台灣的老年化速度再過十年，將會加速
老年人消費會比年輕人保守，像日本一樣，台灣可能開始出現通縮
政府為了不讓通縮持續，一則狂印鈔票，一則將利率降得愈低愈好，甚至是負利率
所以，再過十年，房地產或許可能走空，但也不是不可能撐住，原因是利率將會比現在更低很多
官方利率也可能轉負!!!!????? 天知道??????
看看日本長期房貸利率，一路走低(2014年底已到了1.56%，35年期房貸)
日本新屋開工一路走低，但為了振興經濟及房市，促進消費，日本央行一路降低利率，台灣央行未來也很有可能如此..........
所以無論過去在任何時點已經買房的人，最重要的還是好好工作，保持自己的經濟實力，好好繳房貸
當然如果看壞房市崩盤，或是繳房貸繳得很累的人，無論何時都不建議持有房子
《金融》國銀殺價殺到東京，日本房貸傳破盤價0.88%
2015/04/06 15:35 時報資訊
【時報-台北電】國銀海外殺價殺到東京！金融圈人士透露，國銀海外戰場撕殺激烈，現在東京分行已陷入房貸熱戰，台資銀行中更傳出，有業者不僅以1％的超低利率搶市，更傳出破盤價更殺到0.88％，令當地的台資銀行同業瞠目結舌。
若和台灣市場的房貸利率相較，在央行的房市管制措施下，除了青安優惠房貸利率1.72％外，國銀房貸利率至少都在1.95％以上起跳，至於公股行庫平均利率也拉高至2.1％。
相形之下，日本的房貸利率竟可以殺到1％，不僅足足比國內銀行低了至少1個百分點，未來台資金融業在東京開銀行，到底有多少獲利空間？問號也愈來愈大。
金管會喊出亞洲盃政策，要國銀齊赴海外另闢新天地，但國內殺價競爭的惡習，同樣也帶到海外，繼大陸、柬埔寨金邊、澳洲雪梨之後，現在連東京也跟著淪陷。有銀行業高層形容，日本當地企業的生意很難打得進去，法金業務真的不好作，現在大家只好搶房貸：「現在已經殺聲震天」。
國銀中有設東京分行的，先前以台銀、兆豐、一銀、華銀、彰銀等五大公股行庫為代表，而隨著中信金併購日銀東京之星進軍日本市場，國銀在東京的房貸業務競爭更為激烈，利率能殺到1％以下，成數至少也有7成，跟國內市場比起來，簡直成為「投資天堂」。
一位當地的分行主管表示，這些房貸大多數仍是台灣人赴日置產才有的生意，這些房貸案，幾乎清一色靠台灣總行介紹自家的客戶，赴當地投資不動產、申辦房貸，也因此，國銀在東京的據點，不論是分行或子行，現在全都以房貸為主力，銀行的房貸占總業務比重至少超過5成，甚至有銀行的房貸占比達7成。
對於台灣投資客經國銀仲介赴日貸款、投資不動產的方式，主掌海外業務多年的國銀高層表示，2、3年前到日本買房的台灣投資客，原本都不用貸款，直接用新台幣轉日圓買房，但後來日本央行QE後，日圓大幅貶值，這些最初進場的買家因而賠了不少匯損，因此，之後進場的投資客為了避免匯損，只會先用新台幣轉成日圓的方式付頭期款，剩下的貸款則全部直接到台資銀行在東京的分行辦理，也就是「借」日圓，如此一來較能降低匯損衝擊。 (新聞來源：工商時報─記者朱漢崙╱台北報導)
