三大黑天鵝衝擊 明年房市向下推進器來了

永慶房產集團業務總經理葉凌棋19日在「2019年首季房屋趨勢前瞻報告」記者會中表示，明年房市有三大變數，包括美中貿易戰衝擊發酵，加上進入總統大選前哨戰，以及房市餘屋、使照、建照「三高」壓力下，明年全年交易量能僅約28~29萬棟、與今年持平。

葉凌棋指出，明年國內房市將有三大變數，其中又以今年燃起的美中貿易戰最受關注，以今年來說全球兩大經濟體在貿易攻防上你來我往，在雙方緊張情勢未解，加上明年情況恐會加劇之下，貿易戰衝擊發酵，連帶影響全球經濟面臨下行風險。

此外，葉凌棋表示，房市另一大變數就是總統大選，由於選舉將在2020年舉行，因此明年上半年大選前哨戰將展開，下半年則進入激烈戰火，預期民眾購屋腳步放緩、轉趨保守，將壓縮房市交易量成長空間。

最後一大變數則是房市餘屋、使照、建照「三高」壓力；葉凌棋分析，明年房市大量交屋潮湧現，從新屋開工宅數來推算，全台交屋潮估計約8萬戶，其中七大都會區當中以新北市、桃園各約達1.46萬戶最多，台中也有1.2萬戶，這些交屋潮可能轉成市場新增供給，增加市場賣壓。

葉凌棋估計：全台有8萬戶交屋潮將在2019年出現，假設在預售階段已銷售五成，那麼2019年也還有約3.99萬戶新屋進入銷售市場，以新北市、桃園市、高雄市等三大都會區最多，其中光是新北市就有2.1萬戶，桃園也有2.08萬戶，高雄則是1.5萬戶。

此外，根據內政部統計，2017年第4季統計目前市場屋齡在5年內、僅辦理第一次登記的新建餘屋量，大約高達7.45萬戶，兩者合計，顯示明年將有高達11.4萬戶新增供給量出現。

葉凌棋指出，若是換算成金額來看，七都合計高達1.4兆元待售總銷金額釋出，大量賣壓恐湧現；又以新北市的3,374.4億元最高，其次為台北市的2,830.2億元，以及桃園市的2,293.9億元。

葉凌棋補充，觀察2018年1-10月住宅建照量發現，全台建照9.9萬戶，創十年來第三高，同時也是近四年來新高，其中台北增幅近1倍，高雄增1.5倍；今年新北、台中、高雄建照量達萬戶以上，預計2020-2021年新增供給恐爆量，房市「三高」(餘屋、使照、建照)罩頂，是未來房市隱憂

葉凌棋指出，九合一大選選後房市買氣略有回溫，若明年貿易戰沒有明顯緩和，在多空相互抵銷之下，加上自住需求仍是市場主流，房價缺乏上漲動能，預期房價「盤整緩跌」格局不變，2019年交易量與今年持平的機會高，大約維持28萬棟上下；若是貿易戰能朝向正面、和緩的方向發展，則房市交易量則有擴量空間，明年全年交易量就有機會上看29萬棟左右，整體市場呈現「價盤整、量持平或小幅上升」格局。