我個人喜歡用風險承受能力來看買自住房(第一間房)的時間點
風險承受能力怎麼計算呢?
我的計算方式如下:
假設每月家庭平均總收入15萬，每月總支出平均8萬。
故每月可動用資金為7萬。
安全準備金我會準備6個月15*6=90萬
以利率2.5%，貸款年限20年來計算，每月本利可負擔在7萬以內，所以可貸款金額上限約1300萬。
若以貸款8成，貸款金額為1300萬來計算，房屋總價上限為1625萬，故需準備325萬的自備款。
以上述的計算方式，可以計算出你能承受的房價落在哪邊?
如果一定要買一間自己的房子，個人還是認為房子早買比晚買好。去猜測未來發展，倒不如一步一腳印做好現在。
如果不一定要買，那也就不需用自住客的角度去看買房子這件事，應該用投資的角度去看買房子這件事。
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amitychen wrote:
假設每月家庭平均總收入15萬，每月總支出平均8萬。
故每月可動用資金為7萬。
安全準備金我會準備6個月15*6=90萬
以利率2.5%，貸款年限20年來計算，每月本利可負擔在7萬以內，所以可貸款金額上限約1300萬。
若以貸款8成，貸款金額為1300萬來計算，房屋總價上限為1625萬，故需準備325萬的自備款。
...(恕刪)
我覺得貸款上限應該是年收入的5倍(即900萬)，因為你現在沒辦法準確預估未來家庭開銷的變化(例如家人生了重病，需要長期照顧)，要多留點彈性
畢竟買房子自己住是要追求幸福，而不是給自己找罪受
可核准房貸額是看銀行鑑價金額(通常會低於成交價)後的8成，因此你不能以成交價8成來估預算
最好以成交價7成來估，以免貸款額度不足，買不到房子
還有，建議你用30年房貸來估預算，比較恰當
雖然30年房貸，因本金攤還較慢，要繳付的利息較多，但你有機會盡量多留點現金在身邊，安全準備金可以更高
就算你存了一筆錢，也不要提前攤還本金，除非你能清償貸款
畢竟，銀行才不管你是否曾經提錢還款，他看是你是否有一段時間沒按照合約償還
買房子最好從公司老闆的角度來思考：現金流才是最重要的
哪怕負債比例很高，但既然銀行已經答應借你錢，他就沒有權利要求拿回去(銀行根本不敢隨便動用加速還款條款，除非你有一段時間沒繳房貸本金與利息)
哪怕你是用借來的錢還給銀行(只要有銀行願意再借)，只要你有按時繳房貸本金與利息，銀行就沒有權利要求你提前還款
以我自己的狀況來看，在我收入中斷後，我的準備金可供我支付8-10年房貸
我有十足把握渡過景氣寒冬，哪怕明年起就是失落的十年
根本不會擔心什麼收入中斷，被迫賣屋，甚至被法拍
規劃好之後，根本不會擔心短期內的房價漲跌，畢竟房子一住就是十年，甚至二十年
絕對能夠用長時間持有去對抗短期價格波動
畢竟房子不像股票，他會因為個別公司的競爭力強弱與外在環境改變，導致獲利衰退，股價有可能一去不回
房子的基本面是受到台灣整個經濟環境所影響
除非台灣未來經濟崩盤，一去不回，否則房價就是會持續上漲
某些人甚至認為台灣未來經濟崩盤，一去不回
看到這種論調，就覺得很好笑
因為既然如此，那他這輩子應該是絕對不買房的
那他還來湊什麼熱鬧，天天喊跌跌跌跌?
根本是自欺欺人
擺明了就是希望別人都不要買，讓房價崩跌，他再來買....
然而，當市場上充滿這樣的人，這表示房市可投入資金根本沒用盡，只要稍微下跌，馬上就有人來接了，如何能崩盤?
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marc0316 wrote:
您好，可否分享您這一...(恕刪)
我用我自己舉例
1.先計算家庭每月平均總支出(食衣住行育樂所需總花費)
食、每天平均伙食費約1000元，一個月約3萬元
衣、約5千
住、房租每月1.5萬，加各項必要支出(水電...)約2萬
行、5千元
育、沒小孩，買書約5千
樂、1萬
總計7萬5千元
2.平均每月收入15萬(夫妻2人)，故15-7.5=7.5萬為每月可儲蓄資金。
3.以房貸年利率2.5%，貸款20年，本利攤還來算，每月還款近7萬可貸款約1300萬，這個貸款計算GOOGLE搜一下就可以找到。
4.若貸款8成為1300萬則成交總價會是1625萬(1300/0.8=1625)
5.1625-1300=325萬就會是你要準備的自備款。
6.必須準備至少6個月的月平均總支出當成安全準備金。(7.5*6=45萬，我比較保守所以我是以收入來計算)
這只是簡易的計算，
若自備款較少，建議還是先不要買，因為你還沒準備好。
若對工作未來沒信心，也建議先不要買，因為你還沒準備好。
若安全準備金不足，千萬不要買，因為你根本沒有準備。
機會永遠不缺，缺的是，你準備好了沒。
成功者找方法、失敗者找藉口。
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買房子的話當然價錢是關鍵，不過弄清楚自己的需求也很重要，因為同一個總價有不同地點、房型、新舊、大小等等的排列組合，有時候預算1000萬，結果發現原來一間500萬的房子就已經符合你的需求了。
財務方面的話，建議是從每日記帳開始，起頭很難，不過習慣後就很簡單了，尤其現在有電腦的免費記帳軟體讓記帳更簡單了。
記帳的好處有2個，第一個是確實掌握每年的支出，因為往往你實際上花的錢都比你預估的還要多。
第二個是幫助你釐清每年"非必要性"的開銷有多少，這樣你才能評估未來收入減少，或房貸利率調高時，當你必須要節流時，你可以節下多少而不影響生活品質太多。
pych wrote:其實樓主還是有結餘的，買房子後租金支出這一條間沒有了。
貸很大，扣除生活費其...(恕刪)
扣除房貸之後該要剩多少其實要看人，假如已經存有半年預備金，而且未來收入中斷的機率很低（譬如公務人員），那每年收支剛好打平的話，風險也不會太大。不過有小孩的話，也要預留教育基金，一年大概要存下10萬，然後行有餘力的話，也要預留退休基金，要留多少就要看年紀了，30來歲的年輕人因為未來薪資還會成長，所以不留也沒關係（未來薪水增加後自然就有結餘了），不過4、50歲的人就得要多少留一點了。
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