建商來談台北一樓房子都更，條件怪怪的

今天建商見面談一樓房子都更
因為本身不是專家對建商開的條件我有蠻多疑問
請大家幫忙評估
首先我也不想當釘子但覺得建商條件開很差

房屋現況為7樓（目前使用容積225在河堤邊面河，是否有獎勵加乘我不知道）
土地為住三之二(容積400但我們大樓不到16米寬所以目前為225)

首先建商說因為不是蛋黃區所以64分
對於64分我覺得就算了沒關係
畢竟建商也是要賺錢
但除了40%建商拿走
另外他們說因為旁邊他們已經整合完，因此跟他們合建我們的容積從原本225變成400，變多的部分他們"給"我們30%
也就是225+(400-225)*0.3=277.5
這點我覺得很不合理
也就是除了40%他們要分還要再分走近30%的容積
然後我問到一樓通常的加乘他們才說因為我們是一樓所以另外乘上1.1，不講文件上都沒提(我的理解是1.2-1.4但他們只給1.1)

想請問的點有
1. 1樓加乘1.1是否合理
2. 225變400抽走增加175的70%是否正常

我詢問其他合建戶的條件建商都說不能說
但我覺得他們賺太多，因為算一算不是64分差不多為46分了
麻煩專家指點

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五天過去我在這邊回覆一下各位
目前沒有人針對我的問題回覆
大部分都是情緒性和無用的回答
這蠻令我訝異
我再說明一次
今天46分指的是建商拿走都更後你換回來百分之60的坪數
還有就是一樓鑑價本來就比較高
可以上網爬文看看關於都更的文章跟分析
假設以以建造成本一坪20萬來算
建商讓我換回30坪
30*20=600
建商出了600萬
卻從我這得到約市價3600(一坪80)的房子
一整棟下來的話可能被拿走好幾億
超過一半的容積建商都拿走
我才來問大部分建商會從容積率本來225變400的情況下給277.5是不是合理
畢竟這容積是土地創造出來的價值
並非建商塑造出來的價值
並非不給建商賺而是今天我想知道什麼樣的比例是合理和常理

另外再說明一下這屋子也不是什麼老屋，只是容積可以被放大很多
我沒有死守一個爛房
對我來說就是希望跟建商互利
而非單純想佔我便宜
然後我另外有留給我後兒子房子
所以不用擔心我的後代會靠北我
謝謝各位