讓我們來看看為何投資客敢有恃無恐地炒房!

相信有不少空空和我一樣,在期待投資客斷頭逃命的冏樣。

而投資客遭斷頭,房子會往法拍流程走應該是常識吧?所以也有不少人和我一樣早就在關注法拍屋市場了。

這兩天發現了一個應買公告的案例,拿來讓大家公幹一下!

請先看2011年預售時,某一廣告的這段文字(文章出處)


社區內規劃23戶別墅,採統一門禁管理,免繳管理費,面寬4.5~6.15米,採「新加坡式」1樓停車,停車空間無隔戶牆設計,總價798萬元起




下圖是2013年好房網的廣告截圖,當時已是成屋,房價已來到900萬起跳截圖來源


下圖是2014年591上面的成交紀錄截圖(這一戶也是社區型的),開價1088萬,成交價應該不到1088萬



所以我去查了實價登錄,發現2014年的四筆,成交價在900-1080之間。



現在該社區裡有一件被交付法拍了,而且一般拍賣程序沒拍出,目前是在應買公告中,請看截圖。



※※※※ ※※※※ ※※※※ ※※※※

天啊!各位看倌,應買公告的價格是1400萬,如果我這一點點法拍知識是正確的,那這件法拍案在一拍時,底價竟是殺千刀的2187.5萬。

2014年成交才一千出頭,隔不到一年,銀行在交付法拍時竟將同一社區的價格推到前所未有的2187.5萬!

債務人買到的價格應在1080以下,而銀行放貸的金額合理推測為864萬,如果真的有人在應買階段買了,那不止銀行不會賠錢,還賺了點利息;連債務人都可能小賺一筆!

不管是誰?不管是自住還是投資?買這房子的債務人都在銀行、法院和這個合法程序的保護之下,非得要連這個保護傘都破功了,才可能是債務人逃命的時侯。
2015-07-01 14:04 #1

菜花龍 wrote:
相信有不少空空和我...(恕刪)




菜花龍 wrote:
應買公告的價格是1400萬,如果我這一點點法拍知識是正確的,那這件法拍案在一拍時,底價竟是殺千刀的2187.5萬。...(恕刪)


那個.... 8折再8折 只是一般慣例
並不是每件案子都這樣

http://www.home7-11.com.tw/jsearch_content.asp?jid=3606694
就這網頁資料看起來
104.04.09 第一拍的時候 也是1400萬


有興趣 信義房屋有幾間在賣
可以去看看大致行情
五木拉麵 wrote:
那個.... 8折...(恕刪)


喔!依大大的看法,這案子有可能不經二拍三拍,直接從一拍逕入應買嗎?

還是就算進入三拍,應買時債權人和法院仍可以合法另定一個比三拍底標更高的價格?如果是這樣,似乎和「強制執行法第九十五條第一項」規定扺觸!
既然案子進入應買,通常四拍也不會有人買。

下次再進入法拍程序,可能一拍價格就下來了。
cyberia99 wrote:
通常四拍也不會有人買。...(恕刪)


大大說得也是,7/9就應買滿三個月了,價格那麼高,沒人要的機率很高。
目前法拍數量似乎也還沒爆出很多~
而且明顯感覺『法拍』鑑價還真的屬於高點..... (實際原因我也不了解?!)
可能銀行也試著保護自己?或是試著讓市場緩跌??......
不過,現在買房銀行貸款成數會低很多!(鑑價也不高!)

再慢慢看下去吧~

法拍的定價是由債權人請法院登記的鑑價師作鑑價,再由法院向債權人,債務人詢問意見後由法官定下.
三者中除了法院之外的兩者都希望定得愈高愈好,這樣債權人才好取回全部欠款,而債務人當然也希望拍高了可能還能分到點餘款.
而法院雖無利害關係,但原則上也犯不著得罪另兩者,所以定價只見大價比高.
另外,準備買受的一方,在媒體吹捧法拍如何有利可圖的情況下,擠著搶拍,有夾雜一堆"專業的待拍"推波助瀾,拍定價也愈墊愈高,自然造成法拍市場的怪現象...........經然拍定價比市價還高.
其實這一套最會用的是那位帥....只是:江湖一點訣,點破無人愛啦!
歹勢 我沒注意到日期
那個可能不是第一拍的資料
而是第三拍的資料

不過法拍沒規定流標 就要打8折降價
依該法拍應買公告內容

本院103年度司執字第35348號債權人東元資融股份有限公
司等與債務人黃艷瑾間返還股款強制執行事件,因拍賣最
低價額不足清償優先債權及強制執行費用,經債權人證明
賣得價金有賸餘之可能並指定拍賣最低價額,聲請本院拍
賣而未拍定。


看起來是債權人指定了最低價格
法官也就沒有去打8折降價了





菜花龍 wrote:
喔!依大大的看法,...(恕刪)

五木拉麵 wrote:
本院103年度司執字第35348號債權人東元資融股份有限公
司等與債務人黃艷瑾間返還股款強制執行事件,因拍賣最
低價額不足清償優先債權及強制執行費用,經債權人證明
賣得價金有賸餘之可能並指定拍賣最低價額,聲請本院拍
賣而未拍定...(恕刪)


感謝提供資訊,筆記了。
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