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文章編號：58150484
aquataco wrote:
土地面積：(260+48)=308坪
銷售面積：308*225%*1.65(銷售係數)=1143.45坪
建造面積：308*225%*1.8(成本係數)=1247.4坪(視地下室開挖樓層而異，僅為概估)
總銷金額：1143.45*75萬/坪=85758.75萬(未計車位)
總成本：1247.4坪*15萬/坪(造價)*(1+35%(間接成本))=25,259.85萬
假設建方要求利潤一年10%，工期3年
25,259.85萬*(1+30%)/85,758萬=38.29%(建方合建比)
換言之地主的合建比大約是61.71%
上述數據皆為概估
請建方提供多點數據吧
不然單就55：45分，蓋12樓....
很難有比較可參考的分析.(恕刪)
間接成本估35%?
工期三年又賺走30%?
這些都是建商的油水
不過55/45在北市是最基本行情
沒特別好
6/4算正常
不過要擔心是否建商灌獎勵容積
一般來講
65/35就很好談...
不過現在都更或合建都很難談
我家幾塊地都在談
談了6,7年一樣談不成
不過都是透天的話
地主持份大
住三225%換不回原有面積
但還是不小
還是可以談
公寓住三225%
一定換不回
1F要內縮店面變小與頂樓加蓋硬要多一點
很難談成~
心的通透 並非沒有雜念 而是明白取捨
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文章編號：58165999
細目很多就不列舉了，
如果開發的面積大，
那間接費用的比例就不會高達35%
可能會低到20%左右
35%單純是個概估值，
不是每個案子都是這個數字。
至於30%的利潤率
前文有說假設工期3年，一年賺10%
這部分也是假設，
不到這個水準也是有建商會做
真的是看個案還有看建商啦
最後.....
還是提醒一句
『殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做』
建商談合建就是要賺錢
如果地主合建比都開高高
那建商可以不做
也可以做很爛、偷點料
反正都給地主分回去
最後損失的還是地主
這中間還有很多的細節要去注意
House of missing you說的好
在合建的過程，很多細節都約定得很清楚
這樣更好確保品質
以上分享....
House of missing you wrote:
本人的經驗是
除了所...(恕刪)
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aquataco wrote:
間接成本包括了建築...(恕刪)
建商跟我說建造成本以地下室開挖的層數變動最大
台北市各地的房價不一
但幾乎都是55/45談起
前幾年一些獎勵容積好申請，地主有份嗎？？？
轉移容積，地主有份嗎？
還有台北市好好看的獎勵
地主要怎麼分？
這些才是重點
建商擔心是一案建商
可以找自己有甲級營造廠的建商
有良心的建商
建案會成立專屬網頁
每階段工程拍照上網
畢竟有規模的建商有招牌要扛
有的小建商跟你談好
卻轉給大建商
那抬面下的利潤
你知道嗎？
表面上的數字看的出來嗎？
據我了解
上市櫃的建商不好談
6/4就不易上去
除非地點超好
地主只有一戶全是你家的地
大建商排隊到你家搶地
那另當別論⋯⋯
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rogerkuo2001.tw wrote:
建商跟我說建造成本以...(恕刪)
就建造成本而言
確實是地下室成本變動最大
每多挖一層地下室工期與成本都遠高於多蓋一層地上層
至於造價多多少......
我就真的不知道這個數字了
但是工期印象中多挖一層大約是多兩個月的工期
至於有關獎勵容積或是容積移轉的分配條件
這又和法定容積的分法不同
容積獎勵不用出太多錢
建方也不容易多凹地主
容積移轉要花很多錢
地主也不容易多凹建方
這部分就是看地點、售價再去算囉
至於小建商轉賣的事情......
這倒是滿常聽到的
至於小建商賺什麼
就像中人整合費囉
這部分只要兩個建商自己談好
不損及地主的權益
個人倒是建議可以不用介意
由小建商換成知名開發商更好
因為品質更有保障
未來轉售的價格可能會比小建商興建來的更好
簡言之
建方如果提供合理的條件
提供良好施工品質的建物給地主
建方賺錢應該是無可厚非
但是如果只是要壓地主條件
或是偷工減料
利用資訊的不對稱欺負地主
為的只是從地主身上多賺很多錢
那就很糟糕了
Robert1012 wrote:
分配合不合理可以先...(恕刪)
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