法律問題 這樣的狀況我可以退掉不買了嗎

尋尋覓覓找了很久
才在十一月底簽約買了房
簽約那天,賣方說要用「自用房屋稅率]來報稅
代書說這樣要處理比較久,所以壓最遲點交日在一月十四日
我想說與人方便,也沒差那幾天,就同意了
我也開始跟房仲借鑰匙來準備裝潢事宜(估價、丈量)
我也不能也不敢動工,畢竟房子還不是我的,僅僅是找人來估價而已
過程中,代書通知要匯款入履保帳戶的錢從沒遲過
幾乎都是通知後兩三天內匯入
該申請貸款的,也請假去銀行對保了
結果,該匯的都匯完了
於一月十二日那天問代書:十四日那天要過戶了嗎?
結果他說:還沒好,還要等賣方法院核准同意書,才可送過戶
原來,屋主現況為無法自理人員,須由法定代理人行使其權利
而這類型的買賣還尚需法院收到合約書後開庭同意行文才可以買賣(代書說的)
而開庭審理從現在起算至少也還要等兩三周以上(點交日已經過去)

我的疑問是
1. 按照定型化契約內容,我是不是可以依契約要求其逾期不點交的賠償金?
2. 按照定型化契約內容,我是不是可以逾期七日後就退訂,並要求其全額賠償我已繳交的金額,並計算一定的利息補貼?
3. 這些過程會很麻煩嗎?我還有什麼權利可以提出的呢?


我最氣憤的就是,明明事先他們(屋主、代書)都知道會逾期,卻沒人事先告知,我還傻傻地連絡裝潢、約定開工日期,直到點交的前兩天才說不行交屋,那我還得逐一通知裝潢工班取消,甚至我家電都部分已訂購了。

tylinee86 wrote:
尋尋覓覓找了很久才...(恕刪)


你可以依照買賣合約裡有一條延遲交屋的罰款要求屋主賠償.
其他你沒輒了.

tylinee86 wrote:
原來,屋主現況為無法自理人員,須由法定代理人行使其權利...(恕刪)


這句話是重點!
簽約人是誰?簽名售屋是屋主本人嗎?還是代理人簽名?或是其他人?

若是屋主簽名或是非法定代理人的簽名,都屬無效的合約!
就看是誰簽名...??

若是由屋主或非代理人簽名的合約,法律行為,應屬無效!
且可能有偽造文書之嫌...?
屋主若是完全無法行動就不可能簽名,若是精神喪失,或有可能可以簽名的,
就要看他無行為能力的情形是屬哪種了...?

無法自理~依照目前的法律用詞,叫做無行為能力,是要法定代理人,才可有法律行為!
以前叫做禁治產!
而~既然售屋要法院同意,那屋主應是受法院的監護宣告的!

若合約屬"無效"
此合約就是自始無效,即一切恢復原狀,他返還您價金,您歸還房屋!

您若因延遲交屋,有受到金錢的損害,當然是可請求賠償!
不過就是需要提出證明!

延遲交屋,合約中通常都有寫延遲交屋的罰則,
您再看看您合約是怎麼寫的,
通常是以每日計算賠償千分之多少的價金,
也可能會有寫~延遲交屋,經催告一定期間,逾期不履行即予解除契約,賣方應將價款退還,
並應同時賠償已收價款做為懲罰性之違約金!

以上~
以對您最有利而言~
應立即寄發存證信函告知,定一星期交屋,若不交屋,視為違約!
這樣~屋主,仲介應該會嚇死了...會馬上跟您協商交涉了!
至於寄發後,後續您要怎麼做就看您了...

-----
而~您也提到,您已經拿鎖匙入內,
此時~房屋的風險責任已經轉嫁到您身上了!
房屋就算有天災等問題,都歸屬您的責任了!
您需特別注意!

以上~仲介,代書都很清楚法條的
但他們不會告訴您的權利...也是違反條例了!
只要檢舉~他們都有事的...!!

tylinee86 wrote:
尋尋覓覓找了很久
才...(恕刪)


應該沒辦法不買
只能要求合理的租金,原則你應該於合約交屋日期取得房屋
但因賣方使你不能如期取得,這段無法使用的期間,如果真的造成你無法進行使用的事實
你可以要求,賠償金(租金)之類的

但是如果只是行政上的流程,而實際上你已經可以使用房子了
其實對你本身並不造成實際的損失
你可自已決定怎麼處理這部份

第一,依流程走,也不使用那間房子,請對方租下,或說明你因晚交屋所損失金額,要救賠償。
第二,當他已經交屋,反正你也在使用了,你要裝修做好,流程也結束了

CFUN wrote:
這句話是重點!簽約...(恕刪)


是代理人簽字的
只是不知道為何還需要法院同意
可能就是如同您說的受法院監護

實質上的金錢損害是沒有
只是已經跟工班約好時間開工
這樣一來,一切要重來
工班到時也不見得有時間幫我做

合約中的延遲交屋罰則才萬分之二
而且不知道是以總價來算,還是實際上我付出的來算
我已經付一百多萬到履保帳戶裡了
已收價款是指這一百多萬嗎


房屋其實還沒使用,連拆除都沒有
只是借鑰匙進屋丈量、估價
所有的器具都沒移動
也還沒點交、交屋
這樣風險責任也算轉嫁了嗎?

蓋房子的 wrote:
應該沒辦法不買只能...(恕刪)

要求賠償金的部分,該怎麼舉證?或是有什麼範例嗎?

不知道是不是只[單純]法院形式上的認證
也很擔心法院不同意買賣,所以我現在都不敢也不能動工
因為若法院不同意,我就得把一切復原
所以現在一切是停滯的狀態

第一、「請對方租下」這句話看不懂想表達的意思
第二、目前都停滯,不能也不敢動工,得等到法院開庭宣告同意買賣才會開始裝潢
其實,這份合約未經法院,應該是無效的
也就是根本就不應依約走流程付錢
因為對方需代理人+法院才生效
換句話說應等法院核准後才開始計算合約上的日程進度
日期就很難確定

萬一法院不准,那你要如何退款?
我覺得賣方及房仲有隱瞞,代書不太專業
這些情形應該在簽約時就要講清楚

你現在只能等合約經法院同意後
根據上面的延遲交屋條款請求賠償了
畢竟合約上有載明明確的交屋日期,不是嗎?
跑法院的時間是要賣方自己去承擔的,不是買方

我記得 跟代書簽約的那份合約上有寫,可以按你匯進去履保金額收違約金.
tylinee86 wrote:
是代理人簽字的只是...(恕刪)


*賠償金額是看您合約怎麼寫囉...?
*若是代理人簽名,此合約屬有效合約!只是要移轉登記需經法院同意!

現在對您最有利的~就是延遲交屋的罰則!
就先寄發存證信函 給仲介代書與賣方吧
限期七天交屋,否則以違約論,並要求退還價款,與相對的違約金!

您已經拿到鎖匙,風險已經轉嫁在您身上了!就算您沒有任何作為!
1,再將鎖匙交還仲介吧,也寫個字條鎖匙已歸還ooo人,屋況無任何變動,請他簽收!
2,再發存證信函,後續您要怎麼做,可以再考慮...!

代書與經紀人都知道以上所有法律內容的!


若您擔心不知後續後果如何~還是找其他代書詢問看看...
代書也都非常清楚房地產的法律!甚至比律師還懂!
您的這案件算是很單純的,就是延遲交屋的罰則問題...!!!
您的買賣合約是屬有效合約!

網路上有些人很熱心回覆,但不盡然正確,
還是建議您在找專業代書或律師諮詢建議!

-----
很好奇的~您才支付100萬?
是支付到哪個階段?不是已經要交屋了?應該是到最後的尾款才是呀...?
總金額這低?是哪個縣市....?

CFUN wrote:
*賠償金額是看您合...(恕刪)


如果按照合約上的走
就是每日萬分之二的延遲交屋罰則
按照我已存入履保帳戶的金額來看
就是每日兩百多元?
要不然就是七日後可以要求合法退款(所有已付金額由賣方退還)與相應的賠償金?
但是以上的前提是發出存證信函?

==
購屋地點在基隆,總價才三百多萬,總共支付一百多萬算很正常吧(貸款六成近七成)

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