連投資大戶都紛紛脫手了
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看衰房市？傳帝寶劉媽媽賣房「錢」進台股
買房跟賣房的選擇 最近有網友討論到租房跟買房的問題
(為什麼有人說房價不漲就該賣房了 除非投報比扣掉持有+修繕成本還能超過3%)
如果說你用600萬、1000萬、2000萬買房(等於賣方收到的資金)
以貸款利息2%計算 等於月付3萬、5萬、10萬(買方要付出的)
而同時間 賣方拿到資金
拿去買外幣6年期還本保單(用還息美元保單舉例 利率2.6%、以及臺銀人民幣一年定存3%舉例)
辦理一年期人民幣定期存款，按年利率3.2%固定計息。
臺灣銀行人民幣存款《臨櫃》交易優惠方案106.4.1~106.4.30
(每個月會依宣告利率的新方案)
600萬改買保單 6年後美元純息2.6%保單(或選擇3%定存)
每年購買32300美元(匯率30算台幣約96萬9000) 6年後193800(共約為台幣581萬4000)
6年期滿可年領5280美元(約為158400元 每年2.7%利息)
但可領回本金較少193000元(579萬)加上6年內利息差不多持平
此時 等於6年後 第7年開始每年有15萬利息可當租金收入(每月1.25萬)
1000萬改買保單(或選擇3%定存)
每年購買54881美元(匯率30算台幣約164萬6430) 6年後329286美元(共約為台幣987萬8580)
6年期滿可年領9020美元(約為270600元 每年2.7%利息)
但可領回本金較少329710元(989萬1300)加上6年內利息差不多持平
此時 等於6年後 第7年開始每年有27萬利息(每月2.25萬)
同理 2000萬等於6年後 第7年開始每年有54萬利息(每月4.5萬)
所以 如果租金投報比不足2.5% 屋主原本要靠房價上漲才會賺的
但一旦遇到房價不會上漲 甚至下修時期 寧願早點脫手 現金為王了
而且 選擇賣房後儲蓄 不用擔心有找不到租客跟遇到壞租客破壞的問題~~
外幣利率較高 但會有風險 像是美元在這10年來多落在28~34間 盡量在30以下買(目前30左右)
等匯率高過30時再賣即可(通常20年內會有機會 匯率高過30的時候再換 也不求賺 持平即可)
如果不想負擔匯率風險 台幣本身也有2~2.2%的保單唷
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剛性需求的話要有房可以住 至於租或買
之前就講過 房屋上漲期間跟房貸租金比2倍以內可考慮買
(20~30年月付房貸租金比 1倍 2倍 3倍的選擇)
1倍原則上選買房：如果是月租1萬 房貸也1萬 可以選買房 除非你覺得未來房價跌過半
2倍原則上要衡量：如果是月租1萬 房貸是2萬 那就有得衡量 因為有持有稅(大樓還要考量管理費)
3倍原則上選租房：如果是月租1萬 房貸超過3萬 那就買不如租 錢留下來比較划算
除非能確定房價是多頭市場 能蓋掉折舊貶值的風險 才可以買到超過上述評估
剛好房貸租金比3倍來 身邊就有個例子 可以舉例一下
若選擇租屋
而省下來的錢 可以拿去買儲蓄 我朋友就選擇租房1萬(月存約2萬 年存24萬 6年存144萬)
原本同樣標的 買房需要600萬(需月付3萬)
於是他決定用租的 把省下來的錢買了144萬保單 最近剛繳完2.7%的6年期外幣保單
正準備年領3.8萬左右(等於一個月多了3100元可支用)
當月存2萬 存個20年後有480萬加上年領2.7%利息過12萬(若不用掉本金480萬的話 就可繼續領)
到時他再看要換比較新的房屋租(原本租的地方從10年變成30年老屋了) 每年還多12萬左右可用
或者是考慮退休後去鄉下買屋 給大家參考看看
不然等到下次循環向上時再買也可以(現在走了12年多頭 才剛要開始下修 有得等了)
從77年開始有趣的房價歷史新聞
記得景氣會循環 現在才剛開始往下... 說不定越晚買越便宜(至少這2年已是如此)
有些一年就下修個50~100萬
p.s下修期間 可以多看多比較 也可考慮多存點錢 讓現金為王
2014年高點之後 2015到現在2017年 很多地方都有感下修了
倘若美國繼續升息 而後台灣跟進 影響層面就更大了
所以 房貸租金比超過3倍+房市下修的時候 買不如租呀
尤其房市下修加上30年老屋...殘值幾何(上漲期間值得投資 因為租金跟房價雙賺 下修時就...)
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yingdan wrote:
沒錯，但是這裡的人...(恕刪)
有趣的是
有聽說高手房仲朋友 把700萬房子漲到1600萬時(98到102年 5年內)
就用1400萬趁早賣掉了(比當時最高便宜200萬)
3棟賺了2000萬左右 (可以選擇儲蓄2.7% 未來等著月領4萬5)
結果現在開始下修到開價1088萬左右(成交價800多 還在下修) 說還好賣得夠快
貪心撐過頭不只少賺 說不定未來還會賠錢
可憐的是1400跟1600萬 才跑進去接刀的 分不清楚形勢的小投客
還在想說 唉呀 為什麼我的房子不到3年 瞬間噴掉了500萬 甚至已經下修不到千萬了
別人是賺700萬 你是等著虧700萬 怎一慘字了得...
莫非是塵世裡的迷途小投客??
因為附近社區都是買700萬 有區域行情 附近的脫手也差不多這價位
(現在實價登錄有前手交易行情 以後這種情況會改善很多)
只是不小心買貴的 想要賣到高點的價位很困難 買高點1400~1600萬的
當你的附近都賣700萬 甚至變成中古屋賣不到600萬 能不虧嗎?
然後"有些"想來房版勸說賣給他的空空用高價買回去...殊不知都是空空倒貨給他的
讓他能接得很開心 還酸別人買不起房 不肯用高價接他的刀(自己想接不代表別人想接刀呀~~)
你沒看聶雲這種高端的(能明顯判別形勢的) 都用賺到的錢付免費房租 還有剩不少生活
實際上是原本房子的的合理價位本來就在700萬(新屋) 現在變成了8~10年的中古屋
還沒下修到500多萬就很不錯了 只好慢慢撐囉~~
在趨勢明顯下修的時刻
有先知先覺得高手(現金入袋為安) 後知後覺的平凡人(沒賺到 但知道趨勢下修)
也有不知不覺的奇葩(買在這幾年最高點) 還能來這邊酸人不接刀 厲害厲害 佩服佩服
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月幻星空 wrote:
連投資大戶都紛紛脫...(恕刪)
文太長, 只看前段的引用,關於標紅的這兩件 :
(1)劉媽媽不知夠不夠神 : 進場8800,目前9700,中間還下過7200,如果三年算很保守的進出個四十次(每月一次),每次成本0.4425%(手續費0.1423+稅0.3),四十次就得17.7%玩掉,而股市三年來也才"淨利"(9700-8800)/8800=10.22%,變成還虧了7.5%.
(2)2014年4月底人民幣一元換台幣4.81元,到今年四月底剩下4.32元,虧了10.1%,等於定存3%的三年還得虧本1.1%.
至於房價, 2014至今虧了多少就有太多說法, 看怎麼算了...
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看衰房市？傳帝寶劉媽媽賣房「錢」進台股
買房跟賣房的選擇 最近有網友討論到租房跟買房的問題
(為什麼有人說房價不漲就該賣房了 除非投報比扣掉持有+修繕成本還能超過3%)
如果說你用600萬、1000萬、2000萬買房(等於賣方收到的資金)
以貸款利息2%計算 等於月付3萬、5萬、10萬(買方要付出的)
而同時間 賣方拿到資金
拿去買外幣6年期還本保單(用還息美元保單舉例 利率2.6%、以及臺銀人民幣一年定存3%舉例)
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文章編號：64246652
lichujen wrote:
文太長, 只看前段的引用,關於標紅的這兩件 :
(1)劉媽媽不知夠不夠神 : 進場8800,目前9700,中間還下過7200,如果三年算很保守的進出個四十次(每月一次),每次成本0.4425%(手續費0.1423+稅0.3),四十次就得17.7%玩掉,而股市三年來也才"淨利"(9700-8800)/8800=10.22%,變成還虧了7.5%.
(2)2014年4月底人民幣一元換台幣4.81元,到今年四月底剩下4.32元,虧了10.1%,等於定存3%的三年還得虧本1.1%.
先回第一個問題
第一點 我主要是強調連有錢的投資客都看衰房市了
第二點 你可以在8800點 買台指50裡頭 偏龍頭的台積電或鴻海呀 或是買中華電信或中剛等等定存股
基本上都有3~10%的獲利率了
你這譬喻很爛
從8800買股票放到9950點也還會虧的人 這輩子應該不太適合任何有風險的投資活動了
(沒有人叫你要一直頻繁進出 交手續費給政府好嗎)
第二個問題 外幣匯率有賺有跌
美元大約在28~34左右波動 小弟跟朋友之前都買到3~4%利息的
平均30 現在也大約30(長期持有 可以在28~29買 等32以上賣掉)
都是等到持平以上再換回來即可
人民幣這10年來從4~5左右 還有機會在波動
但應該比放在房市 這兩年平均下修了20%好得多
風險系數高的澳幣就不推薦了
而最近日幣出現0.26多 也不少人在開始換些日幣好出遊了
p.s話說 你真的是少見 每回一次文章 深怕別人不理你
一定要私訊通知別人的奇葩
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基本上我認為這種規劃比較適合錢很多作配置的人 像我們這種手頭就是房子頭期款的人 一押進去可能就喪失了買房的時機了。
我當空空很久了 九十一年時就有能力買 但那時很愛看ptt 01點燈率（現在則變成店面空租率）、收入房價比等的文章，所以一直未買。但這麼多年來 尤其是有妻小後 期間經歷被前任房東漲租、說要賣房、搬房子麻煩的歲月，不得不感嘆 買房很大因素是安定感 至少房子是自己的 買家具不用再總想說搬家好不好搬 要儘量買便宜的。此外 當房客總有矮人一截的感覺 看到朋友買房 自己只能回答租房的時候， 這就是社會價值的無奈啊
還是感謝月大的分享
月幻星空 wrote:
但可領回本金較少193000元(579萬)加上6年內利息差不多持平
此時 等於6年後 第7年開始每年有15萬利息可當租金收入(每月1.25萬)
...(恕刪)
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