本人的經驗是
除了所謂的分配比例外
更應該注意的是建物成本
家族當初與建商合建時
除了分配比例外
還跟建商約定了包括建材與工法(RC/SRC、制震/免震)及內裝等級等

合建後產權的稀釋是必然的
大多只是舊房換新房的概念
因此新房的品質才是計較的重點
每坪造價是10萬還是20萬?
如果沒把規格綁死
碰到無良建商的話
給你再多的坪數也枉然
(我們甚至是連建築師、結構技師也約定好)


aquataco wrote:
土地面積:(260+48)=308坪
銷售面積:308*225%*1.65(銷售係數)=1143.45坪
建造面積:308*225%*1.8(成本係數)=1247.4坪(視地下室開挖樓層而異,僅為概估)
總銷金額:1143.45*75萬/坪=85758.75萬(未計車位)
總成本:1247.4坪*15萬/坪(造價)*(1+35%(間接成本))=25,259.85萬
假設建方要求利潤一年10%,工期3年
25,259.85萬*(1+30%)/85,758萬=38.29%(建方合建比)
換言之地主的合建比大約是61.71%

上述數據皆為概估
請建方提供多點數據吧
不然單就55:45分,蓋12樓....
很難有比較可參考的分析.(恕刪)


間接成本估35%?
工期三年又賺走30%?
這些都是建商的油水
不過55/45在北市是最基本行情
沒特別好
6/4算正常
不過要擔心是否建商灌獎勵容積

一般來講
65/35就很好談...

不過現在都更或合建都很難談
我家幾塊地都在談
談了6,7年一樣談不成

不過都是透天的話
地主持份大
住三225%換不回原有面積
但還是不小
還是可以談

公寓住三225%
一定換不回
1F要內縮店面變小與頂樓加蓋硬要多一點
很難談成~
心的通透 並非沒有雜念 而是明白取捨
間接成本包括了建築師的設計費、給合建地主的租金補貼、銷售費用、如果有CPM的話要支付的費用、貸款利息、相關稅費...
細目很多就不列舉了,
如果開發的面積大,
那間接費用的比例就不會高達35%
可能會低到20%左右
35%單純是個概估值,
不是每個案子都是這個數字。

至於30%的利潤率
前文有說假設工期3年,一年賺10%
這部分也是假設,
不到這個水準也是有建商會做
真的是看個案還有看建商啦

最後.....
還是提醒一句
『殺頭生意有人做,賠錢生意沒人做』
建商談合建就是要賺錢
如果地主合建比都開高高
那建商可以不做
也可以做很爛、偷點料
反正都給地主分回去
最後損失的還是地主
這中間還有很多的細節要去注意
House of missing you說的好
在合建的過程,很多細節都約定得很清楚
這樣更好確保品質
以上分享....


House of missing you wrote:
本人的經驗是
除了所...(恕刪)

aquataco wrote:
間接成本包括了建築...(恕刪)


建商跟我說建造成本以地下室開挖的層數變動最大

台北市各地的房價不一
但幾乎都是55/45談起
前幾年一些獎勵容積好申請,地主有份嗎???
轉移容積,地主有份嗎?
還有台北市好好看的獎勵
地主要怎麼分?
這些才是重點

建商擔心是一案建商
可以找自己有甲級營造廠的建商
有良心的建商
建案會成立專屬網頁
每階段工程拍照上網
畢竟有規模的建商有招牌要扛

有的小建商跟你談好
卻轉給大建商
那抬面下的利潤
你知道嗎?
表面上的數字看的出來嗎?

據我了解
上市櫃的建商不好談
6/4就不易上去
除非地點超好
地主只有一戶全是你家的地
大建商排隊到你家搶地
那另當別論⋯⋯
心的通透 並非沒有雜念 而是明白取捨
rogerkuo2001.tw wrote:
建商跟我說建造成本以...(恕刪)


就建造成本而言
確實是地下室成本變動最大
每多挖一層地下室工期與成本都遠高於多蓋一層地上層
至於造價多多少......
我就真的不知道這個數字了
但是工期印象中多挖一層大約是多兩個月的工期

至於有關獎勵容積或是容積移轉的分配條件
這又和法定容積的分法不同
容積獎勵不用出太多錢
建方也不容易多凹地主
容積移轉要花很多錢
地主也不容易多凹建方
這部分就是看地點、售價再去算囉

至於小建商轉賣的事情......
這倒是滿常聽到的
至於小建商賺什麼
就像中人整合費囉
這部分只要兩個建商自己談好
不損及地主的權益
個人倒是建議可以不用介意
由小建商換成知名開發商更好
因為品質更有保障
未來轉售的價格可能會比小建商興建來的更好

簡言之
建方如果提供合理的條件
提供良好施工品質的建物給地主
建方賺錢應該是無可厚非
但是如果只是要壓地主條件
或是偷工減料
利用資訊的不對稱欺負地主
為的只是從地主身上多賺很多錢
那就很糟糕了



Robert1012 wrote:
分配合不合理可以先...(恕刪)

aquataco wrote:
建方賺錢應該是無可厚非
但是如果只是要壓地主條件
或是偷工減料
利用資訊的不對稱欺負地主
為的只是從地主身上多賺很多錢
那就很糟糕了
...(恕刪)


問題是這種情形很多
建商與中人講的天花亂綴
有些老先生老奶奶
聽的懂嗎?
心的通透 並非沒有雜念 而是明白取捨
的確地下層的建造成本遠高於地上層

至於容積獎勵的部分可能要看都市計劃的分區而定
有些開發區會有限時的獎勵
有些地區則可能因不缺停車位而沒有停獎

而容積轉移的話,個人的經驗是:
轉入的容積是建商買的所以地主沒份
但因轉入容積會使地主所有房產的土地持份被稀釋
故有用現金的方式來進行補償(有點類似賣部分土地給建商的概念)

合建要考慮的細節真的很多
我們當初也以把營造廠的資格也列入合約
但說真的,細節真的太多太多了
門外漢的我們怎可能都顧到
所以找可以信賴的建商才是上策
但......
這好像才是最難的一點....ORZ


rogerkuo2001.tw wrote:
建商跟我說建造成本...(恕刪)
House of missing you wrote:
的確地下層的建造成本...(恕刪)


容移是開發商買地移轉到合建地主的容積之上,若合建地主的土地使用分區是商二容積630,那麼移過來的容積就是6.3倍,
是合建地主的土地讓開發商購入土地容積能發揚光大啊。這部分也端看合建地主土地使用分區的法容而增減,最低用5/5分去談容移獎勵分配吧。
不過建商多半跟你說容移很難啦,公設地取得困難啦,聽他在⋯⋯⋯哈哈!
最近也有這問題的困擾,好險有棟,標記一下也謝謝各位。
請問大大你如果指定鋼筋還有建築師跟結構技師那你這樣跟建商分屋的分配比例是多少 屋主拿多少建商拿多少回來
House of missing you wrote:
本人的經驗是
除了所...(恕刪)
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