事情是這樣的
我家與另外三戶人家共同持有一塊地
建商找上另外三家談合建 最後才找上我家 但是我家不贊成
近日被建商以土地法34-1條 強制登記地上權30年 將土地以極低價租賃給建商
在我家向代書詢問過 該名代書推論 極有可能 下一步是賤賣我們的土地
所以不曉得版上可有高手 能給予幫助。
重點是我們很怕被賤賣土地 請大家幫幫忙 謝謝
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文章編號：39534958
但如果是我,我會直接跟建商挑明......
不給我合理價錢.....
我就把土地賣給黑道......
到時候,看誰損失大.......
土地法34條之1最新解釋文
解釋字號：釋字第 562 號
解釋日期：民國 92 年 07 月 11 日
資料來源：司法院
解 釋 文：土地法第三十四條之一第一項規定：「共有土地或建築改良物，
其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有
人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合
計逾三分之二者，其人數不予計算。」同條第五項規定：「前四
項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨在於兼顧共有人權益
之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。同條第一
項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係
讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權
之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公
同共有者，其讓與自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一
項之規定。內政部七十七年八月十八日臺（77）內地字第六二一
七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規
定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同
共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項
之適用」，於上開範圍內，就公同共有人公同共有不動產所有權
之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用。
理 由 書：共有乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度，係基於社會生
活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行
使遂受相互之限制（民法第八百十九條第二項、第八百二十條、
第八百二十八條參照），自不免影響共有物用益及處分之順利進
行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益。土
地法第三十四條之一第一項至第五項規定：「共有土地或建築改
良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應
以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有
部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」「共有人依前項規
定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其
不能以書面通知者，應公告之。」「第一項共有人，對於他共有
人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，
並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動
產物權者，應代他共有人申請登記。」「共有人出賣其應有部分
時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「前四項規
定，於公同共有準用之。」其立法意旨係在於兼顧共有人之權益
範圍內，排除民法第八百十九條第二項、第八百二十八條第二項
規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾
紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益。按應有部分乃共有
人對共有物所有權之比例，性質上與所有權本無不同；而土地法
第三十四條之一第一項所稱共有土地或建築改良物之處分，係與
變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列，是所謂共有土
地或建築改良物之處分，就讓與該共有物言，即係讓與其所有權
，共有物其他物權之讓與，亦屬該物權之處分。況公同共有不動
產應有部分之讓與，若得準用土地法上揭第一項規定，亦可便利
不動產所有權之交易，或進而減少共有人之人數或消滅共有關係
，促進共有物之有效利用，實現土地法首揭規定之立法意旨。
是以，公同共有不動產應有部分之讓與，自得依土地法第三十四
條之一第五項準用第一項之規定。至公同共有人讓與公同共有之
應有部分，係消滅該應有部分之公同共有關係（參照民法第八百
三十條第一項），與公同共有人將公同共有變更登記為分別共有
，係公同共有人間調整共有物內部之法律關係，兩者不同，不容
混淆。內政部因執行土地法之規定，基於職權固得發布命令，為
必要之釋示，然僅能就執行法律之細節性、技術性次要事項加以
規定，其內容更不能牴觸土地法或增加其所無之限制。內政部七
十七年八月十八日臺（）內地字第六二一七六七號函頒修正之
土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定：「分別共有土地
或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分
為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」，於上開範
圍內，就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上
揭規定所無之限制，應不予適用。
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對方會用34-1設定地上權恐怕經過高人指點~不過要抵制對方也並非束手無策~
首先要看你的持分是公同共有或是分別共有?
如是前者，很遺憾，恐怕接下來就是土地被處分然後接到法院提存所的提存通知書通知您前往領取補償價金!
如是後者，可以喘一口氣，還有許多策略可以與之對抗~策略要看土地的複雜情況才能對症下藥~沒看到土地登記簿謄本很難告訴你怎麼做!
當然，最重要的觀念是，對方寄來的存證信函絕對要收，很多只懂皮毛的律師或代書通常要當事人拒收或是假裝不在家讓信件退回，這是最笨的方法!壹定要收信看對方內容有哪些破綻，就破綻一一擊破，當然請找專攻共有土地疑難雜症的代書或律師商討對策是比較穩當~畢竟法條不是普通人一天就弄得懂的!
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伏特迦 wrote:
是公同共有沒錯......(恕刪)
土地法34-1規定於共有土地處分、變更或設定地上權、不動產役權...時，須事先通知他共有人，
共有人住所不明或無法通知他共有人時，得公告之!
細部看~它有沒有通知你?你是否收信了?對方是否未通知就直接公告?這些細節都是足以主張其設定地上權無依法定程序而對你們有利!當然你們必須提訴訟，不過須要有充足的訴訟費用及支付律師費才能打贏這場仗!
再來，地上權租金部分是如何計算?是否低於市價顯不相當?租金計算之法源為何?這都可以是雙攻防上的論點!當然~這些都是最壞的打算~畢竟上法院勞神傷財又耗時，是下下策!
法條只規定共有人出賣應有部分拾，他共有人有依同一價格同一條件單獨或共同優先承購!但並無設定地上權時他共有人有優先設定權之規定至不能擴大解釋，這也就是為何對方能不經你同意而強行設定地上權之原因~~
你問合不合法?當然合法!
設定地上權只是他們用來與你談判的籌碼，對方當然是希望你賣~~就算到時你主張優先購買而買到整塊土地，對方也是占上風~因為有地上權對方也能蓋房子，反倒是你花那麼多錢買到所有權卻無使用權，所以他們設定地上權也不怕你主張優夠了!
與他們協議吧!價格能拉高就拉~至少能拿到一筆合理的價金~
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