會用這個標題開頭，主要是想瞭解一下有背負較高額貸款的"授薪階級"家庭，平時是否有足夠支付家庭生活開支的預備"現金存款"，而大概可以用多久。
前陣子炒房風氣盛行，小弟認識的不少大哥朋友們見時機好都紛紛"下海"貸款購置第二間、第三間投資~
他們年齡層介於40~55之間，而且大部分買的都還是住宅，並非真正有收租效益店面。
我認為收入高、有錢投資是好事，但多個類似下面的例子告訴我，如果沒有三兩三，還是不要輕易上粱山~
為保護當事人，下面案例工作和家庭實際狀況不詳述，但數字和負債部分是真實資料~
一個我認識的家庭(非台北)，丈夫在某公司擔任中高階主管，老婆是服務業，他們家庭月收入約十出頭萬，主要來源約80%都是靠先生的每個月的固定薪資。
接著他們在這幾年置產，一間自住，另一間當投資，總負債額一千四百多萬；
他們用來作為投資的那一間，當初只是房價狂飆時一窩瘋的跟進，想說等個一段時間轉賣賺差價，所以當初幾乎沒評估出租報酬率問題。
然而因該區域最近市況不佳且新案林立，這一年來要談個好價格並不容易，詢問率也和他們買房時不能比~加上區域空屋率頗高，出租一直不順利。
所以這樣的情況下，他們每個月要繳的房貸已經超過所得的一半，而他們目前平時的現金存款只有維持在個位數...換言之~先生是絕對不能失業的！
這再我看來實在是非常的危險！
會這麼說，是因為我對就業市場的瞭解；
上述案例中的先生工作是屬蠻"專"的性職，但其特長又不算是大眾性必要需求的專業，
所以如果在不景氣時失業，可預期短時間內幾乎不可能找到薪資相當的職階和工作
(任何工作經理級以上都有可能面臨這種問題)~要找到薪資打七折的可能都很難~
小孩家庭開銷每個月都在吃錢，房貸佔的比重卻那麼高，我認為是不智之舉。
所以這裡想請問有背上千萬貸款投資第二間以上買房的"授薪階級"，投資購屋時有同時評估：
1.除薪資外是否還有其他穩定現金流
2.是否允許夫妻其中一人在不景氣時長期失業
3.預備存款是否能支付貸款和帳單半年以上
4.沒錢時是否有夠多人可以給你"掉頭寸"
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記得當年2008金融海嘯的時候.我同事在2005年買房記得那時建案也不少不過房價是比現在便宜多了
他買一間大樓大約350萬（沒買車位）.那時候可以全貸我記得本利還好像是18k（包括代書費裝潢費都能貸）老公一個月薪水2萬8千~5萬之間(因為公司有夜班跟加班所以薪水才有如此差距如果當月沒夜班沒加班就只有２８Ｋ)老婆在面板公司工作大約1個月2萬2千.有養一個小孩很不幸的先失業了.他就想說沒關係老婆失業乾脆暫時在家帶小孩好了（本來小孩是給他媽媽帶一個月要給媽媽一萬）一萬元就省了。他拼一點可以做到５萬還夠撐持家用.誰知道我們公司雖然沒被金融海嘯掃到(因為是包政府機關的工作所以沒影響)但是老闆卻為了要領政府的補助金還有看準你員工在外面找不到工作.什麼責任制阿.無薪假阿
不准加班.等等等一大堆限制.頓時他薪水被打回28k那時我看到我同事每天問有沒有班可以加.我幫他算一算扣一下貸款他家3口只能月花一萬.我就覺得他很可憐就把我的班都給他加了.他買屋不是要投資轉手的是完全要自住的.不過他是撐過去了.現在還在工作.雖然沒倒.但是真的很危險.
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唉 連自己的長輩都管不著了 還管得了別人
反正有些人的槓桿就是玩很大 又有預售屋這種"期貨"來炒
當然碰到失業或收入變少而辛苦過日子的下場也沒辦法
不過 我想補充一些看法
一直到我上班的公司倒掉而所有的同事們都失業了以後
我才感覺到並不是每個人的經濟狀況都是那樣悲慘
有一次我老婆隨意提到我要去簽約(其實是簽房屋租約)
聽到的人還以為因為我因為失業缺錢要靠賣房子維生
有些失業的人家裡是有些本錢的 或許薪資是沒有了
但只要肯拿老本來花就可以過日子了
要過一輩子或許有困難 但撐個幾十年沒問題
有的是長輩已經給財產或是可以提供"金援"很久
長輩歸天以後有把財產分下來只是沒去動用罷了
因為怕被別人說是靠爸靠媽族 平常裝著一副很辛苦的樣子
但真的失業也顧不上面子了 拿來花了吧
大部分的人包含我自己在內 應該對這類的事很不好意思完全承認坦白吧
失業這種事 有時別人以為很慘 但不見的真的是很慘
反而以前很風光的 可能是最慘的
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coco2376 wrote:
摟主文章很棒 給您按個讚
記得當年2008金融海嘯的時候.我同事在2005年買房記得那時建案也不少不過房價是比現在便宜多了
他買一間大樓大約350萬（沒買車位）.那時候可以全貸我記得本利還好像是18k（包括代書費裝潢費都能貸）老公一個月薪水2萬8千~5萬之間(因為公司有夜班跟加班所以薪水才有如此差距如果當月沒夜班沒加班就只有２８Ｋ)老婆在面板公司工作大約1個月2萬2千
哈~謝謝~
舉週遭碰到的例子，是希望給一些只想投資房地產賺差價的做參考~
不管別人怎麼說，現金才是我們過日常生活最重要的媒介，
房地產雖然相對是保值的投資工具，但如果背負太多債務，
又沒有足夠的現金流量來支撐債務，是很危險的。
不過您同事的例子，房貸一個月18K只比租金高一些，其實我認為還算蠻合理的範圍，反觀現在很多人都至少已經是這個的2~3倍了。
coco2376 wrote:
我幫他算一算扣一下貸款他家3口只能月花一萬.我就覺得他很可憐就把我的班都給他加了.他買屋不是要投資轉手的是完全要自住的.不過他是撐過去了.現在還在工作.雖然沒倒.但是真的很危險.
是呀，雖然所謂自住沒差，但在有負債的情況下，實在是必須衡量現金水位。
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