基隆車站附近透天的房價??

今年台灣房價普遍下跌
但基隆房價沒什麼變動~~有的地點還上漲

目前住的基隆中古透天
覺得房子有點大因此有換房的想法

房屋特點
1. 40年以上的中古透天，20多年前曾補強改建~幾乎整棟翻新(兩層透天50坪+頂樓加蓋一層25坪)
2. 土地權狀37坪~房屋權狀50坪(一層25坪不含頂樓加蓋)，有前庭院且圍牆隔離~實際使用80坪以上
3 .幾年前花了100多萬重新裝潢
3. 在基隆車站附近，走路到基隆車站約10分內，未來基隆車站蓋好可能走5分鐘即可
4. 基隆交通其實很方便，搭車可直達台北各商圈(信義25分、南京30分、台北車站40分、內湖35分)
　 甚至到宜蘭台中等地都有直達車
5. 開車3分鐘內可以上一高及5分鐘可上二高，遵守速限開車25分鐘可抵達台北
6. 附近有便利商店及小吃餐廳飲料等各式小型商店3-10分鐘內可以走到，15分內可以走到全聯
7. 走路15-20分鐘內可以到基隆廟口
8. 住家聽不到車水馬龍的吵雜，10分鐘內可走到上山享受心曠神怡的寧靜，眺望基隆港美景
9. 基隆火車站都市更新計畫正在進行，因在基隆車站附近，未來值得期待或許也有都更機會
10.缺點~不鄰近大馬路須走3分鐘山坡路，車子開不上去，但摩托車可以到門口

有查了實價登錄~附近很少人買賣~無法參考
打聽附近的鄰居才發現~~我有土地所有權很稀有~很多人都沒有土地所有權(向政府或銀行等承租土地)
因此
對於透天房價不知怎麼估算
因為包含土地和建物
和一般公寓華夏不太一樣
是以每坪價格計算嗎?

不知這樣透天價值多少???