tiansky

2分

樓主

tiansky

個人積分：2分

文章編號：33157847

[已解決]請教關於租車位卻被購買的問題

由於買房子時，沒有併同購買車位(其實是因為錢不夠

)
加上本公寓大廈當時也很多空閒車位
想說那就先用租的吧! 結果現在問題來了
因為老婆有孕再加上現在附近已無空閒車位(很多都買了或租了)
我們本年度的車位租金也已經繳納完畢了
現在管委會卻告知說有人要購買我們承租的車位
要求我們遷移另選他位...
我很不想換但現在要我再拿一筆錢買車位說真的有困難

以下的解決方式可行嗎?

1.我可以用民法中買賣不破租賃的原則向管委會提出異議
(房屋我知道可以這樣但是停車位可以嗎???)

2.甚至即便承租日期已屆我也有土地法中優先承買權
應先告知我有無購買意願

感謝各位的幫忙這樣我知道怎麼做了...

2012-01-06 22:27 #1

文章關鍵字

問題租車位

dougles1974

68分

2樓

dougles1974

個人積分：68分

文章編號：33158902

車位可主張買賣不破租賃。但注意一下要件
1.出租人=所有權人。
2.承租人佔有中。
車位優先承買權，好像要視車位登記而有不同。

因樓主資訊不夠明確。

tiansky

2分

樓主

tiansky

個人積分：2分

文章編號：33159136

dougles1974 wrote:
車位可主張買賣不破租賃。但注意一下要件
1.出租人=所有權人。
2.承租人佔有中。
車位優先承買權，好像要視車位登記而有不同。

因樓主資訊不夠明確。

第一點我是承租人但所有權人是我老婆的
第二點目前確實繼續使用中

沒買車位是無法得知是如何登記的...

不好意思還需要何種資訊嗎

ysc_kyy

2519分

4樓

ysc_kyy

個人積分：2519分

文章編號：33159446

tiansky wrote:
由於買房子時，沒有併...(恕刪)

車位承租時有沒有簽契約書？有簽約的話就照契約書走，是有買賣不破租賃的保障。

車位所有權人是誰？怎會是管委會要求您換車位？

catberry

0分

5樓

catberry

個人積分：0分

文章編號：33159585

tiansky wrote:
由於買房子時，沒有併...(恕刪)

1.可以適用買賣不破租賃,但是限於租賃期間內
(五年以上未公證之契約及不定期租賃不適用)

2.有優先承買權,但是如果您沒有要買的話也沒甚麼作用不是嗎?

tiansky

2分

樓主

tiansky

個人積分：2分

文章編號：33159686

ysc_kyy wrote:
車位承租時有沒有簽契...(恕刪)

沒有契約只有收據寫明車號車位號碼及承租期限

我也不知道車位的所有權人是誰
只知道原先建商倒了...後被資產公司整批收購
現在是管委會負責的...
所以車位到底是誰的名字我還要查一下

tiansky

2分

樓主

tiansky

個人積分：2分

文章編號：33159796

catberry wrote:
1.可以適用買賣不破...(恕刪)

我應該還是會買的畢竟是自住的
車位終究還是需要的只是很怕颱風天淹水
偏偏去年一整年就沒有強颱侵台阿怎麼看阿
我相信很有可能又要被砲了先說不好意思了 sorry

...
一整年的風調雨順...哈哈哈

ysc_kyy

2519分

8樓

ysc_kyy

個人積分：2519分

文章編號：33160410

tiansky wrote:
我應該還是會買的畢...(恕刪)

車位最好還是能買下來，不只平常使用方便，將來房屋脫手還有加分，
大樓房子沒停車位很難賣，很多人看房子沒車位的都直接略過。

沒簽合約不知所有權人是誰，這就比較麻煩了，若是已經交易完成再來主張優先承購權也很難，
但買賣不破租賃應該是可以爭取的，至少整年度的租金已經繳了。

dougles1974

68分

9樓

dougles1974

個人積分：68分

文章編號：33163866

車位有好幾種登記
1.獨立權狀
2.附在公設裡面。
3.附在公設裡面有編號。

法院會依登記不同而認定有無優先承買權。

臺灣高等法院暨所屬法院 90 年法律座談會
執行法院拍賣某甲所有之大樓地上區分所有建物及所屬基地應有部分外，並拍賣某甲於同棟大樓所有之地下室停車位（獨立建號之應有部分，非共同使用部分）及所屬基地，此時其他停車位之共有人有無優先承買權？
甲說：其他停車位之共有人無優先承買權，停車位應與某甲所有地上區分有建物及全部所屬基地併同拍賣。
公寓大廈管理條例第四條第二項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權分離而為移轉，同條例第三條第三款對於專有部份係規定「指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」，第二款對於區分所有係規定「指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」，均未狹隘規定區分所有或專有部分應依建號是否獨立來劃分，是該地上區分所有建物與地下室停車位在該建築物中既具有使用上之獨立性，又同屬某甲所有，解釋上應認其係合一之專有部份，而非兩個獨立之專有部分。依該條例之規定，專有部分本應與其基地併同拍賣，其他共有人自無優先承買權可言
審查意見：同意採甲說。
研討結果：照審查意見通過。

（82）廳民二字第 07714 號
執行法院拍賣甲所有之大樓地上區分所有建物及其所屬基地應有部分外，併拍賣甲在同棟大樓所有之Ａ地下室車位或攤位連同所屬基弛?車位及其基地均登記為應有部分共有），他共有人（即地上建物、地下室建物或基地之共有人）有無優先承買權？
甲說：共有人全部無優先承買權。按建築法稱建築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留之法定
空地而言，觀諸該法第十一條之規定自明。又土地法第三十四條之一第四項之規定，於區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形不適用之，土地登記規則第七十九條亦定有明文。題示甲所有之停車位或攤位仍屬建物之一部，雖僅登記甲取得應有部分，而非特定車位之所有權全部，仍得類推適用區分所有建物之規定，且參照土地法第一百零四條，使基地與地上建物所有權人合而為一之立法精神，基地及地下室建物之他共有人均不得主張有土地法第三十四條之一第四項之優先承買權。
研討結果：多數採甲說。
臺灣高等法院審核意見：
(一)停車位或攤位（即地下室建物）雖為建物，但既登記為應有部分共有，並非取得單獨所有權，即與土地登記規則第七十九條所規定之區分所有建物不相同，似無該法條之適用。惟停車位或攤位，均有固定之使用位置，非如一般共有物之各共有人係按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權，就此而言，類似區分所有建物，且為貫徹土地法第一百零四條使基地與地上建物所有權合而為一之精神，於停車位或攤位連同基地一併拍賣時，應得類推適用上開條文之規定，認基地及地下室建物之他共有人均不得主張優先承買權。(二)一般大樓之地下室建物及基地，通常皆有多數共有人，且地下室建物之共有人，與基地共有人（另有地上建物之基地共有人）亦常不一致，於此情形，若認地下室建物或基地共有人有優先承買權，可能造成得標人或承受人僅得承買地下室建物之應有部分，或僅得承買基地之應有部分，反而使停車位或攤位與基地所有權不能單一化，造成法律關係更加複雜，而與土地法第一百零四條之立法意旨相違背，且拍賣時及拍定後依法須通知之人數眾多，影響拍賣程序之進行，故以甲說較為可取。
司法院民事廳研究意見：
一　甲在Ａ地下室之停車位或攤位是以應有部分方式登記，故拍賣之標地物是Ａ地下室之應有部分，而非停車位或攤位，惟因甲基於共有人之地位，占有共有物之特定部分（停車位或攤位）。故於拍定時，應將該特定部分交付拍定人；又甲在Ａ地下室之車位或攤位，既以應有部分方式登記，可見該地下室是分別共有之客體，為獨立之區分所有建築物，只不過是由多數人共有而已，合先敘明。
二　執行法院拍賣債務人之大樓地上區分所有建築物及地下室建築物之應有部分以及各該建築物之基地應有部分。基地之其他共有人有無優先承購權，應分別情形而論：
(一)整棟大樓基地之其他共有人，對拍賣之大樓地上區分所有建築物及其基地之應有部分均無優先承購權：按土地法第三十四條之一第四項之規定，於區分所有建築物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之，土地登記規則第七十九條定有明文。該規則係依土地法第三十七條第二項之授權而制定，具有法律之效力。故執行法院就大樓地上區分所有建築物所有權連同其基地應有部分合併拍賣時，整棟大樓基地之其他共有人，對於拍賣之　大樓地上區分所有建築物及其基地之應有部分，均無優先承購權。
(二)整棟大樓之基地其他共有人，對同棟大樓Ａ地下室建築物之應有部分及其基地應有部分之拍賣，因其非Ａ地下室之共有人，對該地下室之應有部分之拍賣，固無優先承購權，對Ａ地下室基地之應有部分，依土地登記規則第七十九條規定，亦無優先承購權。至Ａ地下室及其基地之共有人或基地其他共有人亦為Ａ地下室之共有人時，依土地法第三十四條之一第四項規定，對地下室建築物應有部分及其基地應有部分之拍賣，有優先承購權乃屬當然。
三　Ａ地下室應有部分及其基地應有部分之拍賣，因僅限於就該地下建築物及其基地之共有人有優先承購權。故就此部分應與地上區分所有建築物分別拍定，拍賣公告不宜就二者為合併拍定之記載，以免依法有
優先承購權者行使其權利時，滋生處理上之困難。若Ａ地下室性質上屬地上區分所有建築物之從物時，依民法第六十八條第二項，主物之處分及於從物之規定意旨，兩者應歸屬同一人，故自得合併拍賣之，且此際前述（二）、後段所稱之優先購買權，即無主張之餘地。

白話的講，
(1)獨立權狀車位無優先承買權。
(2)車位公設部份，沒有持有車位建物公設亦無優先承買權。
(3)車位公設部份，有持有車位建物公設，且法院合併拍定時，可以主張優先承買權。但法院未合併拍定不能主張優先承買權。
==>法院不喜歡車位有優先承買權，因為會導致拍賣延遲。
==>法院認定拍賣係私私法買賣的一種。

　　　　　　　　。

icewalker

289分

10樓

icewalker

個人積分：289分

文章編號：33165025

覺得學法的思考邏輯都不太一樣，看起來很無奈吧!
"白話的講，
(1)獨立權狀車位無優先承買權。
(2)車位公設部份，沒有持有車位建物公設亦無優先承買權。
(3)車位公設部份，有持有車位建物公設，且法院合併拍定時，可以主張優先承買權。但法院未合併拍定不能主張優先承買權。
==>法院不喜歡車位有優先承買權，因為會導致拍賣延遲。
==>法院認定拍賣係私私法買賣的一種。"

dougles1974 wrote:
車位有好幾種登記1....(恕刪)

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