請教騎樓與建蔽率問題

請教一下。商四土地25坪，建蔽60%。可蓋15坪。但因面8米以上道路須退縮3.9米留設法定騎樓。如騎樓約需佔5坪。請問這5坪的騎樓是包含在可蓋的15坪建物面積內嗎??還是不包含??我爬文的結果似乎認定商業區騎樓是法定空地不包含在建蔽內，騎樓上方投影不算建蔽率，但上方各樓層需算入容積。所以建物一樓可以由騎樓5坪+室內15坪構成????但還是請教一下。

另外，如果要蓋含騎樓上方的二樓以上，二樓以上單層可以騎樓上方的室內5坪+原室內15坪=20坪構成嗎??此外、依法要退縮3.9米蓋騎樓，我可以退4.5米，把騎樓蓋大點嗎????拜託高手指教一下，小弟非常的苦惱