本期壹周刊:房市急凍 豪宅逃命潮

前幾年，台灣地產吹起豪宅風，燙金門牌、奢華設備，每戶上億元起跳，豪宅成為抗通膨的保值品。

這波金融海嘯也把豪宅淹得灰頭土臉，台北大直豪宅法拍二次皆流標，台中七期的豪宅退戶求自保。全台黃金地段的頂級樣品屋，只能凍賣養蚊子。

豪宅以往被視為彰顯財富的徽章，如今卻變成拖累財務的巨袱，在現金為王的時刻，出現前所未有的豪宅逃命潮，讓低迷房市雪上加霜。

二月底，台北地院民事執行處法拍物件，有二件極受矚目，一是台北市大直重劃區基隆河畔的A級豪宅「帝景水花園」，另個則是信義路知名豪宅案「僑福花園廣場」。

前中影副董事長莊富淑的帝景水花園1樓豪宅被查封拍賣，低於市價3成仍乏人問津。
腰斬法拍 無人問
職業投資客石永忠（化名）來到法院投標室，帝景水花園知名住戶包括台積電董事長張忠謀，被法拍的物件位在一樓，是挑高六米樓中樓，前有庭後有院，去年十一月法拍一拍，底價換算每坪約六十四萬元，流標收場；二拍底價剩下每坪五十五萬元，與行情每坪八十萬元相較，差距越來越大。

偌大的法庭，只有三、五個觀望者。石永忠冷冷地說：「現在出手風險太高，不管有多便宜。」法拍屋五秒鐘草草流標，沒人出手。石永忠嘆口氣說：「起碼再冷半年。」

一年前，當時市場沉醉在馬英九總統當選氣氛中，記者現場目睹台北地院法拍室擠滿了人潮，十幾組人馬搶大直一間B級住宅的場面，最後以高於底價的一．五倍標出。現在同地段的A級住宅帝景水花園，拍了二次還乏人問津。

國內最大法拍雜誌《透明房訊》經理吳彣說：「豪宅的敗象已露。」去年同期的三二九檔期滿檔的豪宅推案，今年卻銷聲匿跡。記者實地走訪位於信義計畫區的預售案「台北信義」，原本去年三二九檔期要推，每坪一度開到二百萬元，沒想到拖過九二八檔期還不敢賣，延至今年三二九檔才公開，大膽的人進場議價從每坪九十幾萬元砍起，等同腰折。

新屋停售 度寒冬
同樣尷尬的，還包括敦化北路中泰賓館原址上的「文華苑」，去年上半年開價呼聲高達每坪二百萬元，每戶要價三億元以上，還花了二億元蓋接待中心，放了千萬音響、全球限量五台的鋼琴及百萬家具，至今封館超過半年。

同樣的，台北縣板橋市去年底打算登場的「太子文華」、「國家文化館」，樣品屋蓋好了，卻沒有開賣。根據記者掌握的消息，建商看苗頭不對，打算把豪宅變身成比較容易脫手的小宅再推出。

台北豪宅颳寒風，當初猛打三通題材的台中七期，慘況更明顯。當地仲介表示：「去年三到五月，平均每個月都有十多戶的銷售佳績，但今年，一個月能成交一戶就很不錯了，一跌超過八成。」

退回訂戶4億元的聯聚建設總經理王于娟說，市況不好，保守為宜。
成屋破表 跌三成
去年底，台中豪宅建商聯聚建設破天荒地將一戶六千萬元起跳的「聯聚仁和」訂金全數退還，四成簽約客共退掉四億元，總經理王于娟說：「買聯聚房子的客戶，都是好幾個案子同時買，一人累積了五、六戶，我們主動發意向書、勸退客戶，讓客戶保留手上資金，免得以後繳不起，多戶一次斷頭更慘，萬一被法拍，更會產生價格破壞效應。」
同業認為聯聚退案的作法，可以舒緩建商與客戶雙方的資金壓力，不過，豪宅客聽到聯聚可以退，也紛紛逼建商退戶，以一戶要價上億元別墅出名的「順天天賦」，在客戶的壓力下，也全數退光，目前暫停開發。

在北市大直重劃區蓋了不少豪宅的忠泰建設總經理洪調進說：「豪宅進入觀望期，建商土地當年進價都高，今年下半年土地價格還會再跌，小型建商可能會倒一些。」
「頭洗一半」的預售豪宅，紛紛封盤或改小格局，但已經蓋好的豪宅就得直接硬著陸了。前總統陳水扁住的「寶徠花園廣場」，去年初，成交價還達每坪一百三十四萬元的高價，目前已跌到八十六萬元，足足打了六五折。
被視為A級豪宅地段的台北市仁愛路「旅行與閱讀」，面對仁愛路樹海，去年四月成交價每坪尚有七十八萬元，目前成交行情剩下每坪五十七萬元的破表價，一跌三成。

買方市場 狠砍價
轉個彎，來到蓋在大安森林公園、指標豪宅「勤美璞真」，預售時一個月搶光，行情最高達每坪一百五十萬元，如今卻有三戶流到市面找買主，每坪開價一百四十萬元，房仲業者都說：「太貴啦，這種價格現在沒人買。」

賣方不願降，買方不出手，豪宅急凍的狀況比一般房屋更慘。記者陪豪宅客張先生赴剛完工的「仁愛一品」跟仲介斡旋，銷售開價每坪一百三十五萬元，須配三個車位，總價約一億五千萬元。張先生說：「太子信義一坪只要一百二十萬元，你們公設高達四五％，買一百坪等於只有五十坪。」銷售顧問隨即說：「地主也知道現在景氣不好啦！主動打九折，一百二十五萬元。」

「九十萬元一坪。」張先生每坪殺掉六十萬元。銷售顧問面有難色，繼續強調：「仁愛一品不像帝寶住戶裡有政治人物與影歌星，都是低調有品味的人士，美孚建設老闆娘自己都保留了三樓的一戶。」
經過一星期斡旋，銷售顧問回覆：「地主堅持一百二十萬元，但我個人認為一百一十五萬元有機會。」張先生好整以暇，認為再等一下，不怕買不到百萬元以下的價格。

新店青山鎮前年風光大賣，去年二期社區有1∕3量體開始拋售。
投資拋售 市況糟
台北A級地段對半砍，外圍市場的豪宅更慘。位於北縣新店市豪宅別墅區的「青山鎮」，二期有一百多戶的獨棟、雙併別墅，當地仲介業者說：「至少超過三分之一在賣，大部分是投資客拋售，先跑先贏。」
專門幫豪宅客看風水的命理專家蔡上機，卻也看不準自己的房市運勢，三年前花了六千多萬元，外加三千萬元裝潢，在北投半山腰的威靈頓山莊上，買了一戶占地二一○坪，號稱有「飛龍伏虎之局，明珠出海之格」的大別墅，才住三年，去年下半年卻委託多家仲介公司求售。

蔡上機否認自己看壞景氣，只稱：「大陸市場太迷人，我想把戰場轉移過去。在上海買住宅和辦公室，得準備一筆資金周轉。」
這棟三層樓別墅的委託價是一億四千八百萬元，以當前的市況評估，並不容易脫手。接受專訪時，蔡上機直接打了六五折。「如果有買主願意出一億元上下的價位，我就會賣了，這時候到上海置產也便宜，一買一賣，不會吃虧太多。」

豪宅落難 陷頹勢
永慶房屋首席房產顧問葉國華說：「豪宅客受金融風暴影響最大，不管口袋深不深，手上握有現金還是比較實在。現在願意出的價，都不到每坪一百萬元，跟建商的差距太大。」政大教授張金鶚也多次喊話：「北市房價還有三成降價空間，起碼再壞三年！」
不景氣如浪濤般襲捲，過去最為保值的豪宅市場，如今競相拋售，成為豪宅客喘不過氣的沉重包袱。