5014分

樓主

個人積分：5014分

文章編號：92425463

從中國的高樓悲歌.... 能看到台灣高樓的未來?

老舊高樓變成貧民窟幾乎是百分之百肯定的結局

房子越舊維護成本越高。
但住裏頭的住戶經濟狀況不一定能不斷提升，更可能的是有錢的住戶搬去更新更棒的新房子，留下來的住戶越來越沒錢

以最大條的電梯更新來說，第一次電梯更新時屋齡大約在三十年內，應該有機會從住戶身上收到足夠的錢來支付，但等到第二次電梯更新時難度就大了...

其他管線漏水、外牆維護等也是類似情況...

不過對岸是土地國有的專制國家，高樓爛了到了年限後(最長70年)國家還有權收回爆破

台灣的高樓以後怎麼辦?? 每個屋主從房到地都有絕對產權，難道只能等都更? 那容積率還要放大到什麼程度?

3000% ? 那捷運與公車運量要放大幾倍? 少子化下有多少人來住??

2025-11-17 1:14 #1

文章關鍵字

高樓中國高樓悲歌台灣住戶房子貧民窟結局成本裏頭

yuanchih

58833分

2樓

yuanchih

個人積分：58833分

文章編號：92425666

人家小粉紅把高樓大廈視為文明的象徵呢。

中共國沒有永久產權，房子的品質又差，牛馬勞碌一生買個房好不容易繳完30年貸款又得被迫換房。

此時的牛馬都垂垂老矣，還得繼續駝房貸，簡直是人間悲歌。

Trillionaire2020

這種台北市也很多..........[都買][都買][都買][都買][都買]

2025-11-17 10:11

yuanchih

Trillionaire2020 台灣位於太平洋火環帶，北市盆地地質本來不適合高樓，都更也困難，唯一就是建築品質比對岸好點吧。

2025-11-17 10:16

oculata

5014分

樓主

oculata

個人積分：5014分

文章編號：92426149

yuanchih wrote:

中共國沒有永久產權

難道是因為只有七十年產權，所以房子就隨便蓋？

但老舊大樓難以維修的問題早晚都會發生，我們這邊只是晚一點。

更因為永久產權，且土地更為稀缺，我們的老大樓問題解決難度勢必更高！

yuanchih

中共國人命不值錢，建商都是中共及其利益裙帶，豆腐渣草菅人命的案例多。

2025-11-17 10:18

yeskia01

22185分

4樓

yeskia01

個人積分：22185分

文章編號：92426285

對岸高樓都更靠政府，
我們這邊高樓都更靠地震！

oculata

5014分

樓主

oculata

個人積分：5014分

文章編號：92426544

yeskia01 wrote:

我們這邊高樓都更靠地震！

突然想到日本老舊高樓也不少，地震颱風比台灣還兇，也是永久產權。

有人知道日本的舊大樓怎麼面對這些問題嗎？

oculata

5014分

樓主

oculata

個人積分：5014分

文章編號：92428643

oculata wrote:
突然想到日本老舊高樓...(恕刪)

找AI來自問自答，資料蠻多的

日本的集合住宅（公寓、分戶大樓）管理核心就是管理組合，等同於台灣的「公寓大廈管理委員會（管委會）」，但制度比台灣更成熟且受到法律嚴格規範。

---

■ 法律基礎

管理組合制度由以下法律規範：

✔《区分所有法》（區分所有法）

決定了所有住戶（區分所有者）共同管理建物的義務與權利。

✔《マンション管理適正化法》（公寓管理適正化法）

規範管理組合的運作、財務透明度、管理公司資格、有無制定長期修繕計畫等。

✔《マンション管理標準指針》（國土交通省）

提供具體管理標準，包括財務、會議、修繕計畫、人事等。

→ 日本的大樓管理不只是自治社規範，而是「有完整的中央政府法律」。

---

■ 管理組合是什麼？

管理組合（マンション管理組合）是由全體區分所有者自動組成的法人團體。

✔ 不需要額外成立，只要大樓落成即「自動成立」。

這與台灣需要召集成立不同，日本強制性更強。

✔ 組合必須依法律進行：

年度預算

財務報表

長期修繕計畫

建物定期檢查

大規模修繕決議

委託管理公司

決議重大工程（如耐震補強、重建）

→ 任何管理不善的情況政府可介入。

---

■ 管理組合的結構

通常包含：

管理組合成員（全體住戶）

理事會（董事會）

理事長（社長）

監事（審計）

委託管理公司（受託管理）

理事長與理事通常是住戶輪流擔任，管理公司處理日常行政與技術管理。

---

■ 管理組合的主要職責

1. ✦ 財務管理

管理費收取

修繕積立金累積與使用

年度預算、決算公開

資金缺口評估

2. ✦ 建物設備管理

定期檢查

電梯、消防、安全設備維護

外牆檢查

公共區域清掃

3. ✦ 長期修繕計畫的制定（強制）

最少要計畫30 年以上。
若沒有計畫或金額不足，自治體會要求改善。

4. ✦ 決定重大工程

大規模修繕

給排水管全更新

電梯大更新

防水、外牆翻修

（多需住戶投票表決）

5. ✦ 耐震補強或重建的啟動

耐震不足→啟動補強或重建投票。
重建需 4/5 同意。

6. ✦ 與自治體溝通

建物危險時必須回報，必要時配合政府強制改修。

---

■ 決議方式（投票制度）

日本對「管理組合的決議」規範明確：

決議類別需要表決比例

一般事項（管理費、水電、日常維護）過半數
大規模修繕過半數～2/3（依規約）
專有部分大改善（如管線更新） 2/3 以上
耐震補強 2/3 以上
建物重建 4/5（80%）以上

台灣常因「一人不同意就卡住」，日本因為法規明確，比較容易推動老屋更新。

---

■ 管理公司（受託管理）角色

多數管理組合都會聘請專業「管理会社」處理：

清潔、警衛

設備巡檢

公文管理

財務處理

長修計畫製定協助

有些甚至提供：

耐震診斷

大修工程監工

重建可行性評估

這使得即使住戶專業能力不足，也能維持良好管理品質。

---

■ 日本管理組合制度的特點（與台灣比較）

項目日本台灣

法律規範詳細且具強制力以自治條例與管委會規約為主
管理組合成立自動成立必備需召集，不少老樓沒有
財務透明度年度強制公開常缺乏公開
長期修繕計畫強制、需 30 年以上多數社區未制定或不專業
管理公司普遍且專業化品質不一
決議門檻法律統一規範各社區自行規定、容易卡住

---

■ 管理組合對老舊大樓「能否成功維護」的影響

日本大樓不容易變成危樓，關鍵就在管理組合：

1. 有強制收取積立金 → 維修有錢

2. 有長期修繕計畫 → 何時修、修什麼都事先規劃

3. 有定期檢查 → 問題能及早發現

4. 有專業管理公司 → 不依賴個別住戶能力

5. 有法定投票制度 → 大修、重建比較推得動

→ 這套制度是日本「老屋更新成功率高」的核心。

----------

看完這一堆，才發現台灣都更問題叢生不是沒有原因的。

感覺政府似乎刻意留下一大堆制度與法令缺口，讓有背景的建商財團投資客能在每一次建物老舊更新時能上下其手，剝削老屋屋主。