王家50坪的土地(注意喔是土地50坪,(土地上的建物面積是不只喔)換到的是不到150坪,透天時的坪是實坪,換到的是有公設的虛坪,就是說原來的可使用建坪是1坪換不到1坪的).
因為文林苑土地不到600坪可以蓋的總建坪是4千多建坪,容積率是有到700%以上喔,才可以是有到如此.
一般以前4樓公寓土地40坪,大概是蓋30-32建坪(以前沒有容積率),現在住3容積率225%加上一些都更獎勵算400%也就是1坪土地蓋4坪建商拿一半所以40坪土地可以蓋160坪,建商一半(文林苑建商不只喔),住戶一半80坪,分4份原來32建坪(實坪)換回20坪(虛坪)),所以32坪4樓公寓,只可以換回16坪的虛坪(以文林苑的例子).所以一般4樓公寓,就是大約一坪的建坪只可以換到0.4-0.5坪而已.
那妳說文林苑的例子不是容積率可以到700%嗎?那是因為房子是商1容積率可以到360%.所以王家的地是叫商業地,雖然是住宅使用.
可是台北市還有一個叫住3-2的,容積率由225%變成400%(就是在主要交通建設,公園......??旁)那就是如上例子,4樓公寓土地40坪,大概是蓋30-32建坪,現在住3-2容積率400%加上一些都更獎勵算700%也就是1坪土地蓋7坪建商拿一半所以40坪土地可以蓋280坪,建商一半(文林苑建商不只喔),住戶一半140坪,分4份原來32建坪(實坪)換回35坪(虛坪)),所以32坪4樓公寓,只可以換回28坪的虛坪(以文林苑的例子).
所以一大片都更房子有可能有一些地是住3,一些是住3-2,那住3的人就是換不回多少,當然是不要的.
所以你快些自己去查一下你的地是住3還是住3--2(含商業地,住4-2),如果是住3-2那妳有可能建商要來都更,你也可能可以1建坪(實坪),換1建坪(虛坪),
如果你是住3,那妳不要想太多了,沒有建商會來找你.
如果你是住3-2旁的住3土地你要小心一不小心被劃入一起都更,那妳是拿不回多少房子的.
以上是台北市的例子,
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就算原住家是５０坪，建商換５０坪給你但是實際住家只有３０坪那又怎麼樣？
今天就算沒有都更，三十、五十年後你的房子舊了、倒了要重建
你覺依那時的法規你還能有５０坪的地建５０坪嗎？
還不是一樣要算公設…
差別在於…
建商幫你都更建房子，你不用花錢就有新房子可以住而建商可以將多建的房子來賣(建房子的成本與利潤)
而如你不都更，
時間一到你的房子還是一樣變危樓要改建，
到時你自己改建(同棟全都願意)，你們也是要自己拿錢出來自己建，也是要依當時的法規來算公設…
且你們自己一棟的房子面積所能建的高度遠小於都更大片的土地所建的房子，
相對的，別想要多建幾樓來攤建房成本…
再來是，一個社區不都更，
就算你們要自己建：
今天你們建完了…改天可能隔壁棟的也要建
生活的不便與施工的吵，可能就是每年在上演：
那有差嗎？
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artless wrote:
那一家建商這麼沒有良...(恕刪)
所以叫你要先看一下你的房子雖然都是建地,可是有分住X,商X,容積率可以由60%-800%不等.
所以你的例子是你家的地是商業地(360%-800%)或是住3-2(400%)所以容積率比較高,才可能是有1坪換1坪.
如果只是住3(225%)(大部分的住宅區)那就是只有1坪換0.4-0.5坪而已.不然為什麼台北市才只有那麼少的都更案,而且也是最近才有所謂的住3-1(300%),住3-2(400%)出來才有建商去推都更.
我要說的是你要先查一下你的房子是甚麼地,可以蓋多少建坪,如果你姊姊的房子是商4(800%),那妳姊1坪才換1坪就是被騙了,如果是住3-2(400%),商1(360%)那就是正常,如果是住3(225%)那就是建商佛心來了.
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barry52 wrote:
請看以下網址http://www.udd.taipei.gov.tw/pages/detail.aspx?Node=46&Page=2077&Index=5
您好,您說的是容積及建蔽率規範,沒有錯.
但是我說的是台北市現在一堆商三特就是為了跟上時代做的權變,讓更多行業可以在這區域內營業使用.
但是它的容積建蔽率本質還是原本住一,住二或住三....,這對於未來都更改建沒有意義,它的容積率還是用住X的容積率.
若有錯誤再請指明,感謝!
敝人去年原本要買一間位於內湖某捷運站旁的舊公寓二樓,看了使用分區圖上面標明商一特(住三),打電話到都發局問才知道這地方只是被擴大適用行業但是建築容積建蔽率還是用住三,所以打消買這公寓念頭.
以上!
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Robert1012 wrote:
您好,您說的是容積及建蔽率規範,沒有錯.
但是我說的是台北市現在一堆商三特就是為了跟上時代做的權變,讓更多行業可以在這區域內營業使用.
但是它的容積建蔽率本質還是原本住一,住二或住三....,這對於未來都更改建沒有意義,它的容積率還是用住X的容積率.
若有錯誤再請指明,感謝!
敝人去年原本要買一間位於內湖某捷運站旁的舊公寓二樓,看了使用分區圖上面標明商一特(住三),打電話到都發局問才知道這地方只是被擴大適用行業但是建築容積建蔽率還是用住三,所以打消買這公寓念頭.
以上!
對不起!!!!你是正確的.
所以要買老公寓要炒都更題材的,一定要先搞清楚你買的使用分區是甚麼地,一樣都是權狀寫建地,可是使用分區不同,可以蓋的建坪是天差地遠.
後來查了一下使用分區如果有一個特字如商1特(360%)(住3(225%)),那對住家來說是拉雞屎有,生雞蛋沒有.
因為使用的範圍擴大了,容積率沒有變大.可是你當住家,如果樓上樓下要當KTV(只是舉一個例子KTV好像不可以開在住宅區)你是不能反對,對住家就是不好(如果大哥你不怕吵不怕人多複雜,又愛上KTV唱歌,就另當別論),可是如果只是住3,那如果有人開一些比較吵的店你是可以檢舉的.
