[分享小小心得]有關一般普通人買房時,有關買房的一些心得

感謝各位先進願意一起參與討論與分享~,這邊又找到一個例子,所以繼續 Update 一些想法 (2022/Aug/05) ~最新的在最上面 ~方便閱讀 (建議從最早的再讀到最新的,可能會比較有感覺)~
也祝大家聖誕節快樂~

===[補充 2022/08/05]=======================
19. 最近在研究重構稅率的問題,覺得如果你在一個區域看房,如果同時有幾間房子
無法確定哪一間好,都各有優點,事實上應該可以先選一間,如果入住後真的覺得
買錯 (例如: 公設不對、蓋的不好、梁柱太大),或一些當初沒想到的問題真的出現(非瑕疵)
,事實上可以大膽的換房,尤其是一個區域可能一直漲價,那更是可以先選一間
可以接受的,之後再慢慢換房(限第一次),原因是重構稅率可以讓你換房的時候,
一賣一買可以不被課到稅。

20. 目前為止,房地產長期還是看長,只是如果你買進的價格非常的貴,可能要
花非常多年,甚至幾十年,才有可以回到您當初買的價格,這原因事實上是因為
長期通貨膨脹的關係,這也是資本主義邪惡的地方,所以建議買房一定要量力而為,
如果同樣一筆錢,建議是買Location 好的地方,更好的是有潛力變好的地方。


===[補充 2021/12/24]=======================
18. 最近自己一個親身的例子,因為一直都有在注意房子,我的其中一間房子為例,當初購買總價是1700萬(含車位) ,但今天看到比我低一個樓層的同格局,在仲介網站上,呈現出的價格是2700萬,唯一差異是雙車位,但就算是把但一個車位扣除, 2700-250=2450,再打七折,等於1715 萬,比原價還貴,而且還不含仲介費,所以「人客」啊,你還在擔心怎麼出價嗎?

===[更新 or 補充 2021/08/13]=================
17. 經過了又將近快8個月,突然又想起這篇文章,所以想說再把最近觀察到的,
也分享上來一下,我想很多買家最怕買貴,而賣家最怕賣便宜,所以這出價的的
藝術一直都是非常難拿捏,最近小弟的朋友在新竹那邊急著買房,說真的,
觀察了一下時價登錄,沒想到新竹的房價,真的狂漲,而且是最近一年左右的事,
只是新竹這塊區域真的太可怕了,幾乎可以說是用「飢餓行銷」的手段,因為
想要買房的人,不是說我去展售中心說,我去逛逛先瞭解再說,而是居然要
先排隊,如果你不夠大咖,可能還不到,或者需要透過所謂的「仲人」才有機會
面對到銷售中心人員,這真的讓我大開眼見,基本上我自己是不太會碰這樣
奇怪的市場,因為不是根據屋子的原本價值來評估價格,而是看是否
有投資價值或是第幾波搶到房子來看價格,這樣真的太拿掌握真實價格應當多少,
所以建議還是多去看看正常的區域,只是如果你也想要玩這樣的飢餓市場,
倒是可以看看,我覺得在這樣的環境裡,是可以有超額報酬的。

18. 最近前陣子有一房子有購買到,也進行交屋動作了,只是覺得很有趣,
在所謂的數字網站上,居然開始有房仲在賣我的房子,可是我明明沒有要賣啊~,
後來發現,原來他們是要趕快招攬人去看,所以都隨便亂刊登明明沒拿到的房源,
所以如果你這邊有想要透過仲介看房,請記得在網站上看房時至少也要看到
是否有格局圖?是否有實體照片?不然多半都是只是先吸引你過去看,然後介紹
另外的房子。 然後更有趣的事,開價大概是1.38倍,換算回來成本應該是 72折,
所以這又再次證明,如果您想要透過仲介出價 ~ ,請用7、8、9折,出價~
(雖然很不喜歡這樣的喊價文化,但目前似乎已經成為一種默契了...)

===[更新 or 補充 2020/12/17]=================
16. 因為常有人私下問小弟,之前一直提到的出價問題,合不合理問題? 是否被當奧客 ? 這樣出xx價會不會太離譜? 說真的如果你是首購,這邊真的很難回答給您,因為怎麼和您說明,您都會覺得怕怕的~~。
我舉一個今天遇到的例子~~ 最近跑去某重劃區看房子,因此結識了一位房仲,因為看起來好像他滿熟習那塊區域的,所以小弟就開門見山直接問說,最近因為央行信用管制,所以您那邊有沒什麼案件是因為手頭比較緊,值得推薦 ? 當下他當然就說....有......,然後就直接說哪幾個,開價多少,小弟換算後大約落在49萬/p,因為小弟已經觀察某區域超過3年了,應該算是清楚行情,所以和他說,這個開價也還是太貴,就算是打9折,也要44.1萬/p ,但就我知道大概那個行情只有 36~40萬/p的行情,結果他回覆說,這個49萬,是有機會談斡旋的行情,所以應該會成交,當然小弟只能謝謝他的熱情解釋,我還直接指出某某戶實價登錄或這陣子的房價變化(目的是想要讓他知道,小弟不是隨便就一直說東西貴的人),我們還是互留彼此的Line,畢竟有緣~,結果到了今天,他突然丟給我一個物件,大約 57萬/p,我還是回應,這價格太貴,即使打八折為45.6萬,我都覺得沒有投資的價值,然後我還是和他說我知道的行情,然後對方說現在行情大約都43萬了,說真的講到這,有沒發現~~ 57 已經可能降到43 萬......,而更有趣的事情是,我一陣子沒回應他後,他直接提及,如果是那個區域要40萬左右的,可能只有辦公用地 (ps: 商業區裡的辦公用地),但說真的當初提的57萬,就是辦公用地,所以您想想看 57萬開價,但可能40萬成交,這樣是打「七折」喔~~~,所以您還擔心,所謂的 7、8、9折,出價的觀念嗎? 當然這些都有條件的,記得,買賣的價格取決在.....誰急 ,買方越急,價格會越高~賣方比較急,價格就會讓利~~


===[原文]===========================
各位大哥大姊們好,幾乎每天都會來這裡看前輩們討論,也從此版得到很多資訊,花了7~8年以上的時間,也看超過快百間以上的房屋(預售屋、成屋、中古屋),想回饋一下心得,希望也能拋磚引玉,希望能有更多願意分享的人,把資訊導正,因為其間真的也很後悔沒早知道一些事情,想所才想回饋一些,

在經濟學上,有一種利益叫「資訊財」,意思大概就是如果有不對等資訊時,價差就會出現,而在一個完全資訊的狀態中,理論上是不會有價差(利益) 的,而台灣的房屋市場剛好就是有一大堆資訊不對稱,所以對買家很不利,這就是當初「實價登錄」為何政府一定要做的原因,只是現在「實價登錄」似乎只做半套,還沒做到「透明」所以中間還是有很多利益可圖,所以這就苦了買方~~ 也造就了大家不敢生小孩的時代.....

以下並不是適用每一種狀況,只是都是實際經歷後的心得,另外小弟的情境可能比較適用在小資族/個體戶 (如果您是投資客,我想你們前輩經驗比我多太多,就請跳過吧~),沒有家中長輩能資助的狀況下的情境,如果有什麼指教,歡迎不吝惜賜教~

1. 過去的人常說,要看過100間房子,才去買房,小弟是覺得,這句話不一定是真的要100間,但我覺得真的看越多房,才會對於房子合不合適的判斷,會越來越有感覺,而且行情也才會看的準,不然代銷或仲介講的很多價格,後來事實證明都和當初想的不太一樣。

2. 常看Sway說,房價出價(期望成交的價格) ,就是 7、8、9折,開始談起,老實說,早期我真的就是這樣出價,結果建商幾乎都說不可能不理我,然後小弟就放棄(因為反正也買不起) ,這幾年來,也常看到有樓主問怎麼依照這樣出價,幾乎對方都一副不可置信的樣子,或回說連談都不用談,所以會很懷疑自己的出價是不是奧客,但經過好幾年觀察,結果等到房子都蓋完後交屋了,才發現實價登錄真的有 7、8、9折的成交價,常會覺得當初怎麼這麼信仲介與代銷講的話,所以,建議也是把握原則,如果喜歡的房子7折,蠻喜歡的房子8折,非要不可房子(超級喜歡)才9折。(指成交價格喔)

3. 你喜歡的房子,一定別人也會喜歡,但你覺得有缺點的房子,別的買方一定也知道,所以如果您因為妥協買房,請記得一定要砍價,把缺點盡量講出來,我常看到自己不太滿意的房子,掛在仲介的網站半年了都賣不掉,而喜歡的房子可能才上去15~30天,就下架。事實上如果你遇到真的很喜歡的,也找不太到缺點的,在能力負擔的許可下,建議趕快出價,因為這樣的房子真的是難得,錯過可能又要等很久。早期小弟就是無法確定所以才錯過幾間非常好的房。(請依照第二點價格)

4. 如果您有看到某一區的房子,請記得去鎖定那附近的仲介公司,而且多和合適的業務員討論(請固定頻率合的同一位) ,因為真的好的物件並不會直接一開始就放在網站上,而是業務員會先讓自己認識的買方先知道。

5. 有關價格,常發現一模一樣的的同一個物件,價格可以差5~10%或更多,所以重點在不用管仲介或賣方開多少,請把您認為單價的合理價格開出來直接算出總價就對了。小弟講一個最近的趣聞,就是之前看上一個房子,結果不知為何,剛好有三個來源都在弄同一個物件,後來三個來源都去詢問與討論,價位有 1450 / 1500 / 1600 (大概的開價) ,當時大概已經知道1200應該會成交,但沒想到踩最硬,一直說地主不願意降價的是 1500與1600的仲介......而且1600的那位一直直說最近開1500都沒機會成交,所以希望買方再加些.......

6. 房子的價格會隨著台灣的景氣狀況與市場氣氛,會有高有低,所以如果您能談到那個時段的較低價格時,您就已經是贏家了,除非你認識建商或地主,不然您很難直接拿到最低價格。

7. 重劃區的預售屋是最難判斷價格的,而通常第一個建案成交後,後面的建案通常開價會越來越高,這通常也是那一大區塊建商的默契,因此在談後面建案的房子時,可看一下前面案件的實價登錄當作參考來說服賣方或代銷

8. 常看到所謂預售屋推出,就快速完銷,這不一定就是假的,是真的有可能賣完了,但這個是指建商交給代銷的房子賣完了,不代表整棟房子都賣完了,後面快要交屋前,通常還會有地主戶,或之前的買家會釋出,最近幾年的重劃區常發現,要交屋的時候,價格比當初預售屋價格還低些。


===[更新 or 補充 2020/06/17]=================
補充第2點:
因為有人私下問說,他並不是想要亂出價被當「奧客」但又不想當冤大頭出價太高,所以想知道該怎麼出價?在這邊是覺得這個真的滿困難的,這也是為何說,一定要在同一個區域多看很多房子,還有去實價登錄查詢相關類型的房子,這樣比較能得出什麼價格是合理出價,但請考量因為房價是有可能漲的趨勢,也有可能是跌的趨勢,自己需要斟酌加減,而至於常常仲介覺得您的出價都不可思議,或是主動講不可能成交,有時候這個只是仲介希望能套出您自己能出的價格,我覺得您可以客氣的提出您覺得的觀點,同時把收集到的證據給仲介看 (實價登錄、市場趨勢、雜誌、景氣狀況...) ,讓他知道您不是亂出價,而如果還是不行,可以試試看下「斡旋金」或「要約書」請仲介幫忙問問看~~ 這個重點在於誠意,因為您是真的有興趣要買,而仲介如果覺得有機會,是真的會幫您詢問的。

補充第4點:
好的仲介,真的會幫助您很多,但重點是,為何仲介會比較願意幫助您呢? 所以記得請認真的出價,也表現是真的有興趣買房,不是隨便問問的,因為客人很多,仲介一定是挑最有可能成家的買家去服務的。

補充第7點:
重劃區通常越後面的房子,通常開價都會越高,這是一種建商或代銷的默契,但也常發現重劃區都蓋滿後,可能價格為突然下降一波,因為新成屋的空房都會釋出,所以在那時候會突然有很多房子在賣,但等到重劃區慢慢人多進駐又發展起來後,房價又開始往上~~ ,所以建議重劃區的房子,最適合進場的時候就是在一開始初期,或整個區域都蓋滿後,市價格比較有機會低的時間區,只是這時間間隔拉的可能超過5~7年以上,就要看耐不耐的住性子~


===[更新 or 補充 2020/07/07]=================
9. 如果您是買預售屋,到了代銷中心,如果您真的有看中哪一個格局的房子,請記得一定要不動聲色,即使你再喜歡,也盡量不要表現出來,因為業務這邊也會根據你這邊的感覺,會出價不同,最近看房子的經驗是,現在出價有變高的趨勢,但最後成交金額和之前差不多,舉例: 最近有看一間房,他出價 61萬/坪,但我去查其他人看房子的資料,同樣格局同樣樓層,價格在56~58萬(出價),所以這邊也得到一個經驗,就是請記得不用管對方出價多少,重點是,您出的價格要在當時行情的合理價位,請記得出價太低(不合理的),也是不會成交。

10. 最近這幾年,小宅當道,有些明明是1房1廳格局,卻隔成2房,或一層6~9戶,卻只有兩部電梯,通常這樣的狀況,投資客會比較多,或許總價會比較低,但因為住戶不一定單純,所以之後的價格比較不容易支撐,所以,如果您是自住的需求,又希望房價有支撐,地點、交通、正格局、建商,是滿重要的考量,如果真的要犧牲,那會建議就找成長潛力很強,但腹地不要太大的重劃區,如果真的要找腹地很大的,請記得一定要談到非常便宜的價格。

===[更新 or 補充 2020/08/20]=================
11. 最近這幾個月來,有發現市場上有很多新聞一直出現房價上漲的新聞,包含無因為武漢肺炎而下降、國泰房價指數也證明上漲,而這股氣氛會加速還未買房的人會很擔心,這樣再不買,以後是不是買不到?事實上這樣的憂慮不是錯,因為真的有很多人錯過這20年來 2000~2008買的時機,然後就看到房價一路漲到 2016年左右,房價就是硬生生漲了2倍,事實上以先進國家的例子為例,可以推估一下,為來台灣房價的可能性~ ,在歐洲、日本等國家,房價的確和人口老化為正相關,也就是說,如果人口減少,的確房價會降低(這些都有長達20~30年以上的數據可以查),但德國卻發現雖然德國人口減少,但房價卻在某個時期卻變常上漲,研究後發現,是因為德國一直接受難民移入,所以總人口卻又上升,而日本也是人口減少多的國價,的確全國平均房價是下跌,但是東京卻是上漲,因為東京人口越來越多,所以綜觀這些歷史資料,台灣應該也會是走類似的狀況,所以可以說,如果短期內如果買的房子要保值,請記得要盡量選靠近蛋黃區的房子,但如果可以等10~15年的人,相信未來的房子應該有機會下跌(除非政府突然願意開放很多落後國家的移民)。

12. 最近觀察到北部的一個重劃區,應也是現在前幾個熱門的重劃區(有雙捷運加持),深深有個感覺,當 FB/新聞/房仲等都一直說房價要上漲,說真的很多人應該都會受到很大的影響,因為常有人在網站上詢問,預算多少xxxx萬,徵x 房含車位,然後就有人一直回應,也想要徵,所以看起來買房的需求量還是算高,只是我上面回文說,這樣的價位應該找一下可以買到,馬上就會有人回「不可能」或「可惜現在沒這個價位」,當然我還是試圖導正一些視聽,卻有更多的人留言在說沒這個價格了(然後他馬上也回,如果有興趣可以找他) ,所以我隱約覺得,這些網站或FB,可能已經被這些想要偏離價個的賣方給佔駐了,最後我只好委婉的貼出最近期「實價登錄」的價格,然後馬上就回說「這樓層一定不是你要的」,然後我又貼出更詳細的資料,就會有人馬上回「這格局一定不是好的」,感覺就是要趕快守住往上抬的價格.......所以目前想要買房的人,真的可要多做功課,不要容易被影響,至於要怎麼去試探這段期間出合理價格 (請注意不是指很便宜價格)? 可以參考前面幾條的分享喔~

===[更新 or 補充 2020/12/07]=================
13. 由於這幾個月一直也有聽到一些大師在講解一些有關房市的資訊,所以也把一些重點分享一下,僅共參考。最近這半年來,我想很多「買家」應該會覺得看房價繼續漲,感覺可能真的房價真的是一飛沖天,根據觀察今年(2020)五月開始,短短幾個月,發現很多預售屋的出價真的是三級跳,大約出價漲幅有10~25% 都有,但請注意,房市熱,不代表真正的需求真的就熱,所以建議請穩住自己的心情,多看幾間,仔細出價,不需要因為房市很熱,就把自己的底價一直往上調,我想一陣子後,房價會回歸基本面~,目前如果真的持續追高,是有可能套在短期的高點,請記得 2016年到2020年初,平均房價是盤整或向下的,所以絕對不是所謂的只會漲不會跌~,想要購買房子的人,可以把握住,準備款約3~4成 (含頭期款+裝潢+各式稅),而每月還款小於1/3的收入,重點真的是量力而為,真的有需求,那就買(但仔細出價) ,或者是再持續關注~,根據先進國家的例子,通常人口紅利結束的時間點開始,通常房貸利率都是持續持平或往下,同時房價要像過去漲幾倍的狀況也很難出現了~~

14. 承上,目前房市熱,是合理的,因為利率低、寬鬆貨幣、美國無限QE、銀行太多現金,所以為了防止手上資金因為被通貨膨脹吃掉太多,如果要買房,也是一個好時間點,只是請勿「溢價買房」,而且如果即使有多餘資金,不用急著還房貸,可以將多餘資金拿去投資穩定的標的,但要注意購買房子的價格,因為請勿讓房子變成「負債」,要盡量運作成「資產」

15. 很多人應該很遺憾,為何自己沒有富爸媽支柱,或為何沒在10~20年前買房,事實上不需要去嘆息、惋惜,因為這個已經是既成事實,單靠少數人的力量,很難大改變 (目前無房的人只有佔13~14%),所以應該要把握的是,在當下如何在這樣的氛圍中,找出自己最有利的買房策略


(未完待續......)
如果沒歪樓,或真的有幫助到人,我再多分享一些好了~
其實買房子只要解決以下2個問題,
選房、議價都是小事。


1.沒錢。
2.沒膽。
只要有錢(包括跟銀行賒),就能買;所謂專家,就是專門害人家買不到房 !!!
地點地點 還是地點
antontzu wrote:
各位大哥大姊們好,幾...(恕刪)


很棒,在等看你的待續。
tany3472 wrote:
其實買房子只要解決以(恕刪)
還是要有膽和心臟,當初我買第一間大樓,還未入住就又買第二間,原因是我老婆一輩子的心願(某建商),期待入住中,現在要買貴翻了
antontzu wrote:
各位大哥大姊們好,幾(恕刪)


很棒的分享 等你待續
等你的待續!

我是連代銷給優惠價的95折都談不下來的~
我覺得樓主的心態很好。希望能看到續集。

另一點個人心得也與大家一起分享
簡單的說就是心態的問題。也就是,沒有絕對一定要買的房子。因爲當你越執著的時候,對方(房仲代銷)一定感受得到。可有可無的心境纔是重點。更重要一點是,讓對方知道他只是你其中的一個選擇之一而已。因此我買房子不會看一個喜歡就談一個。而是看到兩三個合適的再一起來分開談。價格通常也依照樓主講的第二點,來執行。若真的被別人買走了,也不用惋惜。恭喜對方就好。我總認爲買方何必爲難另外一個買方呢!若有人出價比我更高。就留給對方。我何必要加價跟人家硬搶呢?
Ashare
我最近看房的經驗,好的人人搶,大家說房價會跌,所以乾等,是在拿普通人的頭腦去設想高階人的思維,我覺得不是個好辦法,我給大家建議是「量力而為」,不要想著自己會買到最便宜的價格,因為好物件大家都看得出來。
啦可一 wrote:
我覺得樓主的心態很好(恕刪)



非常贊同您的觀點,發現沒有絕對一定要買的房子,至少不能面露出來~~
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