實施奢侈稅的後果是？

實施奢侈稅的後果是？

先講結論：奢侈稅讓許多物件必須要嘗試轉嫁給買方，否則死也不賣，導致整體平均開價與成交價都被拉高！

不要不相信，這是真實存在於市場中的現況，唯有這樣才有辦法解釋，在奢侈稅實施後，雖成交量十分低迷，但價格卻持續創新高！

奢侈稅的10~15%，會帶來巨大的虧損，導致很多人會選擇當縮頭烏龜，不肯面對現實！管他有沒有人接受轉嫁奢侈稅後的價錢，在低利率支撐下，硬是要加價賣！

結果，這卻『激勵』其他沒有奢侈稅問題的物件將開價往上拉，雖然議價空間變大，卻會讓實際成交價屢創新高！

因為很多人買東西都是受到開價影響的，開得越高，成交價也會越高~


舉例來說，本來沒有奢侈稅問題的物件賣個800萬(持有成本750萬)也就夠了，因此開價通常會設定960萬(照底價加個20%)

因此，若照開價砍至84%，806萬，通常就可以成交了(還多賣了6萬，很少有人還不肯賣)

但，偏偏一大堆被奢侈稅咬住的投資客物件長期開高價委賣，導致區域的平均開價明顯被拉高
也就是同樣本來應該要賣個800萬的投資客物件，假設買入成本是750萬(以往賺個50萬就可以賣)，再加了15%的奢侈稅後(很少有投資客持有時間已有1年，通常都是剛買幾個月就又拿出來委賣，因此都是要繳15%的稅率)，若再加上房仲最低的2~3%佣金，底價被墊高至882~890萬。

若同樣照底價加個20%來算，開價將墊高至990~1038萬

當沒有奢侈稅問題的賣方，看到市場上這麼多開得更高價委賣的物件時，誰都不想吃虧下，也紛紛把開價往上拉至破千萬

結果，同樣照開價砍至84%，卻變成840萬，比原先可成交的806，足足多了34萬！

就算議價空間拉大，變成820，還是比原先可成交的806多了14萬！

也許你會質疑怎麼可能！？

你也許會說大家應該把砍的比例拉高至80%

但，這是奇蒙子的問題，當賣方從原本期望的800萬拉高上來後，就已經很難回頭了

再說，在真實的市場中，還真的有少數物件以這種價格成交過，導致賣方心態更硬了

但假設你是買方，你看上某個社區的物件，但釋出的物件中有一半都是投資客的物件，真要買最低也要882~890萬，840萬已經算是很『仁慈』了！

換言之，正因為實施奢侈稅，他卻讓可成交價比原先預期的還多個5%！

這大概是張金鶚始料未及的地方！

依據各家房仲公佈的10月份成交指數，以及張金鶚所公佈的第三季國泰不動產指數報告來看，全台灣房價持續上漲，尤其是人人都罵貴得離譜的雙北市，尤其是台北市，卻持續創新高

以張金鶚為首的看空者，在今年年初時，不斷地依據成交量爆跌，將會有所謂價先量行的效應。也就是，成交量很低迷的情況下，急著要脫手的投資客，必定只好自動砍價，帶來破壞性價格下跌！

但，自從奢侈稅議題拋出後至今已有半年多，若真因為成交量低迷導致價格下跌，早該跌了，但為什麼反而持續創新高(雖然漲幅不明顯了)？

張金鶚為首的人也許是知道，或著是故意忽略不去看清楚部分的市場狀況

最最最關鍵的在於利率水準超低，但大家卻刻意忽略這個根本的原因

很多投資客都屬於高資產、高收入的人(少數財力不雄厚的人，膽敢當起投資客，照理講早該在奢侈稅實施前的6月就已經搶先斷頭出場了)，她們可以輕鬆借到2%以下利率的貸款，而且額度還沒有限制(當然還必須受限於85~8成的限制)

對銀行來說，這些人其實根本不用借錢買房子，她們大可以用現金買，但還來借錢買，已經相當感動(借錢來買，只是為了保留現金，以便隨時都可以撿便宜或可備於緊急動用)，額度沒有限制其實不難理解

以目前房貸利率2%來算，房貸500萬，一年利息也不過10萬而已，1000萬才20萬

若以房貸8成來算，分別是買625、1250萬元

若如張金鶚所言，房價將跌3成來算，分別要跌掉187、375萬

試問，換是你是願意繳分別10、20萬的房貸利息，還是砍187、375萬來賣?

講白話一點，砍三成賣，房貸利息可以繳個18~20年左右

就算利息升到3%(近10年最高的房貸利率)，那也不過是一年15、30萬

對很多投資客來說，他每個月的收入就超過10、20萬的房貸利息，因此這一點點資金壓力根本不足以構成巨大的壓力，迫使她們拋售

就算是年收入只有50萬的菜鳥投資客，這點利息錢也要不了他們的命

就是這個原因，不管什麼『市況』有多差，管他什麼空屋率創新高(而且還是個假議題，因為10年過去了，所謂的空屋率只增加1.8%，根本無所謂空屋激增的問題)，也不管什麼實價課稅.....還是無法撼動價格，畢竟這些政策或消息都跟持有成本無關！！

換言之，除非央行把利率往上再調高至5%，甚至是10%，房屋的持有成本才可能真正帶來壓力

但，在房價仍處於『高價』(這是用幾年前的價格相比，再過10年，人人都覺得現在這個價格是超低價)時，9月底央行暫停升息，他已經告訴我們，央行升降利率本來就跟房價毫無關係

央行的首要任務是穩定物價並維持經濟持續成長！

在歐美債務危機下，原物料價格均已紛紛大幅滑落，台灣的輸入性通膨壓力已大大減少，因此央行沒有必要持續升息來壓抑需求，以達到穩定物價的需要

相對地，在歐美債務危機下，訂單成長率萎縮，庫存飆高，經濟前景有疑慮下，央行不但不敢再升息，搞不好還需要降息，以刺激需求(亞洲區的澳洲央行已率先降息了；若歐美狀況始終提振不起來，台灣遲早也要跟進降息!)

在過去幾年投資熱潮帶動下，持有未滿2年的物件其實不在少數，但部份投資客真的不缺錢，他不但不急著賣，就連收租金都不想收

再以總價625、1250萬元的房屋來估，以租金報酬率2%來算，一年可收的房租大約12.5(每月1萬)、25萬(每月2萬)，雖足以支付掉10、20萬房貸利息，而且還有賺一點錢

但，我相信很少有人會因小失大的!

因為房子出租給租客後，其實很容易被破壞，或是搞得很髒亂，到時候還得再花一筆錢打掃清潔，得不償失，甚至還搞出自殺、被殺，讓房子變成兇宅，就算賣得掉也慘賠7成

更何況，每年才只有10、20萬房貸利息，實在沒必要冒險

真正會願意出租的，大概只有換屋族，搬離後捨不得賣，就長期收租金來維持基本開銷(房屋土地稅等等)，順便賺點小錢。由於對換屋族來說，10年買入的成本極低，根本不會很擔心什麼房子被破壞、弄髒等等風險，畢竟這根可以賺到的價差相比，這些損失可以忽略不計的!

給賣方的一句話：很多人買東西都是受到開價影響的，開得越高，成交價也會越高~

真的喜歡，真的想賣的人，其實通常會很擔心別人也看上，被別人搶走，其實是真的不敢亂砍價格

找到自己很滿意的房子真的很難，而且看房子真的很累，看了半年後，很多人都會投降，不願意再錯過了~特別是快要過年了，看房子的人又變多了~

換言之，那種自己降開價的，只是曝露出自己急著賣的狀態，反而容易遇到砍6~7成的瘋狂買方(當然不會成交)~

別忘了，很多人買東西都是受到開價影響的，開得越高，成交價也會越高，但開得越低，成交價也會越低

所以，賣房子不要急，慢慢來，賣個3~4個月是常有的事情，就算很多人瘋狂砍6~7成下，也不用擔心賣不掉

因為，哪怕上百組，甚至上萬組買方都不認同你打算賣的價格，其實都不重要，只要有一組人認同，那也就夠了！

你只需按照房仲每月公佈的地區成交價來決定要賣的價錢就夠了，其他的資訊都沒有意義！企圖要用超低價買的人多到超乎你想像！人性就是貪婪的！



給買方的話：人人都趕著在過年前買屋的熱潮時，很難不旺起來!

農曆新年是1月20日，若有計畫過年前搬新家的人，若不在1個月前，12月20日簽約，肯定就來不及辦貸款與過戶

若需要裝潢者，更是需要提前1個月辦貸款與過戶，也就是在11月20日前就得簽約

換言之，現在還在觀望的人頂多堅持到12月20日!

買氣則從現在開始會旺起來!

投資客肯定都知道這個市場趨勢，不怕等不到人來搶購!