很多人堅持地段和價格才是王道，
但小弟認為資金潮才是王~
例如2013的高潮到2014的量縮
在房地產市場裡流動的資金總量減少了1兆(1/4)~
你可以想像，資金就像人體裡的血液，
現在血量已經變少了，流失1/4的量已經足以致命，
不用想著現在靠化妝暫時保持光鮮的氣色還能維持多久...
換句話說~價開在高，變不了現也沒任何意義~
說穿了房地產炒作和股票一樣~就是個賭盤，也是有週期性的
只是房地產的週期特別長，是靠長時間的分期貸款來支撐，即使漲到了高點，一兩年內都不會有明顯修正~
因此會讓人產生一種中期房地產根本不會跌的錯覺...
(個人相信好的地點長期還是漲的，但之前漲過頭了~接下來人口會急遽老化，這一代的擁屋者不一定還能看的到了...)
很多人說台灣房價漲了1X年，但其實漲了1X年的只有在台北(頂多加新北少數區域)
對其它地方來說，其實真正大多頭最多只走了5年(09~13)~
脈落簡述如下：
2008...海嘯期
2009...醞釀期
2010...激情期
2011...飆漲期
2012...狂熱期
2013...高潮期
2014...無量期
2015...窒息期
2016...昏迷期
2017...死亡期
2018...入土期
2019...重生期
16年以後是個人預測~
如果14年的量縮，已讓許多之前賺飽飽的人跳出來天天叫苦，
那麼15年的交易量，目前已可以確定比去年更慘了，只怕是會讓人窒息
到了16年，大選政治等因素干擾之下，才是真正的昏迷~大家將完全忘記曾經光鮮的房地產，
於是17年，大眾認賠拋售和預期心理才會真正發酵，恐慌性拋售有可能讓房市進入死亡
等到18年，經歷一年多的動亂，一切將進入死寂
直到19年，才有一絲絲希望能再次重生...
但不幸的是~15年開始，每年將有1%的勞動人口退休
到了19年，勞動人口將減少4%...
這意味著，有剛性購屋需求的人口至少將至少消失4%，
而需要現金的退休者，會將手上過剩的房產給變現...
所以到時候，將會有更大量的餘屋被釋出...
各種悲觀氛圍下，屆時房市進入價格動亂必定是常態~
所以個人認為~越快到谷底入土，對房市影響越小~
如果按照上面劇本走，台灣房地產少說要慘個10年...
資金潮跑掉了~不是短時間內就能補回~
這也難怪現在政府必須要開始救市了~
個人積分：3876分
文章編號：57368811
個人積分：25分
文章編號：57368862
個人積分：3876分
文章編號：57369111
phalex3 wrote:
好棒的分析阿
可以順便分析從08~15年的剛需有多少
這幾年缺屋還沒買的剛需有多少嗎？
這才是真實的數據
我的重點不是只有剛需
相對高檔的房地產歷史天價，
不是只有剛需就能撐起來~
比如非洲許多國家表面剛需強大的很，但那邊的房您要買嗎?
重點是背後的資金潮和市場氛圍~
當大家看好一樣東西時，預期心理就是會讓人拼命掏錢逐夢，把價格推升到歷史新高；
等大家看壞一樣東西時，預期心理也同樣的會讓人拼命逃命，把價格推落谷底~
台灣人均所得這十多年已經沒什麼成長了，
有剛需而過去還沒買的大部分都只是一般老百姓~
他們過去都覺得貴了，預期他們未來進場還能推高價格(支撐就好)，完全是不切實際的。
過個幾年回過頭樓看過去幾年的房價所得比，
你會覺得現在的價格簡直令人瞠目結舌難以置信~
個人積分：439分
文章編號：57369242
個人積分：90分
文章編號：57371069
一間房子的交易你無法舉證是自助還是"投資"
剛性需求分析須先來定義
房屋是自住而不是投資
有自住的需求，房屋才有價值
投資客最終才能轉手倒貨
什麼樣的人會是自住需求的大宗
個人認為應屬新婚成家的年輕人
2014年的資料顯示台灣平均結婚年齡(男32.女29)
推估男性與女性大概為29-32歲(平均31歲)
參考各年出生數來推算
年 │ 出生人數 │ 成家年度
70 │ 414,069 │ 101(量價齊揚)
71 │ 405,263 │ 102(量價齊揚)
72 │ 383,439 │ 103(量縮價平)
73 │ 371,008 │ 104(量縮價跌)
74 │ 346,208 │ 105(量?價?)
75 │ 309,230 │ 106(量?價?)
76以後大多在310,000~330,000之間，平均估320,000
105年相較102年少了50,000人。
106年相較102年少了95,000人。
107年後每年均比102年少了80,000人。
如果105年沒脫手，107年你也不會想賣了
需求是需求，房屋不是拿來住
台灣不一樣，賣不出去加價賣
以上
maxkingella wrote:
很多人堅持地段和價...(恕刪)
個人積分：1743分
文章編號：57371250
個人積分：298分
文章編號：57371280
個人積分：3876分
文章編號：57372631
個人積分：1743分
文章編號：57372864
個人積分：77分
文章編號：57373242
