來發個買房投資的勵志文

來分享一下有關商業周刊的勵志好文章！
多讀書多看報紙多看雜誌是好事，可以給我們不同的啟發。
而有人願意不吝傾囊相授他們的投資心法，也真是令人動容。
以下這篇文章的主角，在2012年興起買房念頭，開始存錢
第二年發現有困難，最早也就是2013年初，為了想要買房，毅然決然進入不動產公司當會計
看了一年的房子，猜想也大概是2014年初，但她第一間房子是買在2013年9月
顯示她膽大心細，還沒看到一年幾百間房子就出手精準
另外去年九月到現在，短短不到一年的時間，就掃入了六間房子，平均不到兩個月掃一間，真是氣勢驚人！
我們該向成功者學習！
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百萬年薪也難買房 7年級生靠「團購」月收租金8萬
作者： 文 ● 庄雅茜 | 商業周刊 – 2014年8月27日 下午3:57.
鄭宇秀，今年30歲，她兩年前還只是個外商銀行小主管，住在基隆父母家，是個不折不扣的通勤族。如今，她和8位朋友名下擁有六間房子、總資產超過5000萬，而她個人每月租金收入逾8萬。

2012年，她進入社會工作第6年，興起買房念頭。大學在紐西蘭念金融相關科系，回台後年收入將近150萬，在同儕眼中，是「最有潛力」的買房族。

不過，在存錢計劃實施的第二年，她經計算后發現，假如要買1000萬的房子，自備款加裝潢至少需要350萬，要在大台北買一間「不怎麼樣」的房子，至少要等5年，且無法保證未來房價漲幅，「我一想到未來幾年要斤斤計較過日子，就要瘋了！」 她坦承，當時為了存錢，連喝一杯飲料都要想很久。非得這麼痛苦嗎？她心想：「一定有其他方法！」

為了學習購屋，辭掉百萬年薪工作

「想要成功，最快的方式就是模仿。」她開始參加坊間投資房地產的課程和講座，隔年，甚至辭掉令人稱羨的年薪百萬工作，到一家名不見經傳的小型不動產公司當會計。「薪水夠付生活費就好，」她向老闆表明，她去上班的目的，就是為了學習購屋。

一年下來，光新北市地區，她就看了近200間房，熟到一看物件，就能喊出行情價。

她觀察到，新北市中古屋的屋況較差，競爭對手少，議價空間大，再加上近兩年房市天花板效應，賺價差已非首選。考慮到租金能帶來固定現金流，又較不受大環境影響，因此將老屋整修后，出租給住不起台北市的上班族。

她的第一間房子買在去年九月，她和幾位朋友在新北市三重區團購一間800萬的中古公寓，以貸款成數8成5計算，每人自備款不到50萬，整間出租，每月租金1萬6500元，扣掉房貸利息，每月還有近幾千元的凈收入。

團購不僅分攤自備款，也同時分攤風險，「什麼東西都對半砍，你入場就很容易。」第一間房子嘗到甜頭，她繼續和朋友合作買房，地點都在新北市，只要賣價低於行情價，就是他們眼中的「便宜貨」，值得出手。雖然新北市中古屋開價相對低，但她仍以實價登錄交易價格的七折開始殺。

3個關鍵因素，一年內投資6間房

「銀行是金主，它說了算！」新聞報導，銀行可貸8成，但這取決於借貸人的信用。信用卡遲繳、收入穩定度和總收支，都是評估項目，把自己包裝成銀行眼中的「乖寶寶」，是買房半年前必修功課。她在小地方下功夫，讓自己可貸到8至9成。

團購、低總價和高貸款成數，3項因素，讓她在一年內，投資6間房，但除了買到物超所值的房子，更重要的是，把一個「低總價加低單價」的房子改建成多個「低總價加高單價」的套房，增加現金流。

以永和中古公寓為例，她把一間24坪的房子，隔成小套房，平均每間以近1萬元出租，每月租金可達4.5萬元，比整層出租多2萬元。

怕不怕房價下跌后難脫手？她說，個體戶無法控制房市，只要掌握手中的相對便宜貨，「把小環境弄好，樓梯間、室內弄得很漂亮，」開出低於行情價的價格，還是有信心能獲利了結。
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一般類似像我這樣的魯蛇，總是看到事情的灰暗面，投鼠忌器，想東想西，難怪不會成功。
1.如今，她和8位朋友名下擁有六間房子、總資產超過5000萬，而她個人每月租金收入逾8萬。
==>總資產五千萬，能買到六間房子，一間平均算七百萬好了，去年九月到現在漲也沒漲那麼多，就概抓大概沒賺沒賠好了，但殺價功力驚人，前任屋主都是急需用錢。四千兩百萬購入，但市價其實是五千萬，賺個八百萬已經很厲害了，自已也說是天花板效應了，但四千多萬的房子，到現在貸款還剩下多少？
九個人一起分這六間房子，推估一間七、八百萬的公寓能租多少錢？有些租一萬多，有些租四萬多，平均算四萬高標好了，六間房也才二十幾萬，她一個人有辦法分到八萬多的租金，真是厲害！自有資本驚人，投報率驚人。
更不用說這五千萬她要背多少貸款了，四千萬的貸款，都貸八成五。看前面的租金分配，猜想他可能占的比例不低，剛出社會就能拿出三、四百萬來投資(外商六年，之後當會計，沒啥特別在儲蓄，每個月扣掉利息有凈收入幾千塊錢，但本金怎麼還的？但2012年的時候評估距離存到頭期款跟裝潢款350萬明明就還要五年！我以為她手上是真的沒錢？原來是謙虛？)，總之真的是很驚人！
2.她的第一間房子買在去年九月，她和幾位朋友在新北市三重區團購一間800萬的中古公寓，以貸款成數8成5計算，每人自備款不到50萬，整間出租，每月租金1萬6500元，扣掉房貸利息，每月還有近幾千元的凈收入。
==>正當魯蛇我以為房貸成數降低的時候，其實市場上還是可以貸款到八成五？而真的八百萬的房子貸款八成五，只要出120萬元就可以買房了說！七個人均分，應該是只要二十萬不到，實在不知道報導怎麼會寫到五十萬，實在是太誇張了！這點算是主角跟記者藏私，偷藏步。
另外，三重八百萬的房子能租一萬六千五，這點算是合理的，價格還不錯，但也沒有很好，但八百萬的房子每年利息多少？作者似乎寫得很小心，他是寫扣掉利息還有凈流入，但實際上八百萬一年收入不到二十萬，COVER利息之後，一個月還真的只剩下幾千塊錢了，況且你還要負責修繕，而且你當初拿出去的成本其實也有資金成本應該算進去，這間房真的有辦法賺錢嗎？我真是太負面了。

3.團購不僅分攤自備款，也同時分攤風險，「什麼東西都對半砍，你入場就很容易。」
==>這邊講的對半砍，其實應該是指說分攤的人變多了，感覺風險就降低了，但一間房子可能漲可能跌，大環境反轉，你買那麼多，會跌還是會跌，風險明明就是一樣的，除非你雞蛋放到股市或者債券其他投資的籃子裡面去，魯蛇以為那才叫分攤風險。
4.第一間房子嘗到甜頭，她繼續和朋友合作買房，地點都在新北市，只要賣價低於行情價，就是他們眼中的「便宜貨」，值得出手。雖然新北市中古屋開價相對低，但她仍以實價登錄交易價格的七折開始殺。
但到底能砍到幾折？真的有這麼容易嗎？大家都用市價七折或八折賣你？如果能用實價登錄的七八折買進，那真的租了兩年之後，趕緊賣掉就能賺兩到三成了耶！等於上漲了三十到四十趴！真的很驚人！超會殺價DER。

5.「銀行是金主，它說了算！」新聞報導，銀行可貸8成，但這取決於借貸人的信用。信用卡遲繳、收入穩定度和總收支，都是評估項目，把自己包裝成銀行眼中的「乖寶寶」，是買房半年前必修功課。她在小地方下功夫，讓自己可貸到8至9成。
==>這是真的嗎？新北市的房貸管制措施有這麼鬆散嗎？我們很多人用信用卡這麼久了，都還沒能貸款八到九成，莫非是把其他信用貸款也算進去？如果四千萬的房子只要出一成五的頭期款，你何必找這麼多人分攤？找你爸媽集資才是真正報恩的表現呀！

6.以永和中古公寓為例，她把一間24坪的房子，隔成小套房，平均每間以近1萬元出租，每月租金可達4.5萬元，比整層出租多2萬元。
永和24坪的房子要多少錢？肯定不會比上面八百萬的三重公寓更便宜，如果真的都是套房，依照記者平均一萬的說法，總收入四萬五，那大概是隔了五間套房，這種扣掉走道、陽台，但是含廁所大概只有四坪的房子，在永和你願意用一萬去租嗎？我突然覺得永和的租金收入真是驚人！

7.怕不怕房價下跌后難脫手？她說，個體戶無法控制房市，只要掌握手中的相對便宜貨，「把小環境弄好，樓梯間、室內弄得很漂亮，」開出低於行情價的價格，還是有信心能獲利了結。
==>我還以為是地段、地段、地段，碰到行情好的時候容易漲也抗跌，原來以前那些碰到房市反轉而慘賠的投資戶，是自己小環境例如樓梯跟室內沒弄好，那些人真是笨的可以！我今天真是恍然大悟。

類似的作法，大家也是可以仿效，竟然有人不吝分享，大家快進場吧！我是魯蛇，我不懂，我只看事情的陰暗面，所以膽子小，一事無成。