先感謝有定期看我文章的朋友
因為最近在忙，比較少發文，忙賺錢要緊啊～
時間有限，切入重點～
房地合一可否能在２０２１年全面性的把全台房價打下來？
我的答案是：２０２１年先漲再說～資金還出不去～也沒有穩定的投資商品來取代資金出口
但在未來幾年房地產將因房地合一２.0版打趴全台灣的仲介市場，我預計十年內又會再修改一次
實價登錄２.0版 我的看法一樣，交易市場資訊要看大量的統計數據才有其意義
實價登錄不管如何的修改都無法左右房地產的漲跌
實價登錄只有在趨勢成形下，有助漲助跌的功能，並無法決定轉折的能力
這有點像股票市場技術分析一樣，看k線說話，但並沒有預測的能力
以上我分享本人的看法～因為這二項的政策只會影響到仲介市場，
對於房地產的＂價格＂影響並沒有多大的意義～
打房效果都還不如去年１２月央行的策略，嚇死一堆建商了～銀行也都被綁手綁腳了～
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pengkuofeng wrote:
房地合一可否能在２０２１年全面性的把全台房價打下來？
實價登錄不管如何的修改都無法左右房地產的漲跌
實價登錄只有在趨勢成形下，有助漲助跌的功能，並無法決定轉折的能力
我不認同．
房地合一只是嚇阻投機客炒房，無法像日本大陸一樣，一連串的政策打房讓房價崩盤，未來推出的房地稅依實價登錄計稅和房貸限貸令才是重點，才讓台灣房價降低到勞工買得起的價格．畢竟靠炒房族作假哄抬房價的海市蜃樓無法持久，靠自住買家支撐的房市，才是健全恆久的合理市場．
目前房地稅依公告地價徵稅，１８３０萬的囤房空屋每年稅金６千元台幣．
未來改成依實價登錄計稅，１８３０萬的囤房空屋稅率３．６％，囤房稅高達６６萬，空屋持有成本大幅增加，就能逼迫台灣２８８萬間空房降價求售，
１８３０＊０．０３６＝６５．８８萬
重點是，囤房稅只打單人持多屋的囤房族，用高持有稅逼出囤房空屋！
因為４００萬勞工年薪不到５０萬，所以單人持單屋的自住者稅金不變，一間房自住的房稅一樣是幾千元（應該說是不可能改變，不然一般人民繳不起．）
台灣號稱有囤房稅 , 3戶以上 每戶3.6% , 用灌水的公告地價計稅 , 實質上稅率不到0.1% ! 這就是台灣假囤房稅的真相 , 幾乎等於沒有持有成本 , 所以炒房囤房族橫行 , 台灣房價被炒到天價 ! 一般勞工根本買不起 !
https://tpctax.gov.taipei/cp.aspx?n=D976CA2815738F57
美國加州San Jose一處購入價為$605,000的30年自用獨立屋(Single Family Home)及台北市一處屋齡30年購入價為1830萬元的自用公寓做比較。
入價格$1,830萬台幣的台北市公寓，財政部認定房屋部分評定現值是19萬台幣，土地的評定現值則是187萬台幣，分別乘上稅率$191,000 * 1.2% + $1,870,502 * 0.02% = NTD$ 6,033，也就是說市值$1,830萬台幣的台北市公寓一年的房屋稅及地價稅僅為台幣六千元。
稅金6033 / 1830萬 = 台灣實際囤房稅只有 0.03%，幾乎等於沒有！
美國加州房屋價值台幣１８３０萬，$617,100 * 1.3052%(稅率) = $8,054.37 + $1,225.38 (特別稅) = US$ 9,305.67 如果此房屋為自用住宅可再減免 US$70 = US$ 9,235.67 也就是說這一間60萬美金的房產一年的房屋及地價稅約為美金九千多美元，折合台幣約$286,300元。
美國計稅就很實際 , 依實價計稅 , 房稅一年高達30萬台幣 , 所以沒有人敢囤房炒房 ! 持有成本太高了 .
https://www.storm.mg/article/1898757?page=1
美國薪水遠高於台灣 , 而且台灣有272萬人月薪低於3萬台幣 , 400萬人月新低於4萬台幣 , 所以台灣自住房稅應該維持１萬元左右．單人持單屋的自住族應該保留低稅的計算公式 , 保障自住族住的基本人權 , 但是在全國有2間以上的房屋 , 就該認定是囤房 , 就該依實價登錄計算3.6%的空屋囤房稅 ! 一年幾十萬元的囤房稅才能逼出２８８萬間空屋流入市場！
所以台灣要做的就是修改房稅計算公式 , 廢除公告地價計稅 , 改用實價登錄的均價計稅 , 而且不採單區計算持有房屋 , 而是以單人在全國持有的總房屋數量來認定是否開徵囤稅 !
據財政部統計，台灣2016年至2020年度房屋買賣交易數，持有房屋5年內的交易量占9成；持有5年以上房屋則佔不到一成」。
https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183019/post/202103110030/1%EF%BC%85%E5%AF%8C%E4%BA%BA%E5%9D%90%E6%93%81%E5%85%A8%E5%9C%8B10%EF%BC%85%E6%88%BF%E7%94%A2%E3%80%80%E7%82%BA%E4%BD%95%E5%9B%A4%E6%88%BF%E7%A8%85%E9%82%84%E8%A6%81%E5%85%88%E7%B7%A9%E7%B7%A9%EF%BC%9F%20%E4%BB%96%E6%8F%AD%E6%94%BF%E5%BA%9C%E6%85%8B%E5%BA%A6%E6%94%B9%E8%AE%8A%E9%97%9C%E9%8D%B5%E5%9B%A0%E7%B4%A0
地價的實價登錄屢傳登載不實，買賣雙方常以地價高報方式烘抬、炒作地皮，過去抓到僅能行政裁罰，台南市每年查獲10餘件，台南市地政局警告，嘉義市5月底已有一件因登載不實，買賣雙方被判刑的全台首例，未來可供政府引用判例。
https://ctee.com.tw/house/housinginvest/168961.html
愈判愈重！他實登造假判1年8月沒緩刑、沒收千萬元
他指示李姓員工出面以1,510萬元，向一家資融公司買房後，由陳姓地政士偽造不實買賣契約書，將交易價拉高至2,300萬元後，向地政局申報實價登錄，並向銀行申請房貸，銀行不知情下，同意核貸1,830萬元。
也就是陳男買房，不僅沒付任何費用，手上還多了320萬元。
https://money.udn.com/money/story/5621/4984289
大陸打房一陣子 ,
房產稅、空置稅、房東稅，三稅齊發，炒房的哭了，沒房的卻笑了！
北方樓市正在集體淪陷？ 220萬房價直降80萬，準備買房家庭要清醒
大陸開始打房沒多久 , 就出現一百多萬間法拍屋 . 但這不是結束 , 只是開始！因為大陸有６千多萬間空房，目前只有出現１百多萬間法拍屋而已，過幾年大陸法拍屋市場才會趨於穩定．
https://sf.taobao.com/item_list.htm?spm=a213w.3064813.a214dqe.3.6e295dadj9bidC&category=50025969
新成屋法拍量劇增
銀行過度放貸炒房到極限，連新成屋都法拍了 , 數量逐年增加 ,當財務槓桿斷掉的炒房族數量高到一定程度 , 將導致高房價泡沫崩潰！
這不是結束，只是開始．
https://estate.ltn.com.tw/article/11423
台灣有１１５３萬間住宅房屋，地政戶籍上約有６９５萬間房屋自住，１７０萬戶租屋，空房有２８８萬間住蚊子。只要台灣跟日本一樣＂真正的＂開徵空屋囤房稅，租屋的１７０萬間房有房租收入可繳稅不會釋出到市場，但沒收入的２８８萬間空房承受不了＂懲罰性＂的＂高額空屋稅＂和＂高額房貸利率＂，就會認賠殺出釋出大量囤房，甚至法拍，到時台灣房價肯定崩盤。
我們肯定財政部終於開始統計更加準確的房屋持有資料，但對於報導中財政部官員宣稱「有九成以上民眾持有房產都在三戶以下」，因此「持有多戶房產成長不嚴重」的說詞並不同意。實際上台灣持有房產的家庭，僅有7%為多屋家庭（持有四戶以上房產），卻擁有台灣22%的房產。這樣不嚴重嗎？
４２４萬人持有１間房屋
單人持有２間房屋有３０２萬間房屋，等於１５１萬間房屋自住，１５１萬間房屋出租或空屋。
單人持有３間房屋有１７２萬間房屋，等於５７萬間房屋自住，１４５萬間房屋出租或空屋。
單人持有４間房屋有２５４萬間房屋，等於６３萬間房屋自住，１９１萬間房屋出租或空屋。
４２４＋１５１＋５７＋６３＝６９５萬戶自住，其他４５８萬間房屋出租或空屋。
https://ours.org.tw/2021/02/04/press_release0204/
台灣總戶數８６５萬戶－６９５萬戶有自住房屋＝１７０萬戶租屋
４５８－１７０＝２８８萬間空房養蚊子，不住活人！
炒房已經是夕陽產業
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194319431943 wrote:
我不認同．
房地合一只是嚇阻投機客炒房，無法像日本大陸一樣，一連串的政策打房讓房價崩盤，未來推出的房地稅依實價登錄計稅和房貸限貸令才是重點，才讓台灣房價降低到勞工買得起的價格．畢竟靠炒房族作假哄抬房價的海市蜃樓無法持久，靠自住買家支撐的房市，才是健全恆久的合理市場．
感謝大大分享看法,5分奉上喔~
其實目前的實價登錄並無法立即達到實價課稅的目地,但經過未來空頭洗禮過後就可以名正言順的實施了~
就現在來看,實價登錄能表達的只是市場成交的大數據資料功用,供各方主管機關及銀行或民間參考
即使在法院估價師也是參考數據
主導市場的功用並不大
真正能影響到市場的趨勢只有：＂利潤＂及＂成本＂的變化 才會改變市場方向
無利可圖＝＞資金不會進入炒作
成本高昂＝＞提高生產成本，侵蝕利潤，營運風險增加 ＝＞資金會退出市場
美國現在就是在玩人為的通膨，創造原物料成本提高＝＞創造供給減少，創造需求增加
這才是真正一件很危險的事情，加速吹泡泡的速度，很可能演化為人工的惡性通貨膨脹
最後目的只有一個，割全球各國的韮菜，變向減少美國的負債
但這一切都是現在進行式，央行很害怕台灣人民受傷害，所以一直先打壓房價
因為懂狀況的人都明白，美國要先創造萬物先漲再說，先通膨再說，房價必漲情況下
央行怎能不先出手打房，只是我還是覺得央行動作太慢了～看近５年的成交量來看～
大部份的人都已經跳下去這個無底洞了～就希望台灣央行這１５年內不要升息就好了～
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結論 房價漲的錢遠大於稅金
放五年賺更多
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美國計稅就很實際 , 依實價計稅 , 房稅一年高達30萬台幣 , 所以沒有人敢囤房炒房 ! 持有成本太高了 .
我感覺就學美國就好，不管自住
全部都一樣，不就好了
你自住再台北買房子，1830萬
就是28萬台幣…但要考慮到台北收入是美國2~3倍
那就改成0.5%左右，也就是12萬
這樣就沒有人敢持有房子，房子也會掉到合理價格了
比如1830萬太貴，這樣才會掉到合理價格
如果你在台北房子1830萬，一個月自住要交12萬太貴
房子自然就會掉到合理價格，可能是600萬之類
這樣就只要付4萬稅金
改到連自住，都不敢隨便買房，就可以了
因為買了付不出稅金，就會被法拍
現有持有房子的一般客或投資客，就會低價售出房子
自然房價就會掉到合理的位置
