請教中山區合江龍江一帶合理房價

最近為了準備結婚開始看屋，鎖定中山區龍江路以及合江街一帶的老公寓
由於房仲網站上賣方的開價真的高的離譜，我很想知道該區域所謂的合理房價到底坐落在哪個區間?
所以我以網路搜尋常見到的兩個計算公式來做分析

公式1—
中古屋單價行情＝預售房價×折舊率×(1-屋齡/耐用年限) (註)
(註)1、折舊率通常以0.8為基準，景氣大好的時候，折舊率可以調到0.8~0.9之間，景氣差的時候，折舊率也可以調到0.7~0.8之間。
2、耐用年限通常以40年計算。
公式2—
中古屋總價行情＝(每月租金×12個月)÷投資報酬率 (註)
(註)一般房屋的投資報酬率都抓5％，但是，要扣掉房屋本身的稅負與折舊等成本，所以建議以4％的投資報酬率，去計算房屋的總價值。

以上公式節錄於理財雜誌 380期

選定標的物: 合江街10x巷一帶中古公寓 屋齡:35年 坪數:28坪 賣方開價:1250萬 每坪單價約:44.6萬

套用公式1: 預售房價以“大同層峰”53.91坪 3200萬,折舊率放寬為0.9耐用年限增為60年
59.36×0.9×(1-35/60)=22.43(每坪單價)
套用公式2: 每月租金參考591租屋網1坪約1000元
(28×1000×12)/0.05=672萬 672/28=24(每坪單價)

以上以理論計算出來的單價都太低了，似乎與實際行情脫節
若是以土地公告現值乘上土地持分+地上物價值不知是否會比較符合合理價值
但由於缺少相關資料不能計算

現在只能先以草根法與歷史類比法來分析
想請教有無買在該區域獲現居該地的版友能否提供一下該區域的成交行情(非仲介網站資料)
唉! 連合理單價都不知道我該如何看房子呀
還寄望有能人能解小弟心中疑惑
感恩