關於台北房市一些論點給大家參考

我在金融產業工作，常有機會與人討論台北房市交換意見。
我列出了其中比較合邏輯的分析以及我這幾年的觀察，與01的板友們分享。
是漲是跌就是個人的判斷囉。

偏多的論點
-這波台北房市上漲是由富人帶動的。雖然豪宅與一般住宅屬於不同的消費市場，但他們卻使用著同樣的原料，台北的土地。建商與投資人積極買進土地或是舉有都更效益的老舊物件，唯一的原因就是有利可圖。如果沒有富人對豪宅的需求，建商或仲介並沒有推波助瀾的本錢。

-對房市的需求長期來看與利率高低並無關係。以為利率低而租不如買的觀點是非常短期的一種看法，或是一種銷售的話術。以為利率將漲而房價將下跌也是一廂情願的看法，試問台北房價在07或08年那段每季升息的時間裡是漲還是跌?

-如果富人持續的增加對台北房市的需求，台北房價基本上還是易漲難跌的格局。而政府能做些什麼打壓富人對房市的需求呢?豪宅稅??我們可以回頭來看看為什麼富人在過去幾年對台北房市的需求直線上升。這裡有兩個主要原因。

-第一是遺產稅從40%降到10%，這已經沒比海外避稅成本高多少了，也因此而驅動富人把財富匯回台灣。可惜的是，這些錢並沒有回來台灣投資實質產業(或許也是政府沒有同時規劃配套的產業投資計畫吧)。就資產移轉給下一代的考量之下，房地產成了這些錢的主要去處之一。遺產稅有可能再提高嘛?我想這是不可逆的了。

-第二是前年國民黨的立委和總統壓倒性的勝利。我不是在搞笑，我也沒啥政治立場。這是很自然的事情。當一個人富了起來後，他的財富配置自然就會考量到種種風險。不容否認，馬英九政府與大陸的互動的確比民進黨時代甚至李登輝時代來的友善的多，如果有一個民調是在做台海戰爭機率調查的話，我相信現在做出來的結果可能是這十幾年來最低的。我也不是在說富人比較怕死，但你去想想在聯合國斷交之後有多少富人申請美國護照甚至直接移民，你或許也會贊同這個論點了。

-再提醒一次，富人對台北房地產是資產配置的需求而不是住的需求。平均而言，亞太區的富人有將近兩成的資產配置在房地產相關投資，台灣富人在這方面比率稍低，大概是15%左右。郭台銘60億美金的身價(存量概念)，就代表他有近300億台幣的胃納量。這跟傳統上教授們用年所得(流量概念)來推估房價合理性是十分不同的。

-最後我想討論一般民眾的需求。有些人認為台北市房屋自有率高達八成，也因此當房市下跌時會很慘，因為沒有實質需求支撐。但如果真是這樣，為什麼房價問題還能高居民怨之首，而你我以及眾多的板友為什麼還在為房子苦惱呢?

-攤開主計處的房屋自有率定義你會發現，只要你現在住的這個房子是戶內成員任何一人或其直系親屬所有，都會被定義為房屋自有。這樣的計算相當程度的忽視了想要搬出去自己住卻又苦於房價的年輕人或年輕夫妻。更有趣的是，如果你攤開內政部的人口統計，你會發現台灣也有所謂的戰後嬰兒潮。而他們的下一代，現在剛好差不多就是25歲到35歲的購屋年紀。這大批想要購屋搬出去住的你我竟然在房屋自有率的統計裡被忽視了!

偏空的論點
(我打的手好酸 等會我再來po)