以自住需求為前題論租房與買房之長期經濟效益分析!

最近房價正在不斷下跌中
但依然很多人喊說 即使房價打7折甚至折半 還是買不起
所以到底要跌到什麼價格 或是說在什麼樣的價格帶 才是值得買進的房屋呢?
而房價雖變動劇烈，房租的價格卻是十分穩定
到底什麼情況下要買，什麼情況下要租?
不才在此提出一點自己的看法

在投資租屋房產上
通常會計算投資的年報酬率是多少
一般都希望至少要達到5%以上
也就是說 最少要20年內可以回本
才成為值得投資的標的
而一般買屋時的房貸 通常也都會選擇20年期
因為20年 算是一個家庭世代交替所需的時間
能讓無行為能力的孩童 成長為具有負擔經濟能力的成人

所以我們用20年 來考量買屋價格與租屋價格的關係

租屋的部分
所需負擔的是租金加上平均3-5年一次換租的成本
假設每次換租的搬家與整理成本約30-50萬元 (對住家要求較高者可自行增加此成本)
也就是平均來說 20年需準備大約200萬的換租成本
(當然，如果運氣好選到20年間屋主都續租且不需換屋的情況，這個成本也可以省下)
這時如果考慮的房子 平均月租金是3萬元
年租金36元 X 20年 = 720萬
20年租屋總成本 = 720萬 + 換租成本 200萬 = 920萬，就當作需要1000萬好了
假設這間房子 價格在1000萬上下，等於買下一間使用超過20年就回本的房屋
年投資報酬率有5%，算是還不錯的投資
假設價格來到1500萬，需要30年以上才回本
年投資報酬率有3%，雖然不滿意，但勉強還可以接受
但假設這時房價是2000萬
購買的金額足以負擔40年 整整兩個世代的租屋成本
投資報酬率只有2.5%甚至不到
那這個投資就顯得很不划算
以上只是考慮現金購買房屋的成本
如果用貸款利率2.5%來算
總負擔的金額 依貸款的成數不同，20年下來需要多付出約總房價2~3成甚至以上的利息
所以買1000萬的房子，20年下來所需負擔的金額可能是1200萬以上
買1500萬的房子，20年所需金額可能是1800萬以上，接近租屋40年的成本!
這樣就一點也不划算了!

所以總結來說
以租金3萬元的房子來看
總價超過1500萬，就是比較適合租屋代替購屋
若接近千萬元或是千萬以內，就是適合買進的房屋
同理來看
用租金4萬元的房子來算
總價超過2000萬，適合租屋
接近或低於1350萬則適合買進
租金2萬元的房子
總價超過1050萬，適合租屋
接近或低於700萬則適合買進
租金1萬2~1萬5左右
總價超過750萬考慮租屋
接近或低於500萬適合買進

若以這樣的算法來評估自己要買還是要租
不管房價正在跌或漲
都能選擇到對自己最划算的成家方案!