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升息、通膨一起來，台灣將面臨房市泡沫化？六都豪宅成交量衰退，專家曝1件事是關鍵

全球金融市場似乎山雨欲來風滿樓，隨著美國強勢升息態度明確，亞洲各國貨幣競貶，新台幣貶至3年新低、韓圜也跌到近13年低點，日圓則創24年新低。升息導致資金擁抱美元計價商品，而這兩年被熱錢拱上的房地產，因資金退潮得又急又猛，也面臨本世紀以來房市泡沫化的危機。

談資金層面，7月台灣貨幣總計數M1B及M2年增率，已經呈現死亡交叉；再觀察百坪以上豪宅市場的價量，台南市不動產估價師公會最新數據就點出，1至8月六都豪宅成交量全面衰退，台北市、台南市價格下跌，顯示市場最有購買能力的族群，也已開始鬆動。

政治大學地政系特聘教授林左裕分析，這兩年房價飆漲，主因就是資金狂潮，加上缺工缺料與俄烏戰爭推波助瀾，民眾預期房價上漲之下，出現恐慌性買氣，作為通膨的防禦性工具，避免資產縮水。

他表示，房市自住客通常占比為8至8成5，但這兩年看好房市的投資客比重高達4成，但如今預期房價增值空間不多、漲不動之下，這2成的投資客恐怕會潰散；房市上漲動能消失，也就是一來資金快速退潮，二來升息撼動市場，偏偏兩點就是房地產的軟肋。

林左裕指出，央行採取升息這樣的貨幣工具，對房市的影響遠大於打炒房相關政策，未來除非祭出囤房稅，否則升息就是房市最具殺傷力的武器，因此房市是否泡沫化、泡沫破滅，若以漸進式觀察，利率走勢是很大關鍵。

他認為，以美國聯準會強勢升息態度來看，未來一年都將走升息環境，台灣央行將面臨很大的決策困境；假若新台幣持續貶值，輸入性通膨將惡化，而若台美利差擴大，資金外逃的狀況又會比現在嚴重。

顯然，這幾個月資金活水抽離之下，股市已經一蹶不振，股市大好外溢到房地產的「財富效應」也不見了，甚至過去不少資產族群投資股市又加碼不動產，如今在資金壓力之下，可能針對預售屋進行獲利了結。

林左裕認為，未來幾個月，升息幅度是關鍵，資金氾濫與低利率環境終結後，升息肯定會讓房價議價空間增大，當投資客認為賣不動了，房市就轉向買方市場，屆時超漲的價格自然就會有所修正。