好像還是有人搞不懂，台北市房價高的原因

由於台北地區，外來就業人口很多，很多人從自己廣闊天際線的家鄉到台北，
會覺得很莫名其妙…
不能理解，為何房屋老舊，街道凌亂不堪的台北，房價能如此恨天高

不可否認，高房價~很大成分是過去10年炒作的結果。
但台北被炒上去後，已經跌了不少，然而可預期未來下修幅度會很有限了。
沒錯~台北縣市市容糟糕，完全第三世界國家模樣，
但整個大台北地區，相較台灣其他地方，房價卻是從來沒便宜過。
會造成這樣的現象，一切根本，都取決於供需。
民國80年房價泡沫時代，有經歷過的應該都很有印象~
桃園台中高雄，都曾經經歷過大量房產價格大修正，
但台北縣市主要核心都會區，雖然有跌，最後十年後回頭看卻也只有下修一點。

長期來看，房價基本面支撐力，是由下面因素決定：

1.密度
房價支撐的最關鍵是人口密度，不單是人口。
台北市人口不是台灣之最，但密度絕對台灣最高。
隨便翻張地圖看就知道了，台北已經完全沒地了，和東京一樣，房子密度已高到一個極致。
彈丸之地擠了快270萬人，加上北縣，台灣有1/3人口聚集在此。

2.房屋供給過少
有仔細比較過高雄和台中等新興重劃區就知道了，
台北真正給人住的高樓數量其實並不多。
加上許多限建區，及老舊社區都更困難，這都導致房價難以大幅修正

3.就業、產業、中高階人才匯聚
這就不用說了， 很多科系除台北外，幾乎找不到比較好的工作。
房地產中所謂精華地段，指的並不是樓蓋的很新、很高，很漂亮的地方
而是商業密集度最高的地區~
台北是台灣的金融、軟體、傳媒、政治中心，
長期以來的產業聚落效應，使這座城市經濟發展比其他地區好。
這些取決於哪些麼人，哪些團體，哪些組織聚集；
這些組織在這地區，能否有高度具競爭力的運作效率。
很多人把台北經濟發展認為是政府資源倒錯，重北輕南；
但這其實是城市間自然群聚競爭的結果，並不是所謂重北輕南~
更不是單純靠遷都，或把企業總部搬到其他地方就能解的。
硬要運用政策外力去撬，只會事倍功半，徒勞無功。

4.對內對外交通
台北對內對外交通基本已經健全，這樣在地商圈及就業人口得以維持優勢。
對內重要的點對點網狀交通，使這座城市，特別在腦力密集的工作和機能效率仍勝過其他地區；
對外部分，這幾年外國旅客增加很多，但很遺憾有很大部分都在台北；
外來旅客數量，高雄其實排名第二，比很多人以為，縣市合併後人口大增的台中還要高很多
顯見對於不同文不同種的旅客而言，完善的網狀捷運交通網絡系統，對觀光產業的吸力，基本無可取代。


5.學生多
台北地區的大學學生數量，是六都最多的
其中有很大一部分，都是未來會留在這座城市週邊工作、成家的族群。
而真正的問題是，可預見的未來，這些人潮數仍會逐年增加，
進而持續推升台北的租金水平。(六都至少有三都有此問題，但密度最高的台北最嚴重)

6.人口老化，對台北地區房價影響可能會有限
人口老化會導致台北房價崩盤?
其實別傻了…
台北地區不含外來工作族群，仍有1/3人口年齡在30歲以下，
未來15年間，勞動人口仍處於高峰；
加上眾多老而不退的族群，都很難使房地產有更大幅度的修正。


台北的高房價怎麼解?
從其他國家經驗來看，經濟中心高房價問題是絕對無解的，
大都會區，都具有聚落優勢和就業的磁吸效應(包括雙北和台中、桃園都有)；
人口老化，年輕人口還是會持續不斷往都會區聚集~
這不是用外力硬扳，把人向偏鄉打散就能解的~
在偏鄉搞造鎮，只會創造一座座鬼城。
日本即使房泡沫30年了，東京市核心都心房價也很高。
西班牙即使前幾年房地產崩盤，馬德里核心市區房價也是天高。
其它如紐約、上海…甚至菲律賓馬尼拉，就更不用說了。
除非來個核爆或超級大天災把一切摧毀，否則無解了~

要到台北發展的年輕人，未來要住哪?
每天早上開手機地圖看，對北部都會區的未來就能瞭了~
國道北向，基本天天都是深紅的。
可預見的未來，桃園會繼新北之後，成為北上工作，外來人口聚集的大本營，
最終也一定會發展起來，成為一座大城市。
(這倒不是看好房地產，桃園是六都中，唯一還有天量土地供給的地區，過剩的土地供給，會讓房價很難維持高檔)
而政府要做的，應該是把南北桃園地區，各種交通建設、停車場等配套做的更完善些，
特別是鐵路/高鐵/捷運等大眾運輸的串接，
讓台北週邊地區的人，能有更快速更完善的大眾運輸。
未來台灣應該會慢慢接受，如紐約東京一般，通車1小時去工作的生活型態。