以下文章來自住展雜誌網站

我覺得分析的蠻中肯的,看來要等真的下跌還有漫長的時間要等

【文/陳韻如 攝影/王銘偉】自今年五月以來,台灣房地產市場迅速地從熱轉冷,無論是預售屋市場,還是中古屋市場,幾乎都是從高點急轉直下。被房市泡沫說打了左拳,被轉壞的國際經濟打了右拳,房地產就這樣不成人形了。


其實是不能怪罪這些因素的,浪一來,船就翻,反應的是船不夠大、對抗不了風浪;也就是說,市場穩固性不足,所以當有外力衝擊時,便難以承受。

之前各界對這幾年房市走勢的詬病,主要來自於房價與所得的落差愈來愈大,建商開價不斷創下區域新高,提前反應了三通及陸資來台效應,一再堆高的區域單價,實質上是愈來愈脆弱的。

在經過三個月的市場沉澱之後,已經有建商開始思考價格合理性的問題,甚至更具體地將開價向下修正;然而事實證明,只要是開價向下修正的個案,現場來看房子的人就會比多,顯示房市買氣不是真的凍化,買方只是浮現等著「撿便宜」的心態。

目前反應冷市的案場,大多是開價,尚未反應到成交價;但是成交價要下降,卻也是不容易,畢竟現在的市況,並非像之前學者所形容的「比SARS期間還要差」,目前只是處在景氣反轉的交界區。

跟去過往經驗,現在房價幾乎多是在至高點,但是眾人期待的房價下跌,恐怕還須一些時日醞釀,原因分析如下:

一、 土地成本堆高:土地是房地產最重要的「原料」,原料的價格不下降,市價就很難下修,除非是持有者願意賠錢賣,但現在顯然還不到需要賠錢出售的地步。反觀都會區土地成本屢屢創下新高,市區精華區想要降價的機會不大,台北都會區房價,都是「易漲難跌」的。

二、 法拍屋尚未構成威脅:房市的好壞轉變,許多人都會觀察法拍屋的數量,認為只要有愈來愈多的房子拿出來拍賣,就表示景氣愈來愈不好,付不起房貸的人變多,法拍屋的相對低價會衝擊到銷售中房屋的價格。

近期有許多人又再度把法拍屋拿出來講,認為現在法拍屋又大增,顯示景氣反轉走跌趨勢確定;但實際上根據住展房屋網的調查發現,今年第二季的法拍屋總案數,還比去年第四季為低,全台灣大約5.6萬戶左右。

相較於景氣最差的2004年第二季的7.2萬戶,現在絕不算是火燒眉頭的緊急時刻。不過最好還是要持續觀察法拍屋總案數的變化。

三、 銀行逾放比低水位:銀行逾放比也是房地產人士常用的觀察指標之一,在1999年至2003年間,銀行的逾放比普遍高於7%,甚至有些銀行還超過10%,最嚴重的時候,等於說每10件房貸中,就有1戶違約未正常繳款。

當時政府金融單位為遏止逾放持續惡化,訂下在限定時間內,將逾放比下降到5%的規定,當時出現銀行將整批不良債信產品,倒貨給資產管理公司。日前央行公佈的銀行逾放比統計為1.64%,是高是低大家心裡有數。

畢竟銀行在經歷卡債及美國二房風暴後,多提高放款的風險意識,才使得住宅房貸並未陷入險境。

四、 股市融資餘額不高:融資餘額是影響房價最直接的關鍵變因,根據2001年那波的經驗,當初就是因為股市暴跌,融資追繳令祭出,當投資民眾無力回填差額時,便只好賤價售屋。

因此當融資餘額使用率愈高時,股市崩跌所產生的房價下跌影響,就可能愈大。目前的融資餘額約在2,600億左右,前三年最高約在值3,500億,一般值約為2,000億,照這個數字來看,現在應該還是安全的。

五、 投資者獲利豐厚:上一波景氣回升自2003年下半年開始,走了五年的大多頭,都會區平均房價上升四成到五成,專營房地產投資的投資客,獲利更多是以倍數計。

還有推案建商也是獲利良多,原本推案的利潤大約都是三成左右,但是就因為景氣推升力道強勁,讓這幾年間愈晚推案的建商,獲利愈是豐厚。因此即便目前景氣不佳,但是建商及投資客,憑著前幾年的獲利,應該都還是有實力去面對這一年半載的考驗,會選擇繼續撐下去,而不會輕言下修房價的。

六、 房市景氣可撐2-3年:相對於其他產業,房地產算是個龐然大物,交易金額大,景氣變化也是以緩升緩降居多,很少是驟升驟降。

因此即便房市景氣開始反轉,要走到真正的谷底,通常要走個兩年到三年;雖然現在變化較快,但是預料也是會超過一年,也就是說,普遍降價最快也是反應在明年第二季,最慢可能會到2010年之後才反應。

但也許在明年第二季之前,台灣經濟景氣就已經拉回,帶領房市走向另一波高點,也很難說。

七、 外圍區域建商沒倒閉:最後一個觀察指標,便是區域外圍建商的存亡。這些外圍區域(像楊梅、觀音、大園、龍潭、鶯歌等),這些區域長期還是以當地客源為主要買方,受惠於外來客源的部分很有限。

但是我們看到,這些看來房市不易熱絡的三線區域,即便推案量都不算低,但是目前尚未聽到有建商倒閉的訊息,只是零星有些建商或代銷發生財務吃緊的傳聞,可見連這些區域的供給方都還挺得住,降價的壓力目前只是在小範圍局部,並未明顯向都會區蔓延。

房市近期景氣不好是不爭的事實,但是究竟有多不好,還是有不同層次的,硬把現在比喻成2003年的SARS期間,似乎是對市場是有點過於悲觀,也不符現況。

文章關鍵字
我認為最重要的就是貨幣對物資的貶值,由其在各國紛紛印鈔票搶救銀行下,貨幣大貶值是一定的走向,到時通膨的結果銀行就一次解套了.
房地產對黃金石油鋼鐵算是已經崩跌,貨幣更慘.它不過是用來交換物資的籌碼,市場出問題,國家就會提供更多的籌碼.
是的,他講的都有道理,但忽略了很多細節,最重要的是資金的壓力~
但是為何其他國家會崩跌呢?
我可以想像的是台灣是最後一波,所以要跌也是最後跌,這時間我也預估是在明年,
但推定美國的景氣也是明年才會止穩,而我們的景氣要好也要比美國慢各半年,所以個人的推測明年中後就會看到建商掛點,看看最近建商頻頻出來叫就知道了,等明年供過於求越來越明顯房價的修正也會越來越大,只要修正下來大部分人覺得可以接受自然就會有買盤進場,撐在高點只會加速崩壞,所以政府就別幫他們撐了吧,通膨可是很可怕的,更可怕的是接著來通縮~
對了,景氣出現問題的現象就是成交量急縮,然後價格不跌,看看大陸的房市初跌段也是這樣的現象(他們稱為拐點),所以賣房子的人講的話還是參考參考吧~
講的沒錯
現在台灣房市還是多頭氣氛濃厚
目前遇到的情況是只要價格修正還是一堆人搶著買

股市剛從9千點跌下來也是一跌就有人接手
台股8千點日成交量還接近2千億
跌到6千點已經縮到5百億了

要等到房價崩跌
至少要等這一波巴著買房的人買完再說
會不會崩跌
建議還是看看國外房地產的走勢
台灣是不會跟國際脫節的
只是反應會慢了很久
不過波動起來會更驚人

住展雜誌和 水果報的房地產都須要建商 廣告 , 立場本就不夠客觀 誰感得罪客戶 ??
如同汽車雜誌 只有錢給的多 馬上 該車變第一名 但是 市場銷售量會證明一切 MONDEO ACCORD 都賣不好
santaFE 也是 , 反而 RAV4 很好
這就是消費者的市場選擇

是真是假 半年後就知道

不過

去年 某些人喊股市萬點時 , 誰會想到現在 股市 跌如此多 ? 今年已有學者說快泡沫化
建商死不承認 , 現在某些人認為 房地產會沒事 , 如果真如此
那不須要 寬限期拉長 更不須要 陸資來幫忙


我們就看看 明年後年吧 , 美國經濟受重商 看以往 很多人都說 , 至少經濟要拖 1~3年 才可能
慢慢爬回來
所以 不景氣會持續一段時間下 . 房地產會如何 ??

住展雜誌跟汽車雜誌有啥兩樣呢?雜誌最大的客戶是讀者還是廣告商?大家要想清楚啊!


對我來說這篇文章充斥一大堆似是而非的論調,根本是拿來騙消費者進場買屋的文章,以我在業界累積的心得來說,房價有沒有下跌由以下幾點觀察

1.國有財產局土地標售標脫率降低,或是說業界認定不錯的土地卻流標---解說:春江水暖鴨先知,建商對景氣的感受絕對比一般小老百姓來的早,當房子賣不好,或景氣已經反轉向下,聰明的建商一定是減少土地庫存,盡量保留現金來過冬。所以在景氣反轉初期,購買土地意願降低,大量法拍物件流入拍賣市場導致預售屋賣不好,這時地價才會明顯下跌

2.法拍案件大量增加及銀行逾放比增加---解說:法拍案件增加,景氣絕對是不好,購屋民眾可選擇的房子增加,對當地房屋市場絕對有影響。另銀行逾放比也是觀察指標,可是銀行其實很會藏呆帳,現在有些銀行已經對房貸優惠期(1~2年)到期的房貸危險戶採取延長優惠期,這些目前就準備列入逾放的客戶,就可延後引爆,這就是隱藏呆帳的手法(以前常見銀行對危險客戶要求只繳息不繳本金,這樣就可以不用列入逾放)

3.股市表現---解說:股市算是房市的領先指標,當股市飆漲好一陣子,就可以看見房市銷售暢旺,豪宅等產品供不應求;但當股市持續下跌,許多投資人面臨斷頭壓力,有不動產的就急售手中不動產換現金(降價求售),但有更多股市投資人其實手中根本沒有不動產,甚至進場的資金根本是購屋自備款,當自備款在股市中套牢蒸發,更不可能去購買房子



在文章中提到投資客獲利豐厚,怎麼去查證啊,在台灣有錢的喜歡說沒錢,沒錢的喜歡說自己很有錢的情況之下,說謊是這個社會的壞習慣,有些明明套牢的投資客會跟你說他現在很慘嗎?他巴不得對你說房價還在漲,買到穩賺,然後把貨倒給你。

免責聲明:本文所載資料僅供參考,並不構成投資建議,本人對該資料或使用該資料所導致的結果概不承擔任何責任。
這篇文章是分析現況,論點其實蠻合理的
平心而論這篇文章並沒有偏袒多方,他只是說現在要大跌不容易,不要期望這半年會有大幅度下跌,這樣而已

若有反方的意見當然也可以提出您的見解,但不要只說"我認為","我覺得",用一些合理的邏輯來說明比較有說服力
這裏也有篇文章剛好立論不同,平衡報導一下,在中時電子報首頁,大家參考立論個人認為廣泛客觀較不像廣告文,由於有七頁僅列出第一頁於下面,有興趣的上網頁自行參閱吧。
摘錄其中今年最準的政大張教授的立論 "房市還沒真正跌,因為房價還在高點...張:台灣房市走空是很明顯的,且根據歷史經驗,至少會跌3~5年,而如果收縮期走得慢,也有可能會跌5~7年,最壞則是7~10年,但絕對不會1~3年就反應完。 " 房市名嘴嚴總"顏:我認為,一般住宅市場「長路已盡」" 名嘴建議賣屋趁高檔買屋再等1~2年

標題 " 房市!熊進牛出?"
2008-09-25【文/衷柏宣《理財周刊》】

《理財周刊》封面。

過去幾年,房地產市場大漲,那個時候出現一種言論,房地產業者都說,台灣的房地產與世界其他國家房市比較起來,其實是相對便宜許多,所以,用經濟與相對比較的角度來看,台灣房市還有漲價的空間。很多搞不清楚狀況的房地產記者便開始大量引述房地產業者這樣的言論,透過媒體開始教育消費大眾,台灣房價真的不如世界其他國家,所以,「房價會漲!」
試想,對岸中國上海的「湯臣一品」開價每坪超過170~200萬元新台幣,就算把這棟建築物搬到台灣,擺在最貴的台北市信義計畫區,充其量也不過值個每坪150萬元的價格。同樣的,在台灣台北市仁愛路的「帝寶」,現在每坪價值約120~130萬元,如果把這棟建築物搬到上海黃浦江畔,每坪售價肯定翻到200萬元以上。

要知道,不能輸出的房地產是不能用國際上的行情來比較的。現在,我們知道全球房地產都在跌,美國受到次級房貸風暴影響,房價重挫還引爆金融危機;中國大陸也被國際財經專家形容成「有泡沫化危機」。摩根士丹利分析師也表示:「中國大城市的房地產價格正在急跌,我們相信房地產市場崩盤的可能性很高,對銀行獲利的影響相當大。」 全球房地產都在跌,當初台灣房地產界那些拿國際行情來比較台灣房價的業者,現在都躲起來不說話,沒有聽到任何一個人說:「國際房價都在跌,所以,台灣房價也要跌。」只有政大教授張金鶚率先跳出來,提出了房地產景氣下修的研究數據,證明台灣房地產在走了5年的多頭之後,已經面臨到「應該要回檔整理、休息」的時候了。

而實際上的狀況,也證明了房地產開始步入「不景氣」,一家建設公司高級主管私下說:「在台北地區,現在只有捷運以及房價1字頭的個案賣得動,其他都在原地踏步中。」不單如此,部分供給量大區域的個案,銷售甚至1個月只有個位數的零星看屋組數。

中部地區房屋仲介業者說:「很難賣啦!景氣一下子掉得太快,賣方想賣,買方都在觀望。」南部的房地產跑單銷售小姐說:「9月初股市大跌,我們守在接待中心裡,一整個禮拜都沒有人來看房子,不只我們,其他個案現場狀況也差不多。」很多房地產建商心中都知道:「個案要準備進入長期抗戰。」甚至市場傳言,某家大型房屋代銷業者,現在開出的支票,短期是8個月,長一點還開到1年的票期。 ....................................(續至七頁,請上連結 http://news.chinatimes.com/2007Cti/2007Cti-Focus/2007Cti-Focus-Content/0,4518,9709250191+0+0+100724+0,00.html )

住展雜誌網站這篇文章寫的好,從頭到尾沒說會漲...
但是文章一直再說會跌...只是不同意會崩盤而已....
所以文章給大家結論是,
"眾人期待的房價下跌,恐怕還須一些時日醞釀"
所以房市會一直慢慢跌...
所以現在千萬別急著出手,這是我讀完後的想法...
小弟是覺得
整體房價會有下跌的可能
但是某些地段 像是鄰近學校 市場 車站 的房價 要真的跌 實在是不大可能
畢竟生活機能你想要 別人也想要 萬一出現競爭者 價位就不容易降了

換言之
各位 買房子 是要自己住的時候
是等到市場出現所謂的合理價的時刻 去挑一件不排斥也滿喜歡的房子來住,這時候是選價格不是選房子
還是 心目中 已經設定非要買特定路段或區域的房子,這時候是選房子不是選價格

如果是後者的話 小弟是覺得 價位不錯 就可以出手了
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