政府打炒房將再祭修法 預售屋禁換約 炒作最高可處3年以下徒刑或併科罰金100萬元到5000萬元

政府打炒房將再祭修法 預售屋禁換約
〔記者李欣芳／台北報導〕行政院為遏止房價遭不當炒作，將再祭出打炒房相關修法，要在立法院本會期力拼3項修法過關，包括新修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」，為防止利用預售屋換約轉售哄抬獲利，將修法全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，並將重罰炒作房價，如有製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不當炒作行為，違者最高可罰500萬元；若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾利益，將面臨有期徒刑等較重的刑罰。

至於行政院在去年已向立法院送出的「房屋稅條例」修正草案，立院本會期將捲土重來，鑑於近年不少法人或自然人房東刻意分割房產為小坪數，以「化整為零」避稅。為防堵分割避稅，政院由財政部提出「住家房屋現值10萬元以下者免稅條款」的相關修法，排除法人適用，同時也限制自然人最多3戶免稅額度

「房屋稅條例」的修法在去年5月立院完成初審並進入黨團協商，但委員會綁定囤房稅修法而未有共識，導致修法腳步停滯至今。這項修法也將爭取立院本會期三讀過關。

行政院為實現居住正義，繼推動修法禁止預售屋紅單轉讓後，將再祭出新一波打炒房的修法。為禁止炒作房價，內政部向行政院提報修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」，草案明定預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售，違者將按戶棟處罰50萬元到300萬元。

草案並規畫嚴懲任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處100萬元到500萬元；若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬元到5000萬元。

不過，因業界質疑炒房情節嚴重者要關3年罰責太重，行政院已由內政部與民進黨立委溝通，內政部次長花敬群接受本報訪問表示，經民進黨立委初步溝通，部分細節將再修正。

據悉，修法遏止不當炒作與加重處罰的大原則將不變，花敬群表示，經與民進黨立委溝通，行政部門與民進黨團有共識，要對預售屋的不當哄抬做更嚴格的限制。相關修法正由行政院正加速審議中，花敬群盼爭取在3月底由行政院向立院提出相關修法。

預售屋禁換約前 引爆逃命潮

在去年7月實施禁止紅單轉讓、房地合一稅2.0預售屋納入課稅範圍後，預售屋轉售量已大幅減少逾七成，不過隨著預售屋禁止換約新政即將上路，預售轉售量將在新政策上路前，出現最後一波逃命潮，目前已較去年底增加二成，許多熱銷預售案多有為數不少的轉售案件，都想趕在新政上路前尋求出場。

根據屋比房屋針對網路預售待售物件數量統計顯示，自2019年自2021年6月間，整體房市加溫、投資風氣盛行，預售屋轉售量快速攀升，從約10,000件，在實價登錄、房地合一2.0將預售屋納管前，達到3.7萬件最高峰。新政上路後預售轉售大減至約8,000餘件，不過即使打擊投機政策壓抑下，去年下半年預售市場仍熱，政府再度出招、擬釋出禁止換約政策，全面封鎖預售投機炒作，近二、三個月來預售屋轉售量又增加至10,000件左右。

屋比房屋總經理葉國華表示，去年7月後，預售市場熱絡，去化了不少預售屋轉售的案件，近期內政部端出預售禁止轉售修法，並列為立法院本會期優先法案，預售轉售量再度出現攀升，不過和去年6月的上波高峰相較僅不到三成；而雙北以外的預售轉售平均開價在短短不到三年間漲了33～52％，估計預售禁轉售修法通過，預售熱潮會出現比較明顯的降溫。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年預售案普遍能夠在短期熱銷，投資客聽到預售禁止換約的風向後，已經先行在市場上轉手，趕在政策上路前湧現的轉手潮、「少賺求出場」，在愈來愈難尋求買方接手下，已沒有如預期高獲利；新政策上路後，換約的預售供給消失，短炒投資客會離開預售產品，預售屋會逐漸轉為自用與長期置產的市場。

住展雜誌研發長何世昌指出，新政若上路前將有一波換手潮，不過預售屋禁止換約後，會將這幾年聚集在預售市場的資金，趕向成屋市場，消費者無法在如房仲或掮客等其他通路管道買到轉手的預售屋，建商成為唯一的新房屋供給，也將有更高度的控價權，若房市景氣多頭持續，勇於喊價的建商仍是得利者。

美薪資飆升 聯準會全年升息7次機率增

美國薪資持續快速攀升，可能促使聯準會加快升息步伐，今年3月升息兩碼（50個基點），以及全年升息7次的可能性正在升高。

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兩相疊加 禁止換約炒作+美國升息效應
7月後投資買盤會慢慢萎縮 獲利空間也會逐步壓縮
臺灣人口邁入生不如死第二年 美國3月即將開始升息 房市短多長空 進入房市末升段

2024年後 獲利空間小 風險會因升息跟少子化的因素而急遽提升
倘若利息升上到3%左右 資金會外流 新生兒數不到15萬
少子化斷崖！10年後大專校院學生數跌至谷底少37萬人
107年的125萬到108年的88.3萬 大學生一口氣減少約37萬
比起107年少掉29%人數 短缺近3成 沒意外私校會在10年內倒1/3左右
世界怎麼跟得上台灣？美機構釋最新數據 台出生率1.0全球倒數第二

118年後(2039) 退場學校 周遭房東會陸續加入拋售潮 房價會有很大的修正幅度
何謂房市4箭 政府才射了其中一箭的1/3 頂多算稍稍減少炒房力道
而政府不使用房市4箭讓其軟著地 透過少子化跟升息影響 未來房市變動幅度只會拉大

因此 如果是投資而非自住的朋友 應該要趁這2年把資金移轉到其他資產
(畢竟除房市外還很多標的可以投資)
比較有實益(除非是超精華地段之類的)