給建商的啟示：去年交易量結霜的主因~大眾根本沒你想的那麼有錢(空頭和政策根本無關

相信這幾年房地產短期飆漲的經濟奇蹟，大家有目共睹。
早個幾年買的不少沾沾自喜，認為自己有先見之明，以前沒買到的人，只能乾瞪眼吹鬍鬚的大罵投資客沒良心。
而晚幾年出社會的年輕族群，卻生不逢時巧遇了房地產史上新高~
早期買的人~特別是投資者，也不要酸這群魯蛇太嫩太不長進了，
因為現在很多地方房價，已是到連他們的父母不賣房，都很難買的起的地步了；而其實這一切~不過就是個世代交替的正常社會現象~

有人覺得人口紅利不準，和房價無關~
但實際上…用一個很簡單的勞動力製造金錢的概念~可以解釋這一切。
一個勞動人口，代表的意義是一個可以製造金錢的單位。
人口佔比最高，3X~5X年次的族群~是所謂戰後嬰兒潮人口，
製造了台灣大部分的金錢，也是創造台灣經濟奇蹟的最富有族群。

而到了3X年後的現在，他們的子女是第二波人口生育高峰，時間點落在民國6X-7X；這些新世代紛紛在過去的5~10年內踏入職場，也有了製造金錢的能力，成為中堅份子~
因此有了成家購屋的需求。
待這些人成家立業後，便開始與上一代瓜分土地資源~所以最密集的市區住宅需求供需失衡~
這幾年低利環境，加上預期心理、熱錢套利炒作下，房價從人口最密的地方開始飆漲~

而以台灣租金報酬率來看，早期購屋投資者無疑佔盡最大好處，
買在市區，很多人基本靠租金就可以退休了(上一世代)
但現在才進場投資的人~產業結構和租金跟不上來，大部分地方已毫無報酬率可言；只能期待往上加價賣給另一组人來套利。
因此台灣房地產市場過了投資漲勢，進入持平階段，就只能依賴實質住宅需求的族群撐場~
也就是上述有實質需求的年輕族群。

所以，年輕族群目前平均經濟能力能負擔的上限，才會是決定住宅市場的關鍵！
那他們的上限到哪裡呢？下面就來看看吧~

 

１.千萬以下住宅交易量，仍佔了相當比重
實價登錄上，即使是台北市，扣除店面和商辦後，
千萬以下住宅的交易量，仍至少佔了3成以上！這幾年媒體常報導，台北房價持續創新高(單價)
但仔細去看，就會發現創新高的其實有不少都是小套房，
總價算一算也不過是600~900左右的範圍。
而高單價、高總價的東西，其實很多是商辦和店面，
這些高報酬資產永遠會有人追價，
因其超高的租金報酬，住宅基本完全無法拿來類比。

所以去年會有"交易急凍"這樣的結果不意外，因為….

 
2.千萬以下住宅的存有數量，才是支撐和活絡房市的基底！
這邊要強調，市場上首購族群能負擔的起的千萬以下住宅，比我們想的還重要！
台灣人均所得僅2萬美金，一個正常家庭每月能負擔的房貸天花板，頂多再新台幣3~4萬之譜~
對工作個5~10年的年輕家庭來說，平均起來不可能高出上述範圍多少！
換算之下也差不多就這個數字…再貸下去很多人就要餐餐吃土了~
所以有剛性需求的一般自住族群，當房價走高，只是4房變3房，3房變2房，房子只是越買越小罷了，總預算根本不會因而拉高多少~因為能力就到那而已~
等到連2房產品到處都飆破千萬，結果就是造成市場低迷。
再繼續下去就會…

3.房價頂點-千萬以下住宅佔比越來越低，越來越難找時~肯定就會是房價空頭的開始
看完上面，我知會有很多人不認同~
畢竟房地產不是只有首購族群再買，破千萬的住宅仍佔5~6成阿！
But…
其實千萬以上住宅的交易量，很大程度仍要看首購族的臉色~
這邏輯很簡單，一般人要買更高總價的住宅，大部分都需要換房：
要賣3000萬的房，要有人賣出2000萬的房才換的了手；
要賣2000萬的房，要有人賣出1000萬的房才換的了手；
要賣1000多萬的房，要有人賣出1000萬以下的房才換的了手~
至於大家口中所謂財大氣粗經驗老道的投資客，目的都是在賺錢，
他們都很清楚高總價的東西根本變現不易，
所以當1000萬以下住宅從市場消失，更高總價的就留再手上紙上富貴吧！

這就是正在2013~2015年間發生的事。

4.進入空頭後，價格卻不會馬上大跌
綜觀各國房地產漲跌，都是一個循環過程，
參考西班牙房市泡沫化過程即可知道，即使發生嚴重財政危機，
房價也不會一夕崩盤。
房地產多頭階段漲的很快，進入空頭後跌的幅度卻很慢
平均每年僅5~10%之譜。

５.接下來會發生的事，降價賣，賣不掉
根據上述，房屋總價有其上限，1000萬以下的住宅，等同於房市最下方的柴火，當柴火都沒了~還能期待上面的水持續沸騰嗎…？
而對市場更不好的是，台灣勞動人口今年開始會持續衰退~
換言之,台灣製造錢的能力將開始下降，市場上流動的錢會越來越少！
所以交易量要回覆，千萬以下住宅存量佔比才是王道。

 

結論：

建商、代銷、多頭們別再酸年輕人不努力、愛用iphone愛享受了~
台灣的平均上限就是如此，已經乾了的毛巾再也擠不出多少水來。
激情過後，市場終將回歸租金比和償貸能力~建商應多推出千萬以下住宅。
接下來地段不夠優的2000萬以上住宅，勢必進入有行無市的冰河期，乏人問津~

原因如上述~