亞洲開發銀行:台灣「人口紅利」反轉,房產「傷心公式」開始計算

人口與房地產關係 台灣處在哪個階段？

房地產市場與人口結構之間有著密切的關係。如果一個城市或一個國家在某個時間段需要買房子的年輕人很多，那麼這個城市或國家的住房需求就旺盛。反之，當一個城市或國家的老年人口所佔比重迅速增加時，其房地產市場一定會陷入低迷。因此，通過分析人口結構可以判斷房地產市場的大趨勢。

房地產需求與經濟增長呈現高度的正相關關係，因此，在「人口紅利」期，房地產市場一定是繁榮的。但需要注意的是，「人口紅利」期一旦或即將結束，這對於房地產市場來說，將是巨大的考驗。

從日本經驗看，1950年至1990年是日本的「人口紅利」期，該階段日本不僅經濟快速發展，而且出現了房價持續快速上漲，甚至形成泡沫。而1990年後，由於日本的人口結構老化和人口紅利的結束，對應著經濟增長的停滯和房地產市場的衰弱，乃至泡沫的破滅。日本人口紅利在1990年出現反轉，而房地產泡沫破滅的時間與此高度吻合。1990年以後，日本進入快速老年化的時代，不僅經濟增長陷入泥潭，房地產市場更是一蹶不振。

部分中國經濟學家已經開始擔心，2015年的中國與1990年的日本，有太多的類似之處，2015年中國房地產很可能就是歷史的峰值。


也許有人並不清楚「人口紅利」真正的意涵，簡單來說，就是人口中適齡勞動力比較多，有助於經濟的增長。這是因為，人口的年齡結構決定人們的消費、儲蓄、投資行為模式，影響商品、資產的價格，進而改變一個國家的經濟格局。一國人口生育率的迅速下降在造成人口老齡化加速的同時，少兒撫養比亦迅速下降，勞動年齡人口比例上升，在老年人口比例達到較高水準之前，將形成一個勞動力資源相對豐富、撫養負擔輕、對於經濟發展十分有利的「黃金時期」，人口經濟學家稱之為「人口紅利」。


在人口老齡化加重後，隨著祖輩和父輩的去世，第三代繼承和擁有的房產的比例將大幅提高，這將使得市場上的住房供應遠遠大於需求，最終導致房地產價格猛跌。
如果「人口紅利」是正數，那當然是件好事，一旦「人口紅利」開始轉成負數，對於經濟發展的變數，恐怕就值得令人擔憂，這也是為什麼亞洲開發銀行發現了未來這個令人擔憂的趨勢之後，對亞洲國家提出鄭重警告與呼籲。相關產業(如房地產)也必須注意這種趨勢，在產品規劃與設計上，應該有所調整。

多年來，學術界的一些探討認為，在人口老齡化加重後，隨著祖輩和父輩的去世，第三代繼承和擁有的房產的比例將大幅提高，這將使得市場上的住房供應遠遠大於需求，最終導致房地產價格猛跌。隨著「人口紅利」的下降或轉為負數，未來可購房人群基數減少，家庭房屋持有數增高，若干年後，房子或許成為一顆燙手山芋，人們避而遠之。

謹慎觀察2015年 台灣經濟是否沈淪

2000~2008年，台灣隨著美國的經濟改革改變產業結構，形成以貿易出口為主的國家發展主軸，2009~2014是台灣人口紅利的最顛峰，如果台灣政府沒辦法趁這個時候壓制房地產的發展，將出口貿易改為內需消費的發展模式，那麼2015以後，伴隨著中國的沒落，台灣將陷入非常長期的經濟黑暗期，樂觀一點2050年以前才有機會再見光明，有研究人員建議，買房地產最好先忍下來，未來這波全球空頭會在亞洲次級房貸和歐債的效應下一起爆發。

數據顯示，全球人口的年齡結構將發生巨大變化，青年人口的增長率放緩，老年人口的增長速度驚人。到2050年全球老齡人口將達到現在的3倍，為15億人。人口結構的變化，將會改變房地產市場的供給需求結構。