）
2.人口需求增加，土地與居住需求才會變得更稀有。（大坪數的住宅反倒是主要銷售，不是多數人的需求空間大小？）
3.人力大量需求引導出：城市移入人口大增，意味著就業人口要大增。（台北有增加很多就業機會嗎？）
4.就業人口的收入增加，加上土地資源被人的需求填滿不敷使用。（高所得應該會是被迫的購入基礎能力，台北有比10年前的所得增加2倍以上嗎？）
5.高所得人口增加，存款與現金應該很多。（可是貸款成數卻一直很高？）

上面五項，我認為台北並沒有符合。

但為何會房價大漲？

我歸類三大主因：
1.銀行鼓勵「高成數」貸款，消金貸款的基本利息高額，複利計算的公式下，鼓勵高房價可以增加銀行獲利。
2.房仲業的「消滅所有公開資訊，轉移所有資訊到公司內部」伎倆，使得所有想要私下交易的成功機率降至0％。
3.房仲業的「交易比例抽成制度」，成交價格越高獎金越高。迫使畸形消費模式，只是為了業務的獎金。

房價的因為借貸容易，形成了「銀行造就流動資金」。
台灣是有很好的夥伴--銀行，協助取得資金去做自己有獲利的運作。
資金最安全的炒作，集中在不動產，比起股市的波浪還安全。
加上房仲這角色，會是很好的push點。
最終：銀行造就資金行情，房價當然大漲。

我認為：任何多餘的稅都沒有奢侈稅的有效，因為房仲業者會是奢侈稅的犧牲者。
接下來對金融業進行「IFRS立即實施」，直接讓金融業的淨值滑落。
政府不要對他們保護，其他產業都要這樣實施，不能唯獨金融業可以避免。

新光吳家錄：IFRS二階段 保險業會倒光
導入IFRS／金管會規定[不動產一律成本列帳]是否合理?
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用點時間觀察，價格如果你滿意，你自己衡量去買。
千萬不要拉高你的成本---貸款。
不管怎樣，銀行都是贏家，時間複利才是銀行從房市大賺的公式。

要再壓下房價，只差這一招，但不是稅基處理方式（大家都以為課稅才是方案，我想能避稅就能，沒差阿）。
政府只要對銀行動手，或是很多人「倒債斷頭」。就可以房價下滑。
因為：沒有實際需求，只有假性需求的市場價格。總有個始作俑者：銀行。

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小結論：
1.不要再寄望奢侈稅，奢侈稅只是延長交易週期與增加短期風險，他是有效壓抑，製造價格壓力區間。
2.當銀行用最高上限：4~5成價格去估價。「不動產質押」價格下滑，立刻長期風險加大，直接讓不動產資金曝險機率加大。
這兩個一定要並行，否則絕對沒有下滑房價的可能。前一波有兩個進行，但是好像第二點不太有積極的感覺。
央行沒有提供第二點的實施重點稽查與對外發佈訊息。

而這種下滑，是迫使炒作的金融商品曝險，讓有現金壓力的投資者，讓他們買空賣空的可能棚架搖晃但不會倒，借不出錢哪有多餘資金去運作更多，只能保守。這又對一般人沒有影響，為何央行還不動作？還是時機未到？還是銀行不敢真實實施。
政府：不要相信土地很貴，建案賣價很低的業者自己說法。光是容積率細算，他們還是有賺。只是賣高賺更多。

第一點：資金成本投資獲利壓力 以及 上緣價格壓力區 建立
第二點：現有資金與現金調配比例運作，增加風險。現金轉置成不動產，卻有可能獲利狹小。因時間過長，變數過大。而且不動產再轉移成現金的比例過低利率過高，現值估價沒辦法拉高，使得所有的土地與建築變成真的不動，成本不動下，只是現金變成不動而已。

第二點應該是殺手，但卻政府不敢做！？前一陣有消息要搞，卻好像銀行不太積極運作。

提高利率：銀行還是獲利穩當，百姓哀哀叫。省了吧，這招太差了。
市價課稅：這招很爛。因為認定市價，只是另一種的奢侈稅。目的一樣，名目不一樣，重複課稅。保證交易量直接down到更底，那誰想換屋就要課重稅。找人頭，一樣破解市價課稅。

抽銀行銀根吧！IFRS立即實施吧！

箱型盤整，要多久解套，一定要房價下滑才有救嗎？
另一種就是台灣的物價往下與個人所得大幅增加。
但，我的所得增加就為了買房子？別鬧了。除了買房子，我想其他都ok。

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一個炒作的假性需求市場，救了房市還是救了「不能倒的大象」？
房價下滑，銀行的淨值下滑與壞帳比例拉高，或是跳票比例變高。一切只是銀行自己闖的禍，自住哪有差。
記得固定繳交「保護費」給銀行就好，不要讓自己被「銀行吸更多血汗錢」。

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另外抱怨：
統一的東西不要沒事就漲價，麵包漲2~3元你很有guts，理由！？還是企業獲利優先？！
我認為消金與基本內需產業龍頭，只知道漲價去衝獲利。這樣的龍頭就是「物價上漲」的不良示範。
打折跟降價是兩回事，不要用打折這種噱頭了。以前什麼都漲，漲了就不調整。這樣的下場就是，麵包跟便當快要差不多。你可以繼續漲阿，麵包漲20->25->30->???元也是你的公司一直維繫高eps的動力。
但，我就看不下去。

我想：怕塑化劑含量高，換成另一種配方。這新配方你用了2~3元購入，購入成本會不會太高？
這新配方有含維他命嘛？還是吃了更健康！？ 還是你的物流控管不良造成營運成本轉嫁？
統一，也該說清楚吧，子母公司的拆帳都只是你的左右手而已，不要太過刺激「內需物價」。


另外補充：
土地價值有隱含的價值，借由容積率，將土地轉換成大量的末端產品「房子」。
蓋了房子從此土地只剩下最後的商品與購買者，也只剩下銀行與購買者的關係。

建商只不過是造橋鋪路。建商賺「容積率」轉換成現金，銀行賺點交易的利息。
銀行跟建商就只是為了滿足「消費者的慾望與消費滿足感」，而並存共同獲利。

買賣房子，業務牽線就是為了立即的獎金獲利，只要能賣的就有賺頭。
那消費者購買房子，滿足「建商」「土地存貨者」「業務」「銀行」。
房子好壞，銀行不會幫你。但是錢照收，又沒有民事責任，而建商與業務卻可能有。
免錢的又沒風險，那個幕後藏鏡人就是 「銀行」。

買房子，貸款沒繳清前。這個房子對消費者是一個「負資產」。

奢侈稅只會搞倒房屋仲介業，房屋仲介業的代價是：銷售量降低（兩邊議價不合，很難成交）。
房價不會動，除非銀行抽銀根或是自我了結式自殺，否則壓力區就是成形盤整局勢確定。


「土地存貨者」賣「建商」，銀行抽趴。
「建商」＆「業務」賣給「消費者」，銀行抽趴。
「消費者」賣給「消費者」，銀行還是抽趴。
抽趴就獲利，真的賣越貴，抽越多，銀行真好賺。
比房屋仲介更好賺。


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我有lag，特地補充：8/24

假修繕真房貸現形，銀行衝刺不動產放款業務，過去假借修繕貸款、周轉金貸款之名，行不動產貸款之實，在金管會要求業者「授信重分類」後，不動產放款總額竟提高逾3,000億元，顯示被銀行藏起來的不動產授信相當驚人。先前政府打炒房，金管會檢查局多次專案金檢銀行業承作不動產放款的情況，發現不少銀行授信分類有「掛羊頭、賣狗肉」的情形，利用個人「修繕貸款」、企業「周轉金貸款」的名義，來承作不動產放款。

這是我之前常見的手法，「從口袋掏錢是笨蛋也是這些人跟我提的」。

目前各大行庫貸款額度由先前8、9成，降到現在6、7成，甚至更低，上半年核貸利率也都以1.8%起跳，甚至有些銀行還訂出一些內規，對部分產品嚴格限定貸款條件

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金管會跟內政部，還算有點腦筋。
下波會不會是建商土融授信檢查？！ 很期待。
這會很有趣的答案：成本與估價落差，過戶與避稅....。

建商合併銷售房屋及土地時，往往採取壓低房屋售價，但提高土地價格，安排不合理的「房地比」，造成出售房屋虧損或所得偏低，但合併出售土地所得卻明顯大增現象。

僅此個人意見與看法。

寫的不好，就不要大力鞭打我這個小小子。