『(原音)因為我們沒有時間，我們也是第一次接觸這個事情，我們也不懂。』一般消費者因為沒有時間或是不懂，買賣房屋時通常會找上房屋仲介業者。跟消費者權益有關事項，基於利益或是利害關係，業者通常不會講清楚。
◎代書可自找 過戶也可自己辦
透過仲介買賣房子，基於房子安全過戶理由，一定要由跟仲介公司合作的代書代辦後續過戶事宜，房仲業者林店長：『(原音)你要找你的代書，坦白講在某個方面上公司會堅持不一定賣這個房子。因為一間房子5、6百萬，我賺你們仲介費而已，我不會拿這個去冒險。』聽起來很正常，但實際上違反市場選購自由原則，只要買賣雙方都同意，沒有必要非得透過仲介找代書。
『(原音)地政士接受買賣雙方委託，代理辦理登記；真正的權利義務人，是買賣雙方。』崑山科技大學不動產經營系教授陳淑美說，設定抵押過戶民眾自己也可以送件，不需要透過代書或地政士，只是一般民眾不懂，加上怕麻煩不去了解。
代書簽約時通常不會跟你講清楚，只會說明他們收費方式。代書：『(原音)會收簽約金，就是幫你們寫這個合約，買賣各收1千塊。設定代書費台北縣、沒有貸款，(1筆1棟)就是1個土地1個建物是1萬2千；每多1筆土地1千，每多1棟建物多2千，貸款要做個設定都會收5千。上面有壓代理人是誰，就是需要設定的代書費。』實際上所謂壓代理人，只是幫忙填些抵押設定資料及製作公、私契約書；這些只要消費者願意花點時間，都可以自己做。
賣方向地政事務所塗消之前向銀行貸款所設定抵押權，買方向地政事務所設定購屋貸款抵押權。事實上，在買賣雙方同意下，也可以自己去辦理，節省動輒5千元起跳的代辦費。不過即使是買賣雙方都同意情形下，房仲還是幫代書說話，認為賣方將資料交買方具有危險性。
房仲加盟管理中心江先生：『(原音)賣方並不曉得會有安全性考量問題，可能要賣方簽署他同意。』就是要賣方出具書面資料，刻意讓問題複雜化；讓消費者知難而退，乖乖掏出代辦費。
事實上只要敢問，不假代書，自己辦過戶不是問題。新北市地政事務所陳先生：『(原音)有問題可以諮詢我們。相關的文件填寫，我們這邊也都可以給參考的範例。』
◎重大瑕疵民法皆保障 仲介角色弱
對於房屋重大瑕疵，房仲業者也都宣稱一定沒有問題，且提供時間不等保固。不過常在收了佣金後，表示瑕疵在民法有相關規定；也就是說消費者透過仲介，跟沒透過仲介買屋一樣，須負擔重大瑕疵風險。
仲介許先生：『(原音)輻射、海沙、凶宅那個如果沒有事先告知，不管什麼時候知道都是可以解約的。漏水民法保固是半年而已，他不會保固永遠；前提是，裡面不能更換過。就是你的冷熱水管如果你更換過，它是不在保固。』
有些房仲業者雖然願意保固但是也都有很多限制，一旦發生需要裝修付費的問題屋時，都會訂有消費者最高自付額；也就是說超過自付額部分才由房仲業者支付。通常房仲業也會訂定最高支付上限，不會無限度支付保固費用，消費者自己眼睛要睜大看清楚約定條約，千萬不要理所當然以為業者會全部幫你付。
◎加盟or直營差很多
對於加盟店代書收費標準高於直營店網路公告，加盟管理中心江先生說；『(原音)每個加盟店都是獨立的法人。』也就是說這些加盟業者雖然掛上直營業者店號，但都是獨立法人，總公司無法干涉加盟店收費標準。
『(原音)不一定事事都接受總公司的管控。他們兩個(加盟、直營)的體制有很大不同，不過一般消費者不一定清楚。』陳淑美教授認為，消費者不一定搞得清楚。站在消費者角度，因為信任知名業者的這個招牌，有種被欺騙感覺。
透過仲介買屋，一定要確認是直營店還是加盟店，因為不只收費標準可能有落差，後續貸款優惠利率可能都會受影響。
經由包括太平洋房屋在內，這些具知名度房仲連鎖店仲介購屋；銀行宣稱，放貸時有優惠利率；而且急著要消費者跟仲介說找妥銀行。遠東商銀放貸部丁鈺芳：『(原音)你已經找好了銀行。你跟他講好，我直接跟他要資料也都OK。除非你所有資料都在他那邊，他那邊沒有的(貸款)資料我就會跟你要。但是你必須要跟他講一聲，我再打電話跟他要。』
但後來又說，因為不是用太平洋專屬契約書，也沒有太平洋代書簽署，所以不適用優惠利率。
銀行事先沒有講清楚，消費者哪裡會事先知道加盟店與直營店在後續上貸款優惠上有所不同，知道的時候有時是迫於交屋時間將屆，或是怕麻煩，就這樣乖乖接受比銀行當初宣稱優惠，高出許多的利率。
◎履約保證要賣方同意
很多房屋仲介公司都宣稱有履約保證，也就是買方逐次交付的款項都會信託，到房屋順利過戶到買方名下，才將所有款項一次交付賣方，確保買賣雙方權益。簽約後，仲介卻說屋主不同意，所以這個物件沒有履約保證。
仲介許先生：『(原音)我們這間並沒有履約，因為屋主不願意履約啊！履約要雙方同意；履約是整個辦完，他錢才能夠拿，所以當時簽約他就有跟我講不履約。』有跟仲介講，但是沒跟買方講。
消費者在買屋簽約前，必須跟賣方講清楚要履約，房仲業者沒有義務幫你注意，這些業者除了不會事前主動告知外，更有可能在廣告中宣稱可以履約。
◎加註條款 貸款不足免賠償
消費者有時會擔心自己是不是可以順利取得購屋總價扣除手邊現有自備款外的貸款，如果貸款不順利常面臨違約賠償。房子沒買成卻多賠出一筆不小金額違約金。
『(原音)完全都沒有收入都可以貸了，何況你還有收入在。額度如果在7成以內，你的信用正常，我保證都可以貸啦！你放心好了啦，絕對不會有問題。』為順利賺取佣金，仲介許先生這樣打包票。
對於仲介打包票，消費者最好別全然相信。『(原音)可以在合約裡註記，在沒辦法取得貸款情況下，合約該怎麼來進行？避免違約風險。』陳美淑教授認為，購屋消費者可以在契約當中明訂，沒有貸到預計款項額度時，契約自始無效，不需負任何賠償責任，保障自己權益。
也許有人看過了,小心別中招。
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購屋對一般消費者而言一生難得碰上幾次，經驗相對不夠；因為陌生，如果又沒做足功課，被銀行、仲介耍得團團轉也就不足為奇了。
『銀行訂的契約書當然就要依照銀行意思。』銀行業者的這句話，透露出貸款給消費者的銀行強勢、霸道的一面。如果消費者不據理力爭，常常是吃了悶虧還不知道。
◎黑心利息？利用「畸零天數」坑貸款人！
2010年9月9日張先生向銀行貸款新台幣200萬，契約定一段式年利率1.75%。原本手邊就有錢的張先生，在取消裝潢計畫後於當年10月14日大額還款160萬，銀行要求支付9月9日到10月13日一共35天利息3,403。
對於金錢頗有概念的張先生回家算發現銀行利息計算方式有問題，也就是10月有31天而銀行計算不到1個月畸零天數利息卻通通以1個月30天來計算，只除以30。
日利息=放款本金X利率/12月/30天。這樣算1年只剩360天，稍微有基本數學概念的人都知道：分母變小(1年365天變成360天)分子不變(放款本金X利率X天數)，除出來數值就變大，所以利息就被銀行多算。
面對張先生質疑，銀行方面再三篤定說沒錯，還說是結清的時候才是按照日利息1年365天計算。銀行何小姐：『(原音)因為你這個在中長期期間之內，所以我們都是依照月的方式在做計算；所以他不算是個畸零天數。』中途大額還款只能用1年360天去算，而且跟公司法務人員核對過計算方式。
◎契約歧見 銀行：任我解釋
對於雙方在契約書上的歧見，銀行強勢表示當然是由銀行來做解釋。『(原音)(張先生：契約書我的理解就是我的樣子，你的解釋你那個樣子，兩個有落差的時候憑什麼依照銀行作法？)銀行訂的契約書當然就要依照銀行意思。』
查證銀行公會確定銀行算法確實違反相關規定，只要是畸零天數都應該按1年365天的「日利息」計算，不只在結清貸款時才適用。
銀行公會授信委員會溫組長說：『(原音)結清的時候才按照這樣子？【他(銀行)的意思是這樣。可是契約是寫說「放款」利息計算方式，而不是說「結清」的時候計算方式。】我覺得他的看法應該不正確，因為這個應該也包括了中途還款(利息計算)的情況。』
在公會解釋後，銀行表示可以退回多收利息，銀行何小姐：『(原音)遠東商銀你好，你的利息部分，後來....我們....會幫你重新計算啦，如果確定可以退多少，我再撥電話給你。』
◎內部錯誤 不退多收利息
等了一段時間沒看到銀行退錢後續作為，這時張先生再度打電話給銀行，得到回答是銀行方面從沒說過要退錢，他們算法沒錯；銀行何小姐：『(原音)因為我們系統計算是沒有錯誤，所以差額的部分這邊不會退息；我那時候是跟你講說我們銀行計息的部分是沒有問題的。』
張先生不敢相信銀行竟然會以(會計一致性)這種內部問題，作為不退回多收利息理由；不得已只好向銀行監督管理機關詢問，金管會發函銀行要求回覆，得到的也是不清楚的回答，銀行明顯迴避問題；惡意多收消費者利息。
金融監督管理委員會銀行局林小姐：『(原音)因為回函也不是講的很清楚。這邊有再發函給銀行公會，請他就這部分了解有沒違反規定；看銀行公會回來的函，如果確實(計算利息違反規定)的話，我們可能就是再看要怎麼處理。』
在金管會及銀行公會關注下，確認利息算法確實跟相關規定及雙方貸款契約書不符，多收貸款人利息。但銀行2月初發函要退款，到3月4日都沒看到退款。銀行表示還在作業：『(原音)怎麼議免(退回利息)給你，退到你的帳戶或怎麼方式給你的話，我還要確認。』銀行貸款給消費者時都會約定扣款帳戶，多收利息還要再確認退款方式，顯然是傲慢拖延。
銀行對於消費者延遲還款，多會積極催討並加收利息；但自己多收利息退款作業，相對非常消極，更別談該給消費者延遲退款部分的利息了。
◎抵押、本票通通來 權利義務不對稱
為保障自己債權，銀行貸款給消費者都會要求房屋設定抵押權、同時簽下與貸款金額一樣本票，明顯權利義務不對稱，對消費者予取予求。
以張先生例子來說，銀行撥給購屋貸款200萬的同時，就假設消費者一毛錢也還不回來這種最壞情況，所以都會向地政事務所設定抵押權最高額240萬，這多出的40萬，200萬的20%就是銀行預留透過民法程序向消費者求償、追回當初貸出去額度的利息、行政費用。而且不管個人信用程度，一律都會設定貸款金額再外加20%。
不但如此，銀行多數會要求消費者額外再簽下一張面額與貸款金額一樣的商業本票，消費者一定會質疑；為何抵押權已設定還要再簽一張200萬本票，等於實際跟銀行借貸200萬卻要簽及設定書面總額達440萬元，也就是實際貸款金額2倍以上票據及設定。對於這樣的質疑，行員貸款時會跟消費者說，所有銀行都是這樣。
消費者告知主管機關，金管會發函請銀行說明；這時銀行才傲慢的願意免除簽訂本票，遠東銀行何小姐：『(原音)你的案件我們已經幫你送件，要免除本票的部分了；還沒有審核下來。』而沒有主張撤銷本票簽訂的消費者，平白讓自己暴露在想像危險中，因為商業本票送法院裁定，很快可以拍賣消費者名下不動產，對消費者極為不利。
再者，消費者大額還款，例如還到剩下欠100萬可否改立100萬元本票，銀行沒道理再執有消費者200萬本票。銀行方面先是表示，不可能！對於消費者於法有據的要求，銀行說內部作業規定，須另外訂立契約。也就是說，到時還要再重新商定利率，讓消費者陷於不確定中；這樣做顯然權利、義務不對稱。
◎過度擴張銀行權利的抵押權
消費者如果跟銀行只有單純購屋貸款，是可以主張民法當中「普通抵押權」，也就是只要購屋貸款還清，銀行就必須給清償證明讓消費者向地政事務所塗消抵押權，讓房屋沒有任何設定、自由處分。
不過銀行通常只會接受「最高限額抵押權」，消費者文教基金會董事長蘇錦霞律師認為，這對消費者很不公平：『(原音)銀行一切債務都把它列進去。譬如與這家銀行所產生信用卡債務、或是信用貸款、甚至在這家銀行幫別人當保證人的債務全部算在裡面。會造成什麼影響呢？房子跟銀行貸200萬，想要把房子賣給別人，還200萬後，銀行不給你清償證明無法無塗消抵押權；因為你還有信用卡10萬塊沒還，替朋友擔保30萬也還沒還，這些還了以後才可以去拿清償證明。』
銀行一般只接受設定最高限額抵押權，也就是消費者只要信用卡費沒繳清、或是幫別人作保，對方錢還沒還清；即使本身貸款都付清，銀行還是不會發給消費者清償證明，不利消費者後續房屋買賣、過戶。
◎時間緊迫 吃定消費者
對於消費者遇到這些不公平待遇，消基會向銀行質疑，銀行都會說依合約規定，但事實上，銀行貸款契約上雖然有普通抵押權選項，但銀行只接受最高限額抵押權契約；還常常是銀行放貸部業務自行幫消費者勾選好，要消費者在哪些地方簽名即可。
『(原音)違反民法861條，屬於不公平條款。消費者可以主張無效，但是很多消費者擔心銀行不給貸款，個別消費者沒辦法抵抗這個部分。』蘇錦霞律師說，這明顯違反民法規定，屬於不公平條款，銀行就是吃定消費者。
『(原音)銀行就說我們是依合約處理，消費者也因為到法院訴訟，主張約定無效。會造成交屋時間來不及，因此就沒有去提起這樣的一些訴訟。』蘇律師說，迫於交屋時限，消費者通常放棄訴訟，因此讓銀行更加為所欲為，大膽欺負消費者。
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